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　　12月28日，中國人民大學房地產研究中心教授、知名商業地產專家魯炳全在2013中國西部商業地產高峰論壇上表示，商業地產春天來了。

　　50%空置率不代表泡沫

　　魯炳全表示，2010年下半年開始中國房地產行業發生重大變化，所有一線房地產企業高調宣布加大對商業地產的投資。其中包括龍湖地產以及之前聲稱堅決不涉及商業地產的萬科。

　　為什么加大這方面投資？魯炳全認為，受新一輪房地產調控影響，很多房企認識到以前依靠大量存量土地進行滾動開發模式走到盡頭。一線房企要繼續保持良好的盈利能力和市場競爭力，只有改變以往投資模式，通過經營性資產投資開發，優化資產資本結構，提高持續盈利能力。

　　“商業地產不是地產，因為商業地產項目永遠不可復制。”魯炳全還認為，50%左右空置率不代表這個行業的泡沫化。空置的商業物業從根本來講不是商業地產，而是盲目決策的垃圾地產。

　　商業地產是經營性物業

　　魯炳全表示，從一鋪養三代到三代養一宅，折射出兩種不同類型的物業，最終有著不同歸宿。商鋪的自身屬性，表現在可以通過交易能力，給業主提供長期穩定的現金流、租金。它的增值部分，既有長期收益也有短期收益。住宅雖然也有租金，但回報期恐怕超過25年。

　　“住宅算不上投資品，只是消費品。”魯炳全稱，投資住宅最多只能做到保值，最多買3套就夠。一個好的商業物業，可以滿足多次融資功能。

　　商業地產的春天為何來得緩慢？魯炳全稱，就是因為它的盈利模式和以往房地產盈利的價值觀發生沖突。“傳統住宅更多高利乃至暴利，商業地產需要長期堅守。真正的商業地產一定是經營性物業。”

　　步行街不超過500米

　　經營商業地產的要點在哪里？魯炳全稱，第一個是選址與商圈研究，決定了商業地產的投資定位、市場定位和業態定位。定位問題解決了，意味著至少獲得50%成功率。

　　其次便是規劃與設計，決定商業地產未來。魯炳全稱，一些地方提出打造3公里長商業步行街，“哪個人逛街走3公里？”商業地產規劃設計要牢記一個核心要素，就是以人為本，沒有了人氣，就沒有了商氣。普通人以正常的速度行走500米，大約需要10分鐘，所以把商業步行街叫做商業10分鐘。