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    進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控依舊難有“松綁”跡象，一直引以為傲的成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也一改往日火紅的態(tài)勢(shì)，難逃各種復(fù)雜的質(zhì)疑聲：城市綜合體、寫(xiě)字樓、公寓等種種商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)供應(yīng)量是否偏大？經(jīng)營(yíng)定位是否合理？商家資源是否足夠……顯然，在面臨大量物業(yè)供應(yīng)和全球經(jīng)濟(jì)不確定性的挑戰(zhàn)時(shí)，出于種種對(duì)市場(chǎng)較長(zhǎng)期的謹(jǐn)慎預(yù)期，多數(shù)商業(yè)物業(yè)近期均未出現(xiàn)可喜成交量，成交價(jià)格也大大缺乏前期“勇猛上行”的氣勢(shì)，其中一部分寫(xiě)字樓物業(yè)甚至出現(xiàn)“偷偷”降價(jià)行為，以求“走為上策”。

    然而，商業(yè)物業(yè)總體徘徊不前的態(tài)勢(shì)，并未影響商鋪類(lèi)傳統(tǒng)物業(yè)的走俏。記者發(fā)現(xiàn)近期活躍在商業(yè)地產(chǎn)板塊的產(chǎn)品以及重大行業(yè)新聞，均出自商鋪類(lèi)物業(yè)。有行業(yè)人士認(rèn)為，秉持零售商業(yè)物業(yè)的商鋪，在未來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)混戰(zhàn)格局中，或?qū)⒁琅f保持良好態(tài)勢(shì)。

    租售市場(chǎng)兩旺 優(yōu)質(zhì)商鋪迅猛擴(kuò)張

    在各類(lèi)商業(yè)物業(yè)面臨供應(yīng)、銷(xiāo)售瓶頸期，商鋪物業(yè)因?yàn)楣��?yīng)量有限、經(jīng)營(yíng)范圍廣、可塑性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，吸引了各路資本和商家資源的積極介入，為冷清市場(chǎng)點(diǎn)燃了冬天里的“一把火”。2011年12月，地處中心城區(qū)區(qū)域的提督街1號(hào)——雄飛中心，正式簽下了國(guó)內(nèi)電子行業(yè)的航母級(jí)品牌商家華強(qiáng)電子。

    除此之外，在2011年的四季度，以?xún)?yōu)質(zhì)商鋪為代表的零售商業(yè)市場(chǎng)保持良好態(tài)勢(shì)，并呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)張的趨勢(shì)，包括12月底在原百聯(lián)天府項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的成都第二家王府井購(gòu)物中心，和11月開(kāi)業(yè)的伊藤洋華堂在成都的第五家店-世豪廣場(chǎng)店。“這兩家商場(chǎng)的拓展很大程度上說(shuō)明了成都零售市場(chǎng)的良好前景。但由于零售商業(yè)向非傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域和新興區(qū)域拓展使得首層租金環(huán)比拉底了2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)至11%。”世邦魏理仕負(fù)責(zé)人告訴記者。

    來(lái)自城東的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目——華潤(rùn)·萬(wàn)象城，同樣吸引了大量社會(huì)注意力，包括冰紛萬(wàn)象真冰場(chǎng)、OLE超市、百老匯影院、西西弗書(shū)店、尚泰百貨等在內(nèi)，到目前為止已經(jīng)確定的國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)商業(yè)品牌數(shù)量超過(guò)200家之多，相當(dāng)一部分品牌都是首次亮相成都。

    將于2012年開(kāi)業(yè)的凱德·來(lái)福士廣場(chǎng)，作為天府第一道人民南路上的重要城市綜合體，連接地鐵1、3號(hào)線(xiàn)換乘點(diǎn)，來(lái)福士所處位置乃兵家必爭(zhēng)之地，其購(gòu)物中心將成為惠及周邊企業(yè)、機(jī)構(gòu)、高校的重要配套。“以來(lái)福士為代表的商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，必將推動(dòng)成都的零售商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展格局。”行業(yè)人士認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的巨量持有，彰顯市場(chǎng)對(duì)商鋪等零售物業(yè)的巨大信心。”

    “除此之外，由于成都在國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市中很受零售商的青睞，租賃需求在本季度仍然保持活躍。業(yè)主基本上都對(duì)招商保持樂(lè)觀，租金預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)季度保持平穩(wěn)，顯示出商鋪市場(chǎng)在物業(yè)價(jià)值考量中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”世邦魏理仕人士認(rèn)為。

    而與此同時(shí)，地處順城大街的富力天匯購(gòu)物中心，同樣長(zhǎng)袖善舞，簽下了國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪，以此來(lái)提高項(xiàng)目人氣。

    為尋求資金 開(kāi)發(fā)商加大供應(yīng)量

    行業(yè)人士認(rèn)為，大量持有商鋪顯示巨大的市場(chǎng)信心，畢竟持有物業(yè)的資金成本不是一般開(kāi)發(fā)商能承受的。同樣，當(dāng)商鋪持有者需要現(xiàn)金流的支持時(shí)，商鋪同樣成了“變現(xiàn)”的最佳物品。“商鋪與住宅的建設(shè)比例總是一定的，不容易造成市場(chǎng)的過(guò)度放量。投資該類(lèi)物業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)安全性較高。”新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵認(rèn)為。

    地處成都金融城區(qū)域的奧克斯廣場(chǎng)，商業(yè)總體量占到了項(xiàng)目體量的30-40%左右，其中90%商業(yè)自持，并聯(lián)手頂級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保障商業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。“目前簽約主力商戶(hù)有溫德姆五星至尊豪廷酒店、深圳天虹百貨、芭菲盛宴、保利萬(wàn)和4D國(guó)際影城、國(guó)美電器、繽紛KTV、神采飛揚(yáng)電玩、采蝶錦廷等八大主力店，距成都奧克斯廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)尚有一年時(shí)間。”奧克斯地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    “商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨很多不確定，比如2012年整年成都將新增270萬(wàn)平方米供應(yīng)量的寫(xiě)字樓，且新增供應(yīng)量又大部分位于天府大道沿線(xiàn)，這將幾乎肯定造成供過(guò)于求且推高空置率。”長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)研究的金先生認(rèn)為，“歐美債務(wù)危機(jī)及其所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)不確定性使部分跨國(guó)公司在蓉的擴(kuò)張受到影響，一些外資企業(yè)原有的辦公需求已出現(xiàn)放緩或擱置的跡象，他們的需求變化很可能對(duì)2012年交付使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)生影響。”

    而在商鋪市場(chǎng)，形勢(shì)顯然明朗許多，在華潤(rùn)二十四城，不久前推出的二期臨街商鋪吸引了相當(dāng)數(shù)量的投資者，“這部分商鋪都是現(xiàn)房，大部分都出租出去了，最高租到280元/平米一個(gè)月，最低也租到了150元/平米……”據(jù)悉，這部分位于二十四城內(nèi)的社區(qū)商鋪，前不久剛開(kāi)盤(pán)就幾乎銷(xiāo)售一空。

    “目前開(kāi)發(fā)商為尋求資金寬裕，開(kāi)始加大商鋪的供應(yīng)量。就連華潤(rùn)地產(chǎn)，也開(kāi)始了進(jìn)軍成都后首次開(kāi)售商鋪；而凱德·來(lái)福士廣場(chǎng)，也有計(jì)劃拿出小部分珍藏單位與社會(huì)投資者分享紅利。”消息人士告訴記者，“截至上周，有商鋪出售的城市綜合體數(shù)量已超過(guò)20個(gè)，甚至連一些號(hào)稱(chēng)‘只租不售’的黃金口岸商鋪，也開(kāi)始出現(xiàn)在各房企銷(xiāo)售大廳的待售榜上。”

    此外，金科旗下的天籟城一批次項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，大量社區(qū)商鋪與住宅房源同臺(tái)亮相。“初次開(kāi)盤(pán)就賣(mài)鋪，這在成都地產(chǎn)史上還尚屬首次。從業(yè)界傳出的消息稱(chēng)，武海置業(yè)還將把經(jīng)營(yíng)多年的中華名園、中華錦繡等項(xiàng)目的數(shù)千平米商鋪打包出售，包括多為帶租約的熟鋪。”有消息人士稱(chēng)。