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    2013年的成都樓市，除“剛需”毫無懸念的繼續(xù)唱響市場主旋律外。有著同樣高關注度、并引發(fā)過各種話題討論的，當歸商業(yè)地產(chǎn)莫屬。

    根據(jù)今年1月份成都仲量聯(lián)行所發(fā)布的《2013年全年成都房地產(chǎn)市場回顧》報告，成都零售地產(chǎn)的供應量再創(chuàng)歷史新高。全年成都共有包括新世紀環(huán)球購物中心、北城天街等在內(nèi)的11個項目開業(yè)，體量更超過100萬平方米。同時，截至2013年底，成都的甲級辦公樓總存量達約185萬平方米，約為2011年底的2.5倍。

    更值得一提的是，在存量數(shù)據(jù)高企的今日，未來成都商業(yè)地產(chǎn)還將迎來新的一輪供應高峰。據(jù)仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)表示：“2014年，甲級辦公樓市場預計將有逾50萬新增供應入市。”至于零售地產(chǎn)亦有國際金融中心、成都遠洋太古里等多個優(yōu)質(zhì)項目入市。

    從仲量聯(lián)行的報告中，我們可以發(fā)現(xiàn)，與過去業(yè)界所持“過剩論”不同的是，2013年的成都商業(yè)地產(chǎn)其實也有著相當強勁的需求在支撐。在供需均旺的情況下，未來的市場走勢依舊待解。

    甲級寫字樓：供應高企的同時需求也在增長

    據(jù)仲量聯(lián)行于今年1月所發(fā)布的《2013年全年成都房地產(chǎn)市場回顧》報告內(nèi)容，2013年，成都共有7棟甲級寫字樓建成入市，新增供應量達56萬平方米。這使得甲級辦公樓空置率雖然由2012年底的42.2%微降至2013年底的41.0%，但依舊維持在了一個較高水平。

    不過，空置率的上升對于想要租賃辦公場所的公司而言卻是一件好事。由于大部分業(yè)主選擇通過加長免租期等手段來降低有效租金，截至2013年底，全市甲級辦公樓有效租金達103元每平米每月，較2012年底下降10.4%。

    另一方面，受新落成項目租賃及買家自用需求影響，成都甲級辦公樓2013年全年凈吸納量達34萬平方米，創(chuàng)下了歷史新高。2013全年新增供應有約70%來自散售型項目，且大部分在預售期間已完成大量買家的自用交易。如平安保險整棟購買新天府國際中心南塔部分（33,600平方米）；重慶銀行購買新天府國際中心北塔約15,000平方米及哈爾濱銀行購買棕櫚泉國際中心整層自用。

    值得一提的是，在辦公樓租賃需求方面，金融類企業(yè)在2013年新成立或升級需求較為活躍，對全年租賃成交面積貢獻超過40%，比例較2012年有所提升。此外，受益于成都快速發(fā)展的零售業(yè)市場，貿(mào)易及零售類企業(yè)在2013年對甲級辦公樓需求有明顯上升。

    今年，成都甲級辦公樓又將迎來新一輪的供應高峰，全市空置率仍會持續(xù)走高。如市中心還將迎來國際金融中心2座、華置廣場等項目入市，并一舉成為新增供應最大的區(qū)域。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)由此指出，2014年甲級辦公樓市場預計將有逾50萬新增供應入市。而大量新增供應在導致甲級辦公樓空置率繼續(xù)攀升的同時，也會令業(yè)主為維持入住率或選擇進一步降低有效租金。“我們預計金融及專業(yè)服務業(yè)等承租能力較強的行業(yè)將在未來繼續(xù)擴張，成為核心區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的主要需求來源。”

    零售地產(chǎn)：相比高供應，做出差異化才是項目立足根本

    2013年的成都零售地產(chǎn)也迎來了新的供應高峰，全年成都共有包括新世紀環(huán)球購物中心、北城天街等在內(nèi)的11個項目開業(yè)，體量超過100萬平方米。其中僅新世紀環(huán)球購物中心就貢獻了近40萬方的體量；其次則是龍湖的北城天街，不僅是龍湖地產(chǎn)在成都開發(fā)的首個大型購物中心項目，體量亦達到了30萬方。使得整個市場的供應量再創(chuàng)歷史新高。

    不過，與單純的“供應過量”結(jié)論不同。在仲量聯(lián)行《2013年全年成都房地產(chǎn)市場回顧》報告中，我們看到2013年的成都，同時也迎來了更多全新品牌在此開設首店。根據(jù)報告顯示，包括奢侈品牌Valentino、Ben-Amun，家居品牌Harbor House、Minotti by Adante，餐飲品牌鼎泰豐、許留山、漢堡王，韓國影院連鎖品牌CGV等均積極落戶核心商圈及次級商圈主要優(yōu)質(zhì)零售項目，開設其成都乃至西部首店。而像前述的新世紀環(huán)球購物中心，則匯集了包括樂天百貨、H&M、GAP、Uniqlo多家國內(nèi)及國際知名品牌的旗艦店，以及多家全新品牌，如QDA、Chichi’s及Holly’s等。

    新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)與成都城市發(fā)展均為市場帶來了強勁的租賃需求。數(shù)據(jù)顯示，盡管新增供應量高企，但去年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅較2012年底微升0.4個百分點至8.3%。

    2014年，成都預計還將會有國際金融中心、成都遠洋太古里、凱德廣場-天府及世豪廣場等多個優(yōu)質(zhì)零售項目入市。公正的來說，大量的新增供應并非就如洪水猛獸，我們更應看到優(yōu)質(zhì)項目對核心商圈的重新定義作用。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)認為：零售地產(chǎn)的差異化競爭，將是這些項目立穩(wěn)腳跟的重點，“就全市來看，盡管各類品牌進駐意愿強烈，短期內(nèi)項目集中入市及網(wǎng)購的快速增長將使優(yōu)質(zhì)零售項目尋求差異化的步伐加快，餐飲、娛樂、服務等體驗性較強的業(yè)態(tài)預計將更受到開發(fā)商的青睞。此外，新增項目預計將更加突出建筑設計方面的特色，以使其在競爭中具有更多優(yōu)勢。”

    成都高端住宅市場：改善型自住成為市場主要需求來源

    除商業(yè)地產(chǎn)之外，《2013年全年成都房地產(chǎn)市場回顧》報告對于高端住宅也做了一番總結(jié)。由于需求強勁，2013年成都高端住宅市場的成交量同比出現(xiàn)了大幅上漲態(tài)勢，全年共上漲了25%。

    2013年上半年，受房價上漲預期影響，部分持觀望態(tài)度的購房者開始集中入市，造就了上半年成交量屢創(chuàng)新高。而支撐下半年市場走勢的，則是強勁的自住需求。數(shù)據(jù)顯示，2013年高端住宅市場平均資本值持續(xù)上漲，截至2013年4季度已達12,800元/平方米，同比增長4.5%。其中，包括環(huán)球匯天譽在內(nèi)的中高端改善型項目由于需求較強勁，均價漲幅較為明顯，豪宅項目銷售較為緩慢，大多項目均價持平。

    而從新增供應來看，一方面，存量較高項目的開發(fā)商采取放緩推盤速度的策略；另一方面，由于部分大盤項目，如華潤鳳凰城等，銷售接近尾盤，其新增供應量較之前大幅減少。在兩者共同作用下，2013年成都高端住宅新增供應僅6,300套，較2012年下降了34.9%。新增供應集中在東大街及延線，錦江國際新城區(qū)域大部分項目都推出了新預售單元，如環(huán)球匯天譽以及信和御龍山等。這使得各區(qū)域在成交占比中，新增供應量最大的東大街區(qū)域達到了28%，僅次于城南53%的成交占比。

    由此可見，因限購限貸等政策持續(xù)影響下，改善型自住仍將會是高端住宅市場主要需求的來源。有鑒于此，中高端改善型住宅銷售及資產(chǎn)表現(xiàn)可望持續(xù)看好。仲量聯(lián)行成都研究部總監(jiān)馬偉業(yè)認為，“作為西部的核心城市，成都經(jīng)濟發(fā)展將持續(xù)向好，中高產(chǎn)階級將進一步擴大；同時，成都對西部城市、甚至是一線城市高收入人士的吸引力也在逐漸增加。我們預計這部分人群的擴大將成為高端住宅市場的發(fā)展的主要動力。”