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    自從住宅限購之后，廣州商鋪曾經風光無限，租金也呈現水漲船高之態。然而記者連日來調查發現，臨近年末，廣州不少區域卻開始出現了商鋪關門轉讓的情況，商鋪租金漲勢也漸趨放緩。業內人士分析，在大量新增商業物業供應的壓力及圍蔽工程不斷的影響下，“一鋪養三代”可能漸成為傳說，新近飛速發展的“電商”更是對以經營中低端服裝、電器為主的商圈產生沖擊，成為租金漲勢放緩的重要誘因之一。

    圍蔽施工及地下供應逼低鋪租

    江南西路曾被視為有希望與北京路、上下九并駕齊驅的商圈，近年其商鋪租金也持續上升。不過，昨日記者在江南西路就看到，路面兩旁有大量商鋪關門，并且貼出了“旺鋪轉租”的廣告，有的商鋪還接連兩三間關門。而此前，這些商鋪大多是以經營中低端的服裝類商品為主。中介王先生告訴記者，江南西一帶往年靠近地鐵站的月租金都達到每平方米七八百元，但是今年有的商鋪月租每平方米400多元。

    江南西路附近的甜品店店主邱女士則向記者表示，近年來江南西路持續圍蔽，最近一次的圍蔽已接近一年時間，臨街商鋪的生意大受影響，所以今年業主都不敢加租。

    記者在小商鋪密集的天河南一路看到，不少此前賣衣服的店鋪如今也出現了空置轉租的情況。中介路女士透露，天河南目前的月租金最高在每平方米1000元左右，與去年相比差距不大，不少商鋪是因生意不好經營不下去，但也有不少是因為周圍地下商場供應的增加轉戰到地下。

    新興商圈供應量大致租金下降

    珠江新城商圈隨著前幾年的發展，商鋪的租售行情也曾一路上漲。不過，DTZ戴德梁行的數據就顯示，由于近年來有大量商業物業集中入市，珠江新城內有的商場為了提高入駐率已經開始實行租金讓利，區域內整體租金水平在今年三季度已下降了1.7%。

    “現在感覺來試衣服的人比買衣服的人多得多，有時候一天做下來，營業額都做不到五位數，除去水電費、人工費還有租金費用，基本就很難賺到錢了。”珠江新城花城匯的一家服裝店店主韓女士表示，除了人流不足之外，現在“電商”的發展對服裝經營者的沖擊不小,即使是周末人流也不多。

    記者了解到，珠江新城內商鋪的價格目前依然處于高位，二手商鋪的售價更是超過20萬元/平方米。不過近期，區域內商鋪的租金也確實出現了滯漲的情況。周邊的中介胡先生向記者透露，大概兩三個月前，珠江新城西區的商鋪月租金最高大概在1000元/平方米左右，不過由于有的商戶“頂不順”，近期有的業主也愿意適當降租，月租金900多元/平方米也有成交。而在珠江新城中區，月租金價格就更可以低至每平方米五六百元。

    傳統商圈租金價格仍高

    不過，記者發現，在北京路和上下九兩大廣州的傳統商圈，商鋪的租金水平依然高企，而且往往呈現一鋪難求的情況。倉邊路上的中介馬先生向記者表示，北京路核心商圈的商鋪叫價目前普遍在月租金3000多元/平方米，有的只有幾平方米的“蚊形鋪”，如果可以經營牛雜等小食，月租金甚至達到每平方米八九千元。不過實際上轉租的鋪非常之少，基本沒有降價的可能。就算在網上或者廣告聲稱是北京路的商鋪，也不過是中山五路或者其它附近地段的商鋪，與步行街上商鋪租金不可同日而語。

    記者了解到，在另一傳統商圈上下九步行街，目前臨街鋪的月租也在2500元/平方米左右。“商鋪租金除了看區域，也要看樓層，上下九有的商業物業，二樓租金也至少減半。”中介蔣小姐告訴記者，上下九人流和營業額有保證，近期租金也沒有下降的跡象。

    商業物業投資回報率將下降

    據悉，2013年是廣州優質商鋪有史以來供應量最大的一年，預計全年有近40萬平方米新增優質商場竣工，約為2012年的3倍。業內人士普遍認為，大量的新增供應，肯定會導致商鋪租賃市場競爭更加激烈，預計將會拖慢租金增長幅度。在電商的沖擊下，一些商場的業態也被迫紛紛作出調整。戴德梁行的研究報告就顯示，三季度廣州主要商場的休閑娛樂餐飲比例已上調至43%甚至超過五成。DTZ戴德梁行高級助理董事伍林表示，廣州目前整體商業物業的投資回報率大概在5%~6%，但未來投資回報率將下降至5%左右。

    “一鋪養三代”今后更要看具體是位置和行業。”滿堂紅研究部高級經理周峰認為，在電商沖擊下，普通服裝、家電等行業的實體商鋪受到較大的沖擊。如果未來經濟大環境沒有明顯改觀，商鋪的供應量也持續擴大，不排除鋪租在未來兩三年就出現“拐點”，然后下行。但他也預期，老城區的核心街鋪租約以長約占主流，短期內受到的影響會較小，租金將維持平穩。