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    南京西路銅仁路口，嘉里中心，忙碌的上班族行色匆匆。在這里，一個龐大的計劃正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實:年內(nèi)，擴建后達45萬平方米、云集了高端酒店、商場、電影院的大型城市綜合體——靜安嘉里中心，將揭開面紗。

　　由此，靜安寺地區(qū)由靜安嘉里中心、會德豐廣場、1788國際中心、越洋廣場、久光百貨組成的“金五星”商圈也集結完畢。根據(jù)支柱型商務、商業(yè)功能，景觀性旅游休閑功能，以及立體式城市交通功能的綜合規(guī)劃，這片摩天大樓群正探索著上海發(fā)展樓宇經(jīng)濟的新路徑。

　　項目探營

　　“億元樓”曾一度是考量樓宇經(jīng)濟成功與否的標準。但是我們在對“金五星”商圈中三個新項目的采訪中發(fā)現(xiàn)，聚焦新興服務業(yè)、配套完善服務；用空靈軟環(huán)境換來最貴租金；打造低碳建筑，適應新需求……眼下，發(fā)展樓宇經(jīng)濟至少還有三種值得關注的新方向。

　　靜安嘉里中心：邀世界知名設計師來“安家”

　　一棟寫字樓就可以造就樓宇經(jīng)濟。2001年時，嘉里中心內(nèi)的企業(yè)共納稅1億元，成為滬上首棟“億元樓”，由其引發(fā)的樓宇經(jīng)濟效應也被譽為“嘉里現(xiàn)象”。

　　可對于今后單層辦公“肚量”浦西最大的新嘉里來說，新的突破正在醞釀中。“年內(nèi)，二期就將完工。屆時，或許會有世界知名設計師在此安家。”靜安嘉里中心對外聯(lián)絡經(jīng)理黃寧笑著說，新興服務業(yè)將是上海服務經(jīng)濟的亮點，也是樓宇經(jīng)濟的新方向。

　　新租戶:聚焦新興服務業(yè)

　　對靜安嘉里中心的采訪，始于一片由多棟商務樓宇組成的模型前。“曾經(jīng)率先創(chuàng)造億元樓的嘉里一期，面積約7萬平方米，就在這個角落。”黃寧指著南京西路銅仁路路口的一棟寫字樓說，“其余38萬平方米都是二期項目，正在加緊建設。”在這45萬平方米的舞臺上，商務功能仍然是核心。其三棟寫字樓辦公面積多達15萬平方米，該項目也是浦西單層面積最大的寫字樓。值得注意的是，嘉里中心的“肚量”變大了，它對樓宇經(jīng)濟也有了新的解讀。

　　2001年時，嘉里一期云集了北大方正、施樂、智威湯遜等20多家國內(nèi)外著名企業(yè)，共納稅1億元。金融、咨詢、廣告、法律、會計等行業(yè)也從此時開始成為滬上各大寫字樓主要吸引的客戶。

　　2012年2月，二期項目尚在建設中，寫字樓部分的招商已取得不錯的反響。跨國公司總部依然是它的目標群，只是行業(yè)有了新側重。“經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)代服務業(yè)在上海已有一定規(guī)模。從未來看，服務經(jīng)濟的潛力在于一些新興服務業(yè)。它們也是新嘉里的目標之一。”黃寧介紹，嘉里正在與部分國際上知名的設計師進行溝通。今后，他們有望在這里開設地區(qū)總部或設計室，這既包含設計功能，也提供展示空間。“這種新業(yè)態(tài)就可歸于上海正在力推的文化產(chǎn)業(yè)范疇。”他分析，國際級設計大師的加盟，可帶動與此相關的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚，就像最初金融、咨詢、廣告業(yè)在這里的集聚一樣。

　　新功能：有影院也可品歷史

　　除了商務，靜安嘉里中心還將新增許多功能。“為了配合現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，吸引更優(yōu)質企業(yè)入駐，城市綜合體提供的不僅是一個辦公場所，更是一個成熟的生活廣場。”黃寧說。

　　年內(nèi)亮相后，這里將有不少時尚大牌的旗艦店，還有高端的休閑餐飲。最特別的，則有三個“新面孔”。首先，香格里拉酒店將開設其亞洲旗艦店。為了適應大型會務、婚宴需求，其中一間2000平方米的大會議室里沒有一根柱子。“酒店還沒裝修好，已有客戶急著預訂了。”項目招商部有關人士笑著說。一家精品電影院也將正式開業(yè)。“以前寫字樓的商業(yè)功能主要面向樓里的白領，配備一些簡單的咖啡、便利店、餐飲設施。但如今，寫字樓的輻射面還涵蓋至周邊生活人群。為他們提供方便、多元化的休閑、娛樂功能，將避免寫字樓出現(xiàn)空城現(xiàn)象。”上述人士補充道，香格里拉酒店邊上就是一座3000平米的“城市廣場”中心庭院，這里有漫步小徑、花園、水池和戶外餐飲場所。

　　最特別的是，該項目的中心位置上是安義路上海毛澤東舊居。“樓宇經(jīng)濟并不是簡單的舊區(qū)改造，拆完了再造新樓。”黃寧說，這座故居就由企業(yè)和政府共同修復，今后會不定期展示一些公益的文化展覽。“正是這座故居帶來的文化歷史底蘊，讓我們有別于一般的商務樓宇，有機會將活化歷史這一元素融入商業(yè)發(fā)展中，從而取得雙贏效果。”

　　新配套：政企合作改造安義路

　　在面積龐大的靜安嘉里中心里，還“藏”著一條幽靜的小路——安義路。項目完工后，這條市政道路將迎來一次“變身”。

　　據(jù)悉，安義路的改造將采取政企合作的方式，嘉里中心不僅參與規(guī)劃，也投入了較大的資金。“好的商業(yè)項目，需要有便捷的交通。”黃寧介紹，為了方便開車的顧客，靜安嘉里中心配備了1480個車位，為全市最大，光停車口就有5個。此外，道路的交通引導也是規(guī)劃的重點。安義路就將成為單行道，除了劃分行車路線，還設有統(tǒng)一的出租車揚招點。

　　由此，這里將成為一個小型的立體交通系統(tǒng)，私家車、出租車、地鐵都各歸其位。同時，樓宇與樓宇間也全部連通。“就算是碰到下雨，顧客從交通工具下來后，到走遍整個嘉里中心，都不會淋到一滴雨。”他自信地說道。

　　會德豐廣場：空靈軟環(huán)境換來“最貴租金”

　　會德豐廣場是浦西的新地標，因為270米的身高讓它成為“浦西第一高”。在樓宇經(jīng)濟中，它也迅速成為一個亮點，因為開業(yè)不到半年，其寫字樓租金已躋身上海“最貴”之列。值得注意的是，這一快速攀升的租金，是由會德豐廣場前期不嫌“慢”的規(guī)劃換來的。

　　領先優(yōu)勢“保持20年”

　　會德豐的“慢”曾讓一些人不理解。據(jù)悉，1995年，會德豐廣場項目就獲批了，可其建設速度卻很慢。這與當時國內(nèi)習慣了重大項目快速建設、快速投入運行的風格截然不同。“我們當然也想早點投入運營。可是一個立足長遠的項目一定要有審慎、合理的前期規(guī)劃。”九龍倉上海有限公司高級經(jīng)理吳正說，作為香港九龍倉在上海唯一的一個商業(yè)項目，公司希望它在至少建成后的20年內(nèi)，依舊保持各方面的領先。

　　由此，僅會德豐廣場的規(guī)劃就曾三易其稿。九龍倉在香港擁有海港城、連卡佛、馬可波羅酒店等知名商業(yè)、酒店品牌。所以，最初會德豐的方案也包括了兩棟樓宇，涵蓋商務、商場和酒店功能。但根據(jù)市場評估后，由于面積有限，他們首先“砍”掉了商場。“酒店本來在計劃中。但這樣，剩余的土地面積會很狹窄，無法提供足夠的廣場和停車場。而后者正是國際化商務功能的重要配套設施。”吳正說，最后，公司又忍痛“砍”掉了一棟樓，只保留一棟寫字樓。這不僅符合靜安寺地區(qū)偏重商務發(fā)展的需求，也能留下空間，為客戶營造更好的軟環(huán)境。

　　更高的層高符合商務需求

　　即便在面對唯一一棟寫字樓時，會德豐也花了大量時間在設計、規(guī)劃。吳正舉了一個例子。會德豐廣場比恒隆廣場高了2米，恒隆有66層，而會德豐只有57層——也就是說，后者有著更高的層高。“這對開發(fā)商來說不劃算，但卻符合商務需求。”他指出，甲級寫字樓的目標是吸引大公司來此設立地區(qū)總部。更好的辦公環(huán)境就更易吸引它們?nèi)腭v。

　　這些規(guī)劃、設想曾引起業(yè)界的爭議，但卻最終贏得了市場的認可。去年9月份開業(yè)至今，會德豐的出租率已高達85％。若僅從租金來看，這里起步期每日每平方米均價為8元，后來很快漲至10元，現(xiàn)在則已達到15.5元。根據(jù)中原地產(chǎn)之前發(fā)布的信息，會德豐廣場和環(huán)球金融中心已經(jīng)是眼下上海租金最高的寫字樓。

　　“預計到今年年底，我們將擁有樓內(nèi)企業(yè)每月稅收總共達億元的能力。”吳正感慨地說道，只有找準市場定位，黃金地段才能發(fā)揮最大的潛能。