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    很多人不必刻意觀察也會發(fā)現(xiàn)，自己所住小區(qū)附近都已經(jīng)有了不止一個商業(yè)綜合體已建成或正在建設(shè)、招商中。

    一份來自中購聯(lián)的《中國購物中心發(fā)展報告2012—2013》報告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年——2011年開業(yè)的，645%的增速居全國城市首位。從數(shù)據(jù)分布上看，天津和重慶這兩個城市購物中心數(shù)量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

    商業(yè)地產(chǎn)同盟會秘書長王少山在接受記者采訪時表示，在未來2—5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。他同時預(yù)計，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。

    政府、開發(fā)商、商業(yè)投資者均看好前景，目標(biāo)消費(fèi)群體能獲得便利，商業(yè)地產(chǎn)泡沫如何產(chǎn)生？又將如何釋放？為此，記者對京津冀三地部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

    環(huán)境之困——繞不開的經(jīng)濟(jì)基本面

    商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

    無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都脫離不了經(jīng)濟(jì)基本面。

    房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的緊箍咒讓一些已經(jīng)有了部分資產(chǎn)積累的房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋找新的突破口謀求轉(zhuǎn)型，記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，有一部分確實(shí)是因?yàn)樽≌�地產(chǎn)的政策調(diào)控而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

    記者在與北京一河之隔的河北省廊坊市下轄三河市燕郊開發(fā)區(qū)看到，原燕郊住宅地產(chǎn)開發(fā)商近年來紛紛轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：匯福地產(chǎn)的匯福健康中心項(xiàng)目，其中部分面積將用來建設(shè)商城;興達(dá)地產(chǎn)規(guī)劃打造的運(yùn)河源商業(yè)街項(xiàng)目；燕達(dá)地產(chǎn)在完成了其燕達(dá)國際健康城項(xiàng)目后，目前已全部轉(zhuǎn)向燕郊國際商城——首爾園項(xiàng)目。

    記者試圖與燕達(dá)集團(tuán)董事長李懷取得聯(lián)系未果，后收到短信回復(fù)稱不便接受采訪。但記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，作為河北省重點(diǎn)支持的燕郊八大項(xiàng)目之一，首爾園已經(jīng)開工建設(shè)，部分廣告宣傳欄已經(jīng)立起，還有的正在挖坑豎柱焊鐵架，工地內(nèi)部也已經(jīng)開始挖坑做地基了。目前，首爾園已經(jīng)成了當(dāng)?shù)匾粋�地標(biāo)。

    然而，商業(yè)地產(chǎn)是一個投資大、投資回報慢的行業(yè)，面對當(dāng)下的金融環(huán)境，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商能否經(jīng)得起資金實(shí)力的考驗(yàn)？

    商業(yè)地產(chǎn)是近年來一個熱門詞匯，王少山在接受記者電話采訪時指出，國內(nèi)的投資渠道相對比較少，商業(yè)地產(chǎn)在消化資金以及地方官員建立政績、形象工程方面作用比較大，已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。比較典型的如成都、沈陽、天津、南京等地，都出現(xiàn)了大面積的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商舉步維艱，即便招商成功，后期經(jīng)營也異常困難，營業(yè)收入和租金收入非常不理想。

    融資迷局——圈錢圈地新途徑？

    一個無法回避的事實(shí)是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個新的投資炒作熱點(diǎn)，且越是超級大盤越受政府及開發(fā)商青睞。

    王少山說，地方官員熱衷于造城、打造城市第二中心等大概念，畫的餅越大，就越積極，因?yàn)檫@些是政績工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳資源配置，最終是否有經(jīng)濟(jì)效益，往往不是考量重點(diǎn)。

    5月20日，目前國內(nèi)規(guī)模最大城市綜合體“蘇州中心”在蘇州工業(yè)園區(qū)開建。蘇州中心由10幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃包括500米和450米超高層建筑各1棟、100—200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑1座，擁有國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，占地21.1公頃，規(guī)劃總建筑面積182萬平方米，總投資約285億元。