深圳廠房空置率創新高 工業地產發展遭遇瓶頸(2)
- 杭州寫字樓網
- 2012/7/23 14:25:29
老病
愿景光破產的伏筆在2009年埋下。
受金融危機沖擊,傳統產業中的制鞋、玩具、小電子都遭到了重創。而LED則被視為高新產業、朝陽產業。珠三角各城市的政府都推出一系列LED產業示范工程。
2009年,廣東LED產業實現產值390億元。經過3年迅猛增長,2011年,就突破1500億元。
但行業的“亂”也同步發展。LED行業幾乎無技術門檻,產品樣式也互相抄襲,價格戰白熱化。“很少有人在乎后期的維護,把LED燈賣出去錢掙到就不管了,整個行業就是一場亂仗,都在比膽量。就像一口井,井水就這么點,膽小的拿吸管吸,膽大的用抽水機抽。”邢毅說。
邢毅的朋友、深圳萊特LED公司企劃部副總經理施光典則表示,LED的蛋糕確實很大,不過分蛋糕的人也很多。而且,蛋糕還沒有做成呢,大家都餓著肚子在旁邊看著。之前大家口袋里都還有些吃的,現在很多人已經吃光了,到最后就看你撐不撐得住等這個蛋糕做成。
邢毅就屬于那種把口袋里的東西吃完了的。
深圳臺商協會會長張周源說,目前的這一波下滑趨勢是從2008年就開始醞釀的。“2008年的時候,剛生病,很容易醫好。但那年生的病沒被根治。現在拖成老病,就不容易醫了。”
張周源說,3000多名臺商在深圳從事制造業,90%是在做外銷。“全世界購買力下降對企業的影響還是很大的,臺商要一直撐著,不然就沒有機會。”
事實上,從成本而言,大陸對臺商已經沒有吸引力。“整個大陸人口結構改變以后,低廉的勞動力再也找不到了。”張周源發現,以前的普工以小學、初中畢業為主,現在的工人動輒就是高中、大學畢業,不愿干傳統工業的臟活累活。
臺灣老板本該去東南亞尋找機會。“大陸現在的工資水平,對于東南亞其他國家,不管泰國、越南、馬來西亞來說,都算高的。”而臺商們之所以不走,是相信留下能等到大陸內需的增長,這是唯一吸引臺商留在大陸的原因。
留下來,就得承受痛苦。“像我們做外銷的,五年前的價格和現在的價格是一樣的。現在是微利,大部分的工廠現在都在苦撐。”
除了用人和原材料成本遞增、人民幣升值外,中小企業的融資也一直困難。盡管各級政府都在說要切實改善中小企業融資環境,但真正要弄到錢并不容易。
在2011年,邢毅發現,由于行業激烈競爭,毛利率已經從幾年前的100%下降到不足15%。他想投入資金進行研發創新,以和競爭對手區別開來。但到當年下半年,他的資金鏈快斷了。“上半年,還有很多人和我說,可以借我幾百萬元。但是下半年之后,10萬都借不到了。”
他后來得以向杭州一家銀行貸款,流動貸款500萬元,銀行承兌匯票1000萬元。但貸款的條件苛刻,500萬元流動貸款獲取的前提是,要現在銀行內有500萬元的存款。
邢毅說,這是他第一次向銀行貸款,非但沒讓公司挺過去,反而加速了它的破產。由于每季度必須按銀行要求還款70萬元,并且加上大量的利息、手續費、好處費,最后這筆貸款實際到手僅有400萬元。而他在東莞的一家五金工廠、一套別墅、一套住宅都填了進去。
由于一時發不出工資,工人開始罷工,引發連鎖反應,供貨商也對邢毅失去信心,債主提前上門,銀行的還貸壓力像一個緊箍圈,牢牢把他套住。他最后只能通過透支信用卡、借高利貸、6臺豪車也全賣掉。
有出沒進,使得一切更加糟糕。每個月的水電、廠租、400多名員工的工資支出,共要110萬元。而愿景光在2012年幾乎沒什么生意了,破產已不可避免。
政府
產業轉移升級,背后有一個重要原因是,廣東很多制造業城市現在都面臨著土地不足的發展瓶頸。
受生態保護和國土管控等約束,在2011年后的10年,深圳新增建社用地指標僅有42平方公里。深圳需要回頭盤活那些零碎的土地,并統一收儲。
東莞的情形大體相似。去年,東莞的土地開發強度已超過43%。
土地資源消耗得差不多了,再要土地的話,就得騰籠換鳥,“三舊”改造。
6月1日,深圳推出了2012年度土地整備計劃,計劃年內釋放出21.83平方公里潛力用地。此外,深圳新一輪土改也已啟動。
但政府、村集體(工廠業主)、企業三方博弈的局面不會改變。而企業主們認為,在新一輪的博弈中,企業仍將處在弱勢。
過去20多年,“最大的受益者是當地人,本地人就在這里永遠坐莊了,贏家永遠是他們。”張周源說,10年前,他的廠房月租是每平米9元,如今已漲至17元。22年來,他已經給當地村集體交了1億多元的廠租。
盡管自認“貢獻”巨大,但對于腳下的土地,張周源他們更多扮演的是局外人。而邢毅的這次破產也是“局外人”所遭遇的結果。
深圳龍華新區去年底剛成立,新成立的政府想租下愿景光的廠房,來做辦公樓。從今年3月開始商談。邢毅要求得到1000萬元的補償款。那時起,他就沒再交租,以為租金可在未來的補償款里抵扣。
到6月,出租方國鴻物業管理公司因為邢毅未交租金、滯納金、水電費等共100萬,愿景光停水斷電。“我被國鴻忽悠了。”邢毅說。最后他的補償款沒拿到不說,工廠的設備、電腦都被國鴻清理走。
范軍說,回過頭來看,產業轉移、經濟下行共同造成的廠房空置,將對政府的土地整備有利。“廠房空置不一定是壞事,至少它不會那么奇貨可居,可能會把大家(村民和企業)期待值降低,反倒能起到促進和推動(土地儲備、城市更新)作用。”
他說,“政府現在可能會把太多精力關注到產業的轉移,其實它應該更多地在完善公共配套、公共福利、增加社會的公平性,把財力更多投入在這一塊。在產業的扶持上,事實上很多中小企業可以救活,可以就地升級轉移的,但是政府不愿意救活,不愿意施以援手,而是更多地去保留大企業。它總想到現成的500強,而不去培養未來的500強。”
邢毅最終輸了,背著沉重的債務,卻也不想“跑路”。此前幾天,他去浙江湊錢。他的父親也通過拾工廠垃圾去賣,湊了2萬元幫他還債。他希望有一天能重新贏一次,但不知道有沒有那天。
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- 來源:經濟觀察報
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