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    商業(yè)地產(chǎn)的“高燒”早已在全國(guó)蔓延。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前全球在建購(gòu)物中心面積最多的10個(gè)城市中，有7個(gè)位于中國(guó)，其中天津、沈陽(yáng)、成都位列全球前三。

    高燒加劇

    皇庭廣場(chǎng)是深圳CBD區(qū)域即將新增的大型購(gòu)物中心之一。這座修建了7年但仍未開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮中估值被不斷炒高，甚至在資本市場(chǎng)中多次攪動(dòng)起波瀾。皇庭廣場(chǎng)原名晶島購(gòu)物中心，主要權(quán)益人之一是早已資不抵債的上市公司ST國(guó)商。雖然該項(xiàng)目長(zhǎng)期處于“準(zhǔn)爛尾”狀態(tài)，但周邊購(gòu)物中心不斷攀升的估值，令資本市場(chǎng)對(duì)ST國(guó)商的想象異常豐富，ST國(guó)商一度成為二級(jí)市場(chǎng)的明星股。如今，皇庭廣場(chǎng)依然被隔離墻層層掩蓋，雖然開(kāi)發(fā)商表示今年年底即將開(kāi)業(yè)，但內(nèi)外裝修現(xiàn)在仍沒(méi)有完成，絲毫沒(méi)有即將開(kāi)業(yè)的跡象。

    深圳華強(qiáng)北，濃厚的商業(yè)氣氛里流淌著金錢(qián)的味道，李嘉誠(chéng)的世紀(jì)匯廣場(chǎng)在這里剛剛落成招商；在華強(qiáng)北對(duì)面的華強(qiáng)南，一個(gè)叫漢國(guó)城市商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)中。然而，華強(qiáng)北與華強(qiáng)南在商業(yè)氛圍上相差甚遠(yuǎn)，有人形容橫在兩者之間的深南路就像是“陰陽(yáng)路”。不過(guò)，華強(qiáng)南商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商們似乎對(duì)自己的項(xiàng)目并不擔(dān)心。

    在深圳CBD區(qū)域，鱗次櫛比的高樓之中分布著4座巨型購(gòu)物中心。3年之后，這里將再增加3座大型購(gòu)物中心。屆時(shí)，1平方公里的范圍內(nèi)將分布90萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，平均每平方米土地就有0.9平方米的購(gòu)物中心。

    深圳其他區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絲毫不亞于CBD區(qū)域。雖然深圳關(guān)外地區(qū)并沒(méi)有形成真正的商業(yè)氛圍，卻已有多個(gè)區(qū)域存在過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌。在距離市中心較遠(yuǎn)的龍崗區(qū)，地鐵龍崗線去年剛剛通車(chē)，目前各站點(diǎn)均有2-3個(gè)城市綜合體在建，未來(lái)建成的商業(yè)設(shè)施總量將高達(dá)200萬(wàn)平方米。同樣位于關(guān)外的寶安區(qū)，情況和龍崗區(qū)相似，大型商業(yè)設(shè)施在地鐵沿線小范圍內(nèi)密集開(kāi)發(fā)，未來(lái)的購(gòu)物中心供應(yīng)量將達(dá)到158萬(wàn)平方米。

    購(gòu)物中心扎堆建設(shè)已引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。世聯(lián)地產(chǎn)表示，深圳目前和未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力水平難以支撐深圳購(gòu)物中心的爆炸式增長(zhǎng)。未來(lái)5年深圳關(guān)外地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將維持在14％-18％，但關(guān)外區(qū)域大型商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)面積年增速將高達(dá)32％-35％。這些購(gòu)物中心的同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。以打工群體為主的關(guān)外區(qū)域居住人群，顯然難以支撐如此規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。

    不僅是深圳，商業(yè)地產(chǎn)的“高燒”早已在全國(guó)蔓延。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前全球在建購(gòu)物中心面積最多的10個(gè)城市中，有7個(gè)位于中國(guó)，其中天津、沈陽(yáng)、成都位列全球前三。天津目前約有16個(gè)在建的購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積達(dá)245萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)市中心區(qū)域在建綜合體項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)；成都已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年將入市1000萬(wàn)平方米。

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心研究部主任楊慧對(duì)記者表示，消費(fèi)率（最終消費(fèi)占GDP的比重）是衡量一個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)力的重要指標(biāo)，中國(guó)城市的平均消費(fèi)率在37％到38％之間，而美國(guó)城市的消費(fèi)率達(dá)到85％。楊慧介紹，天津的消費(fèi)率只有21％，沈陽(yáng)也不到30％。按照天津、沈陽(yáng)目前的情況看，確實(shí)很難支撐如此巨量的新增購(gòu)物中心。事實(shí)上，天津、沈陽(yáng)等城市不少新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。

    推波助瀾

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)火熱有諸多因素。其中，最直接原因是住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控。很多投資需求涌向商業(yè)地產(chǎn)，節(jié)節(jié)攀升的商鋪和寫(xiě)字樓租金令商業(yè)地產(chǎn)成為樓市投資客們的新標(biāo)的。某上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，2011年住宅滯銷(xiāo)，商鋪和寫(xiě)字樓的順利銷(xiāo)售成為公司維持現(xiàn)金流的重要原因。

    至少?gòu)哪壳翱磥?lái)，商業(yè)地產(chǎn)還能獲得較為穩(wěn)定的投資回報(bào)。不斷炒高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估值成為開(kāi)發(fā)商“裝飾”資產(chǎn)的最好方式。以華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目為例，每個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目的估值在100億元-200億元之間。目前，萬(wàn)象城在杭州、沈陽(yáng)等9個(gè)城市落地生根。世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷表示，這似乎意味著將全國(guó)各地的萬(wàn)象城估值相加，就相當(dāng)于地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科目前在二級(jí)市場(chǎng)上的市值。

    可以同時(shí)滿足地方政府和開(kāi)發(fā)商共同的“形象需要”，是開(kāi)發(fā)商熱衷商業(yè)地產(chǎn)的深層次原因。曾有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示：“10個(gè)住宅樓盤(pán)為開(kāi)發(fā)商品牌帶來(lái)的提升，也比不上1個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”地方政府也會(huì)給予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目諸多優(yōu)惠。原本知名度有限的開(kāi)發(fā)商京基集團(tuán)，因開(kāi)發(fā)深圳第一高樓京基100蜚聲全國(guó)，該公司近期獲得了附近區(qū)域的城中村改造項(xiàng)目。有深圳地產(chǎn)人士表示：“這正說(shuō)明開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能迅速增進(jìn)開(kāi)發(fā)商與政府之間的關(guān)系。”因開(kāi)發(fā)地標(biāo)性質(zhì)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同地方政府建立起來(lái)的良好關(guān)系早已“傳為佳話”。

    近期土地市場(chǎng)回暖，一線城市部分涉及商業(yè)用途的地塊成為高價(jià)成交的主力。被恒大地產(chǎn)拿下的廣州珠江新城D4-B2樓板價(jià)“地王”地塊、上海萬(wàn)卓投資溢價(jià)435.5％競(jìng)得的嘉定新城D10-24地塊等均涉及商業(yè)項(xiàng)目。國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，北、上、廣、深一線城市，以及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門(mén)、南京等14個(gè)熱點(diǎn)城市，商用地塊價(jià)格已經(jīng)明顯領(lǐng)先住宅用地價(jià)格，率先進(jìn)入景氣區(qū)間。

    泡沫積聚

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)有購(gòu)物中心877家，預(yù)計(jì)到2015年全國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量將超過(guò)4000家。2009年全國(guó)新增購(gòu)物中心投資789億元，2010年為1094億元，2011年為1913億元。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心保守估計(jì)，僅今年上半年全國(guó)新增購(gòu)物中心投資已經(jīng)超過(guò)2010年全年達(dá)1300億元，預(yù)計(jì)2012年全年投資將超過(guò)3000億元。到2012年年底，全國(guó)購(gòu)物中心的累計(jì)投資額有望突破1萬(wàn)億元。

    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間已經(jīng)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。楊慧表示，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心中，坪效（每平方米建筑面積創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)金額）差別巨大。“國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心中，深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城、杭州大廈坪效最高，年坪效可以接近3萬(wàn)元，而三線城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的坪效不到1萬(wàn)元。這實(shí)際上是華潤(rùn)置地這樣追求租金坪效的開(kāi)發(fā)商，與萬(wàn)達(dá)這樣追求數(shù)量規(guī)模的開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)的博弈。隨著未來(lái)購(gòu)物中心供應(yīng)放量，追求規(guī)模的開(kāi)發(fā)商可能要面臨更加嚴(yán)峻的運(yùn)營(yíng)壓力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目閉眼數(shù)錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，大浪淘沙的時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始。”

    香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗去年8月曾充滿信心地表示，除了恒隆，所有的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)都是紅海，只有恒隆一家是藍(lán)海。然而一年之后，恒隆在沈陽(yáng)的兩個(gè)項(xiàng)目均已受挫。恒隆地產(chǎn)相關(guān)人士不得不承認(rèn)，公司此前在沈陽(yáng)開(kāi)業(yè)的皇城恒隆“是個(gè)失敗的項(xiàng)目”。

    當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱的勢(shì)頭已經(jīng)引起了有關(guān)部門(mén)的重視。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)不排除政府在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)調(diào)控政策的可能。國(guó)土資源部近日表示，今年5月以來(lái)所謂新“地王”主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，以商服用地為主。國(guó)土資源部及中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告也提醒，關(guān)注資本抽離住宅領(lǐng)域后的選擇性炒作。

    事實(shí)上，去年上海銀監(jiān)局發(fā)布的一份風(fēng)險(xiǎn)提示已經(jīng)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向發(fā)出信號(hào)。上海銀監(jiān)局明確表示，個(gè)人消費(fèi)信貸禁止用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，同時(shí)叫停了商業(yè)用房期房按揭業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，未來(lái)不排除其他地區(qū)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)更多調(diào)控政策為商業(yè)地產(chǎn)降溫的可能。

    雷艷表示，除了規(guī)范個(gè)人信貸，在交易環(huán)節(jié)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行規(guī)制也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的重要方向。目前開(kāi)發(fā)商為了盡快盤(pán)活資金，在出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)往往同時(shí)簽訂返租合同，而這一做法已經(jīng)被監(jiān)管部門(mén)明令禁止。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商大多能想到變通方法，比如成立一支基金，讓購(gòu)房者同這支基金簽訂返租合同。“這些都是監(jiān)管的灰色地帶，如果將這些地帶加以清除，將會(huì)促使開(kāi)發(fā)商更加理性地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

    國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部主任范劍平對(duì)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫遠(yuǎn)比住宅嚴(yán)重，二三線城市以及一線城市非核心區(qū)域近年來(lái)涌現(xiàn)出大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目未來(lái)的生存將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。