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    SOHO中國將旗下物業(yè)轉(zhuǎn)為出租而非出售的原因，可能與整個(gè)上海商業(yè)地產(chǎn)面臨滯銷有關(guān)。同策咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上海新建辦公樓的銷售總量只有83萬平方米，而去年同期的成交量有132萬平方米，上海的寫字樓銷售表現(xiàn)疲軟。

    上海寫字樓市場的寒風(fēng)，對大多數(shù)物業(yè)位于上海的SOHO中國來說是一個(gè)不小的打擊。業(yè)界認(rèn)為：SOHO中國轉(zhuǎn)型“持有—租賃”模式的動(dòng)機(jī)，是因?yàn)樯虾�寫字樓市場的整體滯銷，才迫使潘石屹改行當(dāng)“包租公”。根據(jù)SOHO中國此前公布的2012年中期業(yè)績，公司總價(jià)值240億元的在售物業(yè)僅僅賣出其中的四分之一，即60億元。

    BOMA中國（國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì)中國分會(huì)）理事李平向記者表示，潘石屹旗下的銷售物業(yè)由于多數(shù)在項(xiàng)目前期投入不夠，后期運(yùn)營中又面臨產(chǎn)權(quán)林立等問題，很難被市場認(rèn)可為真正意義上的甲級寫字樓，其租金價(jià)格很難提高。

    對此，SOHO中國方面強(qiáng)調(diào)，SOHO中山廣場一直在出租，從公司未來長遠(yuǎn)發(fā)展和發(fā)掘潛力、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的角度考慮，轉(zhuǎn)型是經(jīng)過深思熟慮的決定。

    看好北京上海的租金增長

    在2011年的年報(bào)中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中國可以銷售的物業(yè)總值將達(dá)到240億元，而在SOHO臨空項(xiàng)目和SOHO世紀(jì)廣場項(xiàng)目正式竣工交付后，該公司可以銷售的物業(yè)總價(jià)值有望達(dá)到300億元。

    然而，截至今年上半年，SOHO中國只賣了上述物業(yè)價(jià)值的1/4，合約銷售額僅為60億元。其中，SOHO中山廣場所有可售面積加起來只有11.2萬平方米，銷售率僅為29%。

    就在本月銷售業(yè)績公布之時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹對外宣布，放棄原來以售為主的方式，變出售為出租，并向媒體透露，未來五年SOHO中國持有的投資類物業(yè)面積將超過150萬平方米，租金收入總額將達(dá)40億元。

    中房信研究總監(jiān)薛建雄說，潘石屹當(dāng)“包租公”的真正目的，也許是為了讓寫字樓物業(yè)可以帶租約銷售。這一方式將幫助潘石屹非常好地解決眼下的樓盤滯銷問題。

    據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，2011年至今，在中國房企前20強(qiáng)中，SOHO中國是銷售額下降最快的企業(yè)。

    蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，由于業(yè)績不佳，SOHO中國的轉(zhuǎn)型其實(shí)是被動(dòng)的。宋延慶指出，業(yè)績下滑與SOHO中國之前采取的運(yùn)營模式有關(guān)。該企業(yè)的收購項(xiàng)目以商辦為主，而客戶定位完全以投資者組成，但項(xiàng)目定價(jià)普遍高于周邊其他項(xiàng)目，大量透支了商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值。因此SOHO中國的項(xiàng)目給人的感覺是升值速度特別慢。時(shí)間一長，就會(huì)影響品牌口碑和銷售額。對此，SOHO中國的推廣部方面則強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)型是因?yàn)镾OHO中國看好北京和上海的租金增長。

    轉(zhuǎn)型動(dòng)機(jī)和能力受質(zhì)疑

    SOHO中國的轉(zhuǎn)型動(dòng)機(jī)被質(zhì)疑。

    李平說，SOHO中國此前開發(fā)的銷售類寫字樓，雖然宣傳時(shí)多自稱是“甲級寫字樓”，但很難被業(yè)界認(rèn)可。這一類物業(yè)的租金，也是所有寫字樓等級里最低的。

    SOHO中國推廣部門根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)稱，京滬優(yōu)質(zhì)辦公樓租金在過去18個(gè)月中分別增長了73%和18%，而空置率都降到了歷史最低水平；租金收益率達(dá)到了歷史高峰。其回應(yīng)記者采訪時(shí)表示，SOHO中國的物業(yè)全部都是在黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓等商業(yè)物業(yè)，轉(zhuǎn)型將給公司帶來可觀的收益率。

    但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國目前在上海的幾個(gè)項(xiàng)目地區(qū)周邊的租金并不高。SOHO海倫廣場周邊項(xiàng)目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口項(xiàng)目周邊項(xiàng)目租金4.5－5元/平方米/日，虹橋臨空周邊的租金則在3.5－4元/平方米/日。租金超過8元/平方米/日的只有SOHO復(fù)興商業(yè)廣場、外灘SOHO、證大8-1地塊等。而按照潘石屹提出的未來五年150平方米持有物業(yè)，租金收入超過40億元的目標(biāo)，SOHO中國所有項(xiàng)目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。

    在潘石屹宣布上述消息后不久，SOHO中國就在香港資本市場遭遇連續(xù)拋售。

    交銀國際宣布，鑒于SOHO中國售房收入的流失超出租金收入的增幅，下調(diào)2012－2014年盈利預(yù)測16%－23%，把資產(chǎn)凈值下調(diào)5%，并將目標(biāo)價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓幅度由30%增加到50%。招商證券也持類似看法，不僅下調(diào)了SOHO中國2013年和2014年的凈利潤和未來的凈資產(chǎn)，同時(shí)對SOHO中國能否轉(zhuǎn)型成功表示疑問。

    事實(shí)上，這樣的疑問不僅存在資本市場，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣不看好SOHO中國的轉(zhuǎn)型。李平說，SOHO中國轉(zhuǎn)型為持有房地產(chǎn)的方向是對的，但有沒有能力這么做，卻是個(gè)問題。