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　　10月1日深圳存量非住宅按評估征稅政策正式實施以來，在經歷了9月份規避評估征稅的二手成交井噴態勢之后，10月二手商業成交經歷了一輪幅度極大的“過山車”，寫字樓和商鋪的成交數據達到了近年來的最低點。進入11月后，隨著政策影響逐漸被消化，二手商業地產出現了局部回暖，其中商鋪市場回升力度加大，而寫字樓則延續了10月份的成交走勢，起色不大。與此同時，10到11月，在政策的刺激下，二手市場的部分投資需求轉移到了一手市場，成交較此前出現明顯上升趨勢。當前的市場格局讓不少開發商加大和加快了一手商業的推盤力度。

　　二手買賣：商鋪回暖相對迅速 寫字樓尚無起色

　　美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，今年以來，二手商業尤其是寫字樓的成交持續了相當長一段時間的冷清，直到第三季度以來才相對回轉。8月下旬，深圳市地稅局與規土委正式發放通知，深圳將于10月1日對二手工商鋪的交易實施按評估價過戶的政策，二手商業市場的熱鬧在9月達到了最高峰。二手商鋪成交面積近20萬平方米，寫字樓成交也突破年內新高，達到近7.3萬平方米成交。在這一輪最后的“狂歡”之后，二手商業的成交急轉直下，商鋪和寫字樓10月的成交面積均為4000多平方米。

　　進入11月以來，二手市場也走向了分化，在寫字樓仍然延續了10月成交水平的同時，商鋪市場出現了顯著的回暖態勢。根據美聯物業的統計，截止11月27日，深圳二手商鋪的成交面積已經達到2萬平方米，雖然與9月的20萬平方米相比大為遜色，但正逐步恢復到之前的成交水平。而寫字樓的成交回升速度卻并沒能跟商鋪同步，截至11月27日，二手寫字樓的成交面積依然僅有4115.9平方米，而據統計，今年1月—8月，深圳二手寫字樓的成交面積均為1萬平方米。

　　對于以上情況，美聯物業全國研究中心主任何倩茹認為，寫字樓市場由于投資周期較長，二手定價往往與一手價格差距較大，在評估過程中稅費不少；而二手商鋪市場剛興起不久，買賣時間較短，市場供應也足，因此二手定價和一手價格不會出現很大價差，評估征稅的稅費成本也相對較低。因此，市場在經過一個多月的政策消化之后，二手商鋪投資又逐漸回溫，而稅費成本相對較高的二手寫字樓則難以一時回復原來的成交。

　　“預計寫字樓的成交面積近幾個月內都會停留在5000平方米左右，而此前，除了較為反常的9月高峰，寫字樓的月成交面積均值為1萬平方米，看來政策的消化還是需要一定時間。”何倩茹如此表示。

　　一手寫字樓和商鋪：成交隨供應升溫 達到近半年高峰

　　在二手市場緩慢走回此前成交數值的同時，一手商業市場正趁機發力。10月份二手市場的極大萎縮意味著部分投資需求向一手轉移，高緯環球的統計數據顯示，近兩個月來，深圳一手市場的成交便逐步攀升，寫字樓和商鋪都達到了近半年的高峰。從成交數據的走勢來看，直到12月底，雖然不會有明顯的上漲，但一手商業市場的成交都會維持在相對高位。

　　“一手上商業地產的成交跟供應有比較大的關系，可以看到，今年下半年以來，深圳一手商業地產尤其是住宅裙樓商鋪的供應不斷增加，由于深圳商業地產的供應和成交基數都較小，一旦有新增供應進入，都會在成交數據上有比較快速的反應。”高緯環球華南區研究助理經理袁雪玲如此說道。

　　根據高緯環球的統計，今年8月至11月期間，由于新增項目持續供給，深圳一手商鋪的可售面積已經達到102.6萬平方米，而寫字樓的可售面積也已經達到了42.1萬平方米。

　　當然，二手市場的相對冷清也讓部分投資需求轉移到了一手市場，開發商趁機發力加大了供應。“二手市場成交的下降讓開發商覺得有必要加快一手供應的速度，部分項目提前加推并且還取得了不錯的成交成績，例如鹽田的萬科壹海城一開盤就賣出了10多套寫字樓單位，而此前9月開盤的農科商務辦公樓在10月、11月期間也快速清盤，一共86套可售單位，據我了解目前僅剩4套。”何倩茹表示。