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    春節前后本是工商活動“半靜止”時期，但深圳二手寫字樓的交易卻提前迎來暖春。辦公樓成交一直較為活躍的羅湖，趁著深圳整體市場環境的暖意，開年就創下2013年以來寫字樓成交量的新高。

    根據深圳市規土委的統計，截至今年2月底，深圳二手寫字樓的成交有九成以上集中在羅湖和福田，其中，羅湖區的人民南和蔡屋圍片區，以及福田中心區的二手寫字樓交易市場尤其活躍。值得一提的是，羅湖區在1月份創下了40套寫字樓的成交量和3928平方米的成交面積，超過了去年12月成交量和成交面積的兩倍。

    而從去年下半年開始，羅湖寫字樓的空置率就不斷刷新該區歷史最低記錄，平均租金亦跟隨深圳的寫字樓租金上漲大勢，相對更緩慢的升幅、更多樣的價格區間令中小企業更青睞羅湖，許多金融機構在尋覓辦公地點時將區位鎖定在羅湖，中介感嘆“客戶多，房源少”。

    在美聯物業全國研究中心高級主任何倩茹看來，羅湖的京基100、地王大廈等甲級寫字樓對知名企業而言魅力不減，而一批性價比較高的乙級寫字樓也可以為企業提供更多選擇；加之以30多年時間積淀下的周邊配套和商貿氛圍，未來羅湖的人民南、國貿、東門一帶仍會延續辦公旺區的地位。

    羅湖區域均價較低
    首季租金上漲平緩

    “今年開年的第一任務是找塊更大的地兒辦公。”正在地王大廈看房的某投資公司行政人員王先生說。開春以來，換寫字樓成為深圳一些企業的重要任務，最近一段時間，王先生受老板委托四處尋覓辦公場所。他所在的公司辦公地點設在國貿商業大廈，因為公司業務擴大人手增多，之前的辦公室就顯得有點“挪不開身”。雖然地方不好找，但王先生的標準很明確——繼續留在羅湖。

    高力國際去年四季度的報告顯示，臨近年關時，有不少羅湖企業開始頻繁挪窩，但“搬遷范圍基本都沒有跳出羅湖區”。彼時，羅湖的寫字樓空置率平均為8%，比去年三季度下降了2個百分點。而根據美聯物業近期的觀測，春節后這一比率還在繼續下降，“羅湖寫字樓的空置率一直很低，有一些（企業）跨區搬走了，很快也有新的企業補充進來。”美聯物業全國研究中心高級主任何倩茹說。

    “羅湖的寫字樓租金上漲比較緩慢”，中原地產深圳寫字樓部總經理范進佳分析，整個羅湖的寫字樓市場都跟隨著深圳寫字樓租金的整體趨勢上漲，但跟甲級寫字樓比較集中、市場反應比較快的福田中心區比較，羅湖的上漲幅度相對較小。他表示，今年二季度，羅湖寫字樓租金均價“可能還會再漲5%，或者再多一點”。

    本月初，有媒體綜合中原、美聯、港置等多家地產公司的數據指出，當前深圳寫字樓租價比年前整體上漲10%左右。而根據中原地產提供的今年2月的寫字樓租金均價，在羅湖的甲級寫字樓中，只有地王大廈同期漲幅達到13%，京基100大廈、嘉里中心的平均租金分別上漲了6個、7.5個百分點。世界金融中心的平均租金漲幅僅為3%。

    一批羅湖的乙級寫字樓亦比較符合中小企業的價格承受能力。根據中原地產的統計，在羅湖的乙級寫字樓中，租金同比漲幅較大的是太平洋商貿大廈，上漲19.7個百分點，今年2月均價為85元/平米/月。租金均價較高的是深業中心，為125元/平米/月，同比增長13.6%。而國貿商業大廈、鴻昌廣場等寫字樓租金漲幅在5%左右，深房廣場的平均租金在乙級寫字樓中較低，為65元/平米/月，與去年同期相比幾無變化。

    何倩茹也指出，盡管2011年京基100大廈的入市帶動了整個片區租金的上漲，但羅湖寫字樓的區域均價在原特區內幾個城區中算是比較低的。“特別是地王大廈、嘉里中心和世界金融中心這幾個比較好的辦公樓，它們的平均租金是150—160元/平米/月，在福田，類似的物業平均租金可能要達到180元/平米/月”。

    羅湖新公司“井噴”
    覓樓難尋大場地

    今年春節過后，深圳寫字樓呈現“租單兇猛”的狀況，與往年春節前后二手寫字樓市場的“休市”狀態形成鮮明對比。根據中原地產的統計，相比去年四季度的成交情況，今年第一季度深圳寫字樓租賃增長了30%，“今天放租，明天簽單”的情況常常發生。

    “我手上有好多客戶想在國貿一帶租辦公樓，有很多想要大單位的，至少都是半層”，在國貿商圈，地產中介廖先生告訴記者，開年以來，整個深圳的寫字樓租賃都很火爆，許多租客直奔羅湖而來，“客戶多，房源少，很多人都找不到辦公的地方”。他上周剛攬下的四單活兒，都來自大型投資融資公司，辦公地點都鎖定在國貿旺區，而且都想“拿下整層樓”。

    范進佳分析，租單猛增的一大原因是工商登記制度改革，“我們大概了解了一下，今年新注冊的公司比去年同期增長了1.5倍”。他認為前海概念也是新公司“井噴”的重要原因，“許多公司在前海注冊，前海暫時沒有地方給他們辦公，他們會選擇到福田區、羅湖區。他們辦公需求比較低，承租速度比較快，價格接受度也比較高，因此整體拉動了寫字樓租金的成長”。

    據媒體報道，中原地產將近日接觸到的租客做了統計，有七成來自前海新注冊公司，其中，金融行業占50%，而投資業和物流業也占較大比重。范進佳表示，前海新注冊公司達到4000多家，這個數字預計到年終“還要再翻一倍”。

    港置地產工商鋪總經理張栩哲對年后租賃有另外的解讀，據他分析，也有相當部分的公司是因為業務擴充而尋找新的辦公室，“深圳是全國中小企業最多的城市，這些企業成長周期快，租約往往就簽一兩年，要么走人，要么擴充辦公室”；另一方面，持續的霧霾也令一些跨國公司開始“挪窩”，把原先設在北京、上海等地的總部遷到深圳來。

    綜合美聯、港置、中原等地產公司的一線中介人員提供的信息，不難發現， 大面積的單位和優質的辦公樓，在羅湖的供應仍相對不足，而小面積單位的成交則比較活躍。

    “現在羅湖的辦公樓很少有空置的，1000平米以上的辦公用地就更少了”，廖先生坦言，最近租賃行情較好的是嘉里中心、深華商業大廈、深房廣場和發展大廈，“但也只有一兩個小單位空著”。而京基目前還有部分小面積和大面積的單位，“價格最低的也要100多元/平方米/月，高樓層月租可以去到280/平方米”，一些價格承受能力比較好的公司會選擇從地王、嘉里搬到京基。許多公司因為找不到足夠大的場地，只能分兩地辦公，“一個樓上，一個樓下”。

    “經濟適用樓”投資回報率超5%

    今年，深圳將有7棟甲級寫字樓入伙，搜房網預測，深圳甲級寫字樓存量將被推高21.7%。據統計，前海規劃的寫字樓體量為1200萬平米，福田CBD現有寫字樓體量約500萬平米，預計未來將超過1000萬平米。而在羅湖2230萬平米的舊改規劃產業面積中，寫字樓僅占13.5%。與南山和福田CBD寫字樓的“井噴”態勢相比，未來羅湖寫字樓的供應相對緩和。

    入市兩年多的羅湖乃至深圳地標——京基100大廈如今已經消化大半，今年年中之后，福田的太平金融大廈等甲級寫字樓也將陸續入市。羅湖甲級寫字樓相對稀缺，乙級寫字樓樓齡較老，它的辦公旺區地位會被撼動嗎？

    “如果要給羅湖的辦公樓一個區別于其他區的定位的話，我會用‘經濟適用樓’來形容。”何倩茹說。在她看來，羅湖寫字樓的優勢是價格合理，配套完善，承租成本低，“在這個老區，無論你做什么行業，都有上下游企業可以跟你做生意，這種集群效應會給企業節省非常多的成本”。

    而范進佳也分析，一個辦公旺區商業配套的形成需要五年、十年甚至更長時間，最早建成區羅湖顯然更有積淀。“在羅湖這樣的老城區，下了班可以在公司附近吃個飯、逛逛街、喝杯飲料，而且不會太貴，這樣的環境不是新建的寫字樓群能比得上的。”他說。

    對價格承受能力較弱的中小企業來說，在羅湖尋找辦公場所的價格彈性更大。“租金從60元/平米/月到180元/平米/月，在羅湖都能找得到，而且量還不少”，港置地產公司寫字樓中介譚先生告訴記者，相比羅湖寫字樓價格檔次較多的狀況，在福田中心區辦公，承租成本會更加高昂，“不管怎么選，福田中心區100多元/平米/月以上的租金都是擺在那里的，而且受中心區甲級寫字樓的推動，一些寫字樓的價格是虛高的，相比之下羅湖寫字樓價格更實在”。

    關于租金回報率的一組數據也印證了羅湖寫字樓的較高性價比。何倩茹介紹，“羅湖一般寫字樓的回報率都在5%以上，而同類寫字樓在福田、南山的回報率大約在4.5%左右”，因為“越成熟的商圈，投資回報率越高”。

    搜房網的報告亦指出，盡管在絕對價值上無法超越福田CBD和前海中心，但蔡屋圍等寫字樓群的投資回報率堪稱最高。另外，“福田中心、前海中心未來幾年均處于供過于求狀態”。去年年底，一家私人企業還購買了地王大廈2000平米的辦公面積。

    在范進佳看來，其他區的成長必然會對羅湖產生一定影響，他將大公司遷出羅湖視為正常現象，“中小型投資公司、大型物流公司，還是會選擇在羅湖創業，每個城區的定位和支柱產業是不一樣的”。他認為，盡管一些金融公司搬到了福田，但是諸如中國銀行、建設銀行等銀行總部仍在羅湖，“未來羅湖仍然會是金融中心”。

    根據高力國際的分析，目前在深圳寫字樓的租用客戶群體中，在羅湖的企業主要是電子通訊、金融保險和專業服務業等行業；福田以金融和專業服務類企業為主；南山區則以科技、貿易和設計創意型客戶居多。而深圳美亨投資咨詢公司的另一份分析表明，羅湖城市更新的定位與福田CBD、前海有明顯的差異，“羅湖更看重強化自己的‘國際消費中心’地位……屆時將吸引大量商貿企業進駐，同時產生極大量的中小企業，帶來大量的寫字樓需求”。

    “羅湖的高端客戶對寫字樓物業的升級換代需求比較強烈，好消息是，羅湖的舊城改造已經開始了，蔡屋圍的新一輪改造也會拉開序幕”，何倩茹表示，相信羅湖未來會有更好的辦公環境，“很多企業還是會選擇羅湖”。