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    一線街鋪40萬元/平方米頻出但年出租回報率不超2%，業內稱已透支四五年發展潛力。

　　“近期不斷有中介打電話給我，稱珠江新城興盛路有一手商鋪放賣，叫出40萬元/平方米的天價，現在這種高價街鋪是否還值得入手呢？”一位投資者問記者。

　　隨著多年的住宅調控和配套發展，珠江新城的商業氛圍日趨濃厚，商鋪價格和租價水漲船高。記者實地探訪珠江新城發現，目前珠江新城部分商鋪價格在四年內已漲了三倍，一手商鋪出現了40萬元/平方米以上的高價，但租金仍較為低迷。

　　業內專家表示，目前珠江新城的商鋪已透支了未來五年的漲價空間，目前“入手”只能長線投資。而由于金融城建設在即，未來珠江新城東區價格相對較低，升值潛力較大，是比較合適投資的“洼地”。

　　商鋪租金回報率僅為成熟商圈一半

　　記者在興盛路上的雋峰苑銷售部發現，其正在放賣一手商鋪，部分臨街商鋪的價格已經漲至40萬元/平方米以上。據一位商業地產業內人士表示，該批鋪面是一位投資商整體“批發”后再“零售”的，為賺利差，價格抬得比較高。

　　雖然高價，但售賣情況似乎還不錯。銷售人員表示，此批單位剛剛放售十余日，已售出了三分之二，記者隨機點選幾個20平方米左右的小單位，均被告知“已經賣出”。

　　價格高企，租金卻沒有跟著“一飛沖天”，珠江新城部分地段的出租回報率甚至不到市區成熟商圈出租回報率的一半。在雋峰苑銷售部，銷售人員給記者算了一筆賬。34號鋪帶租約出售，產證面積為39平方米，售賣價格為43萬元/平方米，總價達到1677萬元以上。而其目前租給湯臣倍健，租金僅為每個月2.2萬元，按此計算，年出租回報率僅為1.57%。

　　“現在入手珠江新城的整體回報率不高，大概在2個點的水平，全市大概是4個點的回報率。”滿堂紅商鋪部高級經理郭海波表示。其介紹，在高價鋪頻出的興盛路步行街附近，兩年前就已經有部分鋪面價格達到30萬元/平方米，直到現在，售價漲幅也不算大。但是，此前大部分的商鋪空置，租不出去，現在興盛路已有不少商家進駐了。“經過兩年時間培育，雖然目前商家進駐數量可觀，但是因整體建設尚未完工，發展未完善，相比起單價來說，租金水平仍然不高。”

　　據其介紹，目前興盛路的鋪面租金普遍在500~600元/平方米，某些樓層比較高的鋪面，可以隔出三層來使用的，租金可達到900元左右/平方米。而由于步行街的概念，抬高了整體售價，目前單價已到30萬元左右/平方米，某些優質鋪面的價格已達40萬元/平方米以上。“目前入手，要趕上全市的4個點的整體回報率，肯定需要守四五年。”

　　同時，郭海波也直言，目前珠江新城商鋪的“門檻”基本上都是千萬元起步，大部分是“不差錢”的長線投資客，因此二手放盤本來就較為稀缺，而由于已經透支了發展潛力，將來“即使珠江新城旺起來，西區和中區的商鋪售價也不會漲太多，租金頂多能在幾年內達到每平方米1000元或者1000元多一點的水平”。

　　案例：

　　2009年，正值廣州市的房地產低谷期，投資客李先生看準時機，在珠江新城西區購入兩間臨街商鋪。“當時珠江新城的商業氛圍不好，價格也筍，大概6萬余元每平方米，租賃情況也差，就打算拿著做個長線投資。”

　　四年后，李先生當時的投入看到了回報。“現在，其投資的鋪面的單價已經漲到了20萬元以上，價格比買入的時候漲了三倍以上。”

　　記者隨地探訪發現，在珠江新城中區的興盛路步行街，已出租開業的鋪面占了整條路的九成以上，興旺之勢初顯，但人流仍明顯不足。而在逐步成熟的西區，已是人來人往，咖啡吧、食肆、便利店等一應俱全。

　　業內建議：可關注東區及員村地段

　　不過，珠江新城作為中心CBD，投資潛力依然被許多業內人士看好。

　　此前，世邦魏理仕華南區商業服務部董事嚴思慧接受媒體采訪時曾表示，與一線成熟商圈相比，無論是商圈規模，還是商業氛圍，珠江新城商圈都還有很大的提升空間。

　　戴德梁行報告顯示，預計到2017年，珠江新城已經沒有地塊可開發，現可開發的寫字樓面積僅剩余168.8萬平方米，未開發地塊只剩下14塊。因此，珠江新城的稀缺價值在往后的幾年，會表現得更加明顯。

　　郭海波介紹，珠江新城基本上是由西往東發展，現在西區已經發展得比較完備，中區也陸續有商家入駐，而東區發展相對滯后。“現在東區在商業氛圍上可以說是3年前的中區。”他介紹，現在東區的臨街商鋪價格大概10萬~15萬元/平方米，租金大約200~300元/平方米，尚屬于珠江新城的投資洼地。

　　“現在，廣州國際金融城整體規劃已經出爐，土地也開始出讓，金融城的興起將會帶動東區發展。”郭海波認為，珠江新城東區商鋪三至五年之間至少能有50%的漲幅。其還介紹，未來金融城還將帶動目前員村等地的鋪面。“現在員村的二手鋪位價格大概在7萬~8萬元/平方米，將來如果潭村拆遷做好，路修通后，基本連在一起，可以預計有不小的升值空間。”

　　但是，郭海波也表示，由于金融城具體的規劃還沒出來，預計將來哪一塊地方會最旺，升值空間最大，現在還為時尚早。