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    “一鋪養三代”這句被開發商神話了的宣傳語，成為了許多人投資商業地產的夢想所在，而隨著限購政策將一些住宅購買力擠出到不限購的商業地產領域，商業地產投資風頭正勁，而一些投資陷阱的存在也正在威脅投資者的本金安全。

    張金：房一空，我就瘋

    “快瘋了，租客十號租約到期不租了，九號才告訴我，我得趕緊找下家”，張金像熱鍋上的螞蟻一樣開始打開電腦到一些網站刊登出租信息。

    張金在石家莊某大型商業綜合體買了三套公寓，精裝修交房。這些房子一交張金就趕緊在物業處登記了出租信息，“房子很快就租出去了，一套70多平方米的加一套50多平方米的，一個月租金才3600元，不算高，但是總比空置強”。

    張金說，如果空置的話，每個月的物業費就是每平方米4元，此外還有水電都是按照商用標準繳納，這些剛性支出的存在，使得房屋空置成本很高。前述的她的租客因為公司開不下去了不再續租，張金又開始陷入新一輪的恐慌中，開始趕緊找下家租房。

    就在張金所購物業的管理處，記者看到，房源登記簿上密密麻麻的登記滿了出租信息；“急租，價格面議”、“帶全套辦公家具，空調，租金面議”、“三間純陽面，不單租”……記者在這個本子上看到了這些投資客的急迫出租心理。

    據記者了解，該處物業屬于商業地產，從2010年初開始，我國住宅市場調控頻出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得不被限購的商業地產成為投資的新寵，張金們手頭有閑余資金的紛紛出手。

    正如張金的恐慌一樣，寫字樓等商業性質地產持有過程中的天敵是“空置”，為了留住租客，即使每月租金降10%-20%，依然能降低持有成本、穩定并提高收益。

    采訪中，有地產投資專家告訴本報記者，持有物業有成本，投資者入市之前要想清楚。寫字樓物業管理水平與寫字樓地段、硬件配套和區域前景并列為寫字樓價值的4個重要參考指標。

    楊章：從此再不碰商鋪

    上述張金的投資，是看得見、摸得著自己可以掌控的物業，而在商業地產領域，也有一種“類投資”的地產品種，魅影重重，在這種模式下，購房者根本無法掌控自己所投資的地產，風險相比上述寫字樓類型的投資就大多了。“我太后悔了，如果有機會重新選擇，我會把這5萬元當做首付買一處住宅，現在都翻了幾番了”，石家莊市民楊章非常懊悔自己的投資。

    他告訴記者，他大約是在2004年投資了石家莊廣安大街的一處商業地產。“當時我買了最小的一個鋪位，開發商賣房的同時，承諾交房后代為出租管理，同時買房的時候先返給我三年的租金，返完之后我需要交的房款為5萬元”。楊章告訴記者，按照開發商的承諾三年后的租金預計收益率會達到8%，可是，自從這個項目交房后，倉促開業了沒多長時間就關門了，如今一直沒有經營，也就一分錢租金收益沒有。如今這處定位商業綜合體的大樓還處于封閉狀態，楊章說，在2004年的時候，石家莊二環周邊的一套住房的首付也就5萬元左右，當初真應該把這錢用來買住宅，這種返租式的商鋪，從今后他是看見就煩，再也不會碰了。“我現在最大的心理安慰就是最起碼這里有幾平方米的地方是我的，早晚是我的，不像非法集資一樣有去無回了，我也只能這樣寬慰自己了”，楊章無奈地告訴記者。

    如楊章的投資一樣，目前市場上“一鋪養三代”的宣傳蒙蔽了許多人的眼。記者發現，這些商鋪給到的平均年化收益率達到8%左右，在業內人士看來，一個商業地產項目的前期投資回報率能保持在6%就很不錯了。因為在項目運營前期，市場還沒有與之融合并形成良性循環，其知名度、美譽度，消費者的購物習慣都沒有被成功地引導。所以，開發商和經營商需要對項目進行長期的培育，且這個時間段一般為5-6年。在這個漫長的培育期內，開發商和經營商需要投入大量的財力、人力和精力，且面對著許多來自于市場的不確定性，因此需要警惕開發商“畫餅充饑”式的營銷陷阱。

    個例現象
    “售后返租”成商業地產最大隱患

    記者翻閱了一下手機短信，類似于楊章這樣的投資項目為數不少。

    “10年固定租金回報，總回報超100%”、“即買即可享受租金回報，首年8%逐年遞增”、“坐享其成，固定年收益可達10%”……

    商鋪“返租”的營銷方式在時下非常火熱，但是記者發現，早在2001年，國家就已經明令禁止“售后返租”這一商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但產權式商鋪的主要承載形式“售后返租”模式雖然在法律上一直被禁止，現實中卻從未被消滅。

    從表面上看，開發商開出年約8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。

    例如，本來一處只值2萬元/平方米的商鋪，開發商將售價提高到3萬元/平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益10%，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為100%(每年8%×10年)，但投資者的實際房產收益卻為-50%(實際價值為售價的一半)，因此投資者的實際年收益也只有(100%-50%)/10=5%，只比銀行存款高一點。盡管這種計算方法比較簡單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實一面。“售后返租”的特點就是，在簽訂購房合同的同時又與開發商簽訂了返租收益合同。購房返租成為目前商鋪、超市、酒店、辦公等類型項目銷售的重要組成部分，也成為普通市民進入樓市“炒房”的低門檻切入點。

    雖然門檻低，但是就目前的國內房地產市場，沒有對“售后返租”設定規避風險的機制，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。投資時萬不可被開發商巧立的各種名目所蒙蔽，一定要綜合考量各種因素，冷靜思考后再做出決定。

    據記者了解，部分賣散產權的商業地產難以定期收回租金的問題外，還受出證難困擾。

    玄機
    不限購成撒手锏

    記者發現，投資于商業地產的人群大都是家境比較殷實、有了兩套以上住房的市民，由于限購政策的出臺，這些人無法再次購買住宅，因此商業地產的“不限購”成為最吸引他們的地方。甚至，與住宅市場“限購”政策打壓市場的調控政策相反，各地政府城市及區域發展規劃政策頻頻出臺，助推商業地產市場向上行走，投資客勢必也會將目光轉向商業地產市場。

    數據也印證了這一點，與住宅市場的持續低迷不同，商業地產過去一年上揚勢頭強勁。石家莊市房協的一份名為《石家莊市2011年房地產市場基本情況分析及2012年房地產市場預測報告》公布的數據顯示：2011年商業營業用房預售備案3315個項目中共計32.86萬平方米；2010年1287個項目，13.08萬平方米。就立項數目而言，同比增加2028個，增幅為258%；以面積為依據增幅為251%。“尤其是在信貸政策上，限購令并不針對商業地產。這在商業地產開發商的眼里，成了商業地產發展的新契機。”商業地產并未納入本輪調控的重點。“從限購令出臺的相關政策來看，商鋪、寫字樓投資本身也不以套數為單位，因此并不存在限購的說法。”有觀點認為，就目前而言，“限購令”新政之后住宅投資收益風險加劇，促使部分熱錢轉投商業地產。

    提醒
    商業地產投資需回歸理性

    面對交投活躍的商業地產投資，業內人士也不斷提醒，投資必須理性，選擇更需謹慎。

    商業地產本身對城市的商業氛圍，人口規模，消費能力都有很深的依賴程度。目前，我省商業地產發展存在一些缺陷。許多地區商業地產處于混戰狀態，商業地產存在投資者的非理性，對商業產品甄別能力比較弱，難以區分商業物業是投資品還是消費品。

    此外，開發商也參差不齊，開發商、投資商對商業地產理解很膚淺，以為商業+地產就是商業地產，可是商業地產最終是要活下去的，活下去才是硬道理。要依靠地段、商圈基礎、物業硬件條件，尤其是物業后期運營和管理能力上，持續穩定生存，很多項目正處于一種“生而不養，養而不教”的狀態，最后這種放任導致項目空置，投資受損。正是這種不專業的對行業產品理解，造成很多垃圾物業。

    我省的城市，大多屬于二三線城市，專家認為，二三線城市在商業地產的發展中要等待行業升級，特別是提高是商業地產投資開發的專業度，正確認識商業投資屬性，克服和避免以往一線城市出現的弊端，非專業，非理性的投資導致大量商業物業空置閑置，二、三線城市的人口規模、市場空間是有限的，如果再重蹈覆轍，對于整個行業投資積極性和消費者的信心甚至是未來經濟服務產生很大負面影響。在屬性認識上，專家一語道破天機；“商業地產不是傳統住宅地產，是非銀行類的金融產品”。而作為普通投資者而言，需要認識到商業地產的這種金融屬性與住宅的區別，既然有金融屬性，那么在投資過程中，保證本金安全就是投資者必須考慮的第一要務。