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    2012年，樓市調控絲毫未松動，住宅價格震蕩下探，而商業地產雖不受調控政策影響但也難獨善其身，市場表現不景氣，走勢甚至不如住宅地產。

    就商業地產而言，商貿類地產表現尚好，市場供應量猛增，成交量也基本與上年持平，而寫字樓供應過剩，表現差強人意，成交量與價格表現平平。

    而2013年，嘉興商業地產又將如何表現呢？其投資風險幾何，市場價值又在哪里呢？讓我們一起來關注2013年嘉興商業地產。

    一鋪養三代，自古以來，商業地產就是市場投資的熱點，而2012年，嘉興商業地產的走勢并不盡如人意。

    2012年，嘉興商業地產雖然年終以紅盤報收，但市場整體表現不給力，量價齊跌，遠遠輸給銷量飆升的住宅地產。

    據統計，2012年，市區共成交商業地產45.6萬平方米，成交套數5779套，相比上年的48.1萬平方米，下跌5.4%。

    而商業地產成交均價只有8535.2元/平方米，這與2011年的8665.8/平方米的價格相比，價格有所微跌。

    不過，市場更為擔心的是，市區人口總量有限，而商業地產供應過量，市場難以消化，潛藏的投資風險正在凸現。

    市場成交很不給力

    受調控政策影響，2012年一季度與寒冷的冰凍天氣一樣，樓市表現異常低迷，市場成交跌至地量。而商業地產雖然不受調控影響，但也難獨善其身，一個月成交商業地產僅百余套，整個季度也就賣了406套，市場冰冷程度由此可見一斑。

    而二季度，隨著氣溫的回升，市場需求的釋放，住宅成交也有所回暖，但商業地產依舊處于冰凍期，市場成交量低迷不堪，與一季度相比，銷量好不了多少，整個季度成交695套，月均也就230多套。

    進入三季度，在信貸利好政策的刺激下，住宅成交升溫，商業地產也隨之發力，成交量明顯放大，月均成交量超過400套，行情明顯好于上半年。不過，到了四季度，隨著住宅成交的放量，商業地產也在發威。

    據統計，2012年四季度，商業地產累計銷售3402套，月均銷售1134套，而全年總銷量只有5779套，四季度約占年度銷量的59%，也就是說這一個季度的銷量超過前三個季度的總和。

   盡管四季度市場表現很給力，拉高了全年的成交量，但相對2011年的銷量，還是有所下滑。據統計，2012年，市區共成交商業地產45.6萬平方米，成交套數5779套，相比上年的48.1萬平方米，下跌5.4%。

    商業地產表現兩極化

   盡管商業地產銷量不佳，但其表現也呈現兩極化態勢，即商貿地產銷量相對較火，而寫字樓銷售很是低迷。

   據統計，2012年，市區成交商貿用房28.2萬平方米，備案套數4584套，而寫字樓年度成交量只有17.4萬平方米，備案套數更少，只有1195套。由此可見，商貿用房占據了商業地產成交量的絕對比例。

   而在價格方面，商貿用房成交均價為10271元/平方米，約漲5%，而寫字樓均價僅6798.8元/平方米，相比上年的6545元/平方米，微漲3.9%，漲幅較上年再度收窄。

   顯然，商貿用房的市場熱度高于寫字樓，而且兩者的差距有拉大趨勢。比如商貿用房銷售4584套，遠遠超過寫字樓的1195套，兩者之間的銷售差距明顯高于2011年。

   市場人士指出，商貿用房市場表現好于寫字樓，一是嘉興商業發展快速，投資需求不斷放大，而一鋪養三代的觀念又深入人心，很多投資客偏向于購買商貿用房；二是經濟形勢低迷，寫字樓需求減弱，影響了寫字樓的銷量。

   商業地產投資風險何在

   過去10年，商業地產發展迅速，很多投資者大賺了一筆，但未來商業地產將受到機遇與風險的雙重考驗，這是因為商業地產有點過熱。隨著商業營業面積供給迅速增加，空置率也在上升，商鋪與寫字樓供應過剩趨勢明顯。

   市場人士指出，目前商業地產已進入風險期，市場存在著越建越多，越建越大，越建越洋的傾向，主要表現為總量接近飽和，結構多方失衡，租購需求減少，空置率不斷上升，泡沫日益凸顯出來。

   根據行業觀點，一般而言，20萬人口養活一個大型購物中心基本沒問題，若再建一個大型購物中心，市場需求就難以支撐。而目前市區常住人口七八十萬，按照目前的人口容量，已有的購物中心足以滿足市場的需求，但現實是大型購物中心仍在快速擴張。

   由于這兩年房價持續高位震蕩，大型購物中心快速擴張必然減弱市場租購需求，一是房價高企，商業地產出現結構性失衡，大大減弱了市場的消費力；二是新建購物中心沒有市場需求支撐，形成有場無市、有商無業的局面。

   而市區寫字樓市場也面臨著同樣的困境，一是嘉興經濟結構不合理，第三產業不發達，工業企業又多是傳統產業，外向型加工企業偏多，市場需求相對較弱；二是市區寫字樓供應過量，空置率高，加上價格高企，銷售艱難；三是經濟環境不佳，整體需求減弱。

   面對當前的困境，為了加速消化，商業地產商開始在營銷上做文章，即將商鋪面積小型化，將公寓LOFT化，以吸引市場眼球。事實上，銷售數據也反映了這一走勢。2012年，市區成交商貿用房28.2萬平方米，備案套數4584套，每套平均僅61.5平方米。由此可見，目前市區商業地產投資潛藏不少風險。