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    昆明城，東西南北中，各個區域都在建著自己的商圈。未來兩三年，昆明商業要超過1972萬平方米，總和超過香港。

    數據看上去很繁華，但背后，也拉響了諸多警報。

    有人說，昆明商業體量太大，市場沒有那么大的需求，也有人說滿城都是城市綜合體。

    還有人說，超市、電影院全城密集分布，有那么多的人去看嗎……總之，這兩年來，有關于昆明商業體量集中大爆發，是否存在泡沫等討論一直不絕于耳。但真相是，體量大只是表象，對于商業來說，真正的硬傷是招商雷同、定位偏差、運營乏力等導致的內力不足。

    反映在市場上，雖然不時有新商圈興起，但是老商圈也在升級，昆明商圈格局不時被革新。猶如三國時期，赤壁之戰中曹操被孫劉聯軍擊敗，形成了三國鼎立的雛形。昆明商業格局也正在被一些新商圈所打破，并且逐步形成自己的區域影響力。昆明商業早期百貨大樓一家獨大的歷史不再，大家各執一旗，未來核心商圈之外，多商圈并存已是常態。

    這些警示性信號釋放出之后，作為商業地產的開發商和運營者應該找準自身的位置，進行差異化定位才是王道。

　　警報1 體量超香港

　　1999年世博會時，以寫字樓為代表的昆明商業地產有過一個蓬勃發展期。最近兩三年，昆明商業地產又開始新一輪的“井噴”式發展期，最直觀變化就是商業體量猛增。根據一個數據顯示，2011年，昆明人均商業面積接近2平方米，這個數字超過了很多一線城市，包括深圳、香港。近期，某商業機構又對外公布數據，未來昆明將會有“1972萬平方米商業”相繼入市，以700萬區域人口來算，人均商業占比接近3平方米，這個數據直超發達國家人均商業占比。

　　你可以說，昆明是旅游城市，會有發展后勁支撐，但是說總歸說，這些商業體量上市后，如何存活下來才是關鍵。

　　警報2 自持比重少

　　商鋪全部銷售，帶來的問題就是商家單打獨斗面對市場，難以擁有聚集大商圈人氣的先天不足。這兩年，商業地產多了，投資者挑剔了，商業地產全部銷售者少了，于是出現了自持商業的模式，尤其在城市綜合體建設中，很多項目都打出自持概念吸引投資者。

　　據不完全統計，目前約有七成商業項目自持比例達50%以上。順城100%自持，去年3月份進入試運營的南亞風情·第壹城自持占到75%，西山萬達廣場自持占到90%以上。這個數據是本地品牌房企和國內知名商業地產企業自持商業的比例。

　　越是高的自持比率，越有利于后期的招商運營。但現實是，除了大品牌房企，更多的本土房企的還是大量銷售著商鋪，有些房企對商業的自持比例甚至不到50%。在這種形勢下，這些自持比率不高的商業項目不僅難以和大品牌房企的商業抗衡，而且面對商業地產競爭的激烈，自身也沒有競爭力。

　　警報3 價值被透支

　　“一鋪養三代”曾經是不少投資商鋪人士的黃金守則，但這兩年商業地產體量大釋放同時出現的是股市不景氣，引發了住宅和商鋪投資熱潮，使得商鋪的價格被翻倍推高。

　　以目前人氣尚不足的呈貢新區某社區臨街商鋪為例，2009年以8000元/平方米的單價熱銷市場，到了2011年，這些商鋪價格已經漲至3萬元/平方米左右，租金為120元/平方米/月，在入住率和人氣并不足的區域，這樣的租金要賺回經營成本并不容易。

　　在昆明主城區，目前城市綜合體商鋪的價格在5-10萬元/平方米，社區商鋪價格也在3萬元/平方米左右，縱然如此，頻頻有商鋪推出即售罄的火爆情況出現。

　　商鋪售價高，投資者要保證收益，只有提高商鋪租金，而新片區商鋪則面對著一個養商期，一旦租金過高，租商鋪者就面對著收入與投資之比失衡的問題，于是租金和售價倒掛的問題也就出現了。業內專家稱，商鋪的投資價值在銷售時已經被透支了一部分。記者調查時也發現，一些新建社區內臨街商鋪空置率高，或是這方面的原因。

　　警報4 營銷玩噱頭

　　隨著產品類型的豐富，人們消費習慣的改變，簡單的商場購物已經不能滿足人們的需求，除了需求多樣化，人們甚至開始挑剔購物環境，于是出現了各種模式新概念的購物中心，比如VC PARK，CBC社區商業中心，開放式體驗型Park Mall……這些代表著一種購物新模式的英文單詞，其實也是商業綜合體營銷方式上所賣的一種噱頭。

　　要不同于一般的城市綜合體，要和區域內的精品項目區分開來，每個項目在定位上都是各盡其能，各具特色，同時，還表現在商業業態創新型組合上，以及產品設計上等方面，都是洋氣十足，個性十足。

　　業內也說，商業項目能做到差異化定位最好，最擔心的就是換湯不換藥，只是玩營銷概念。