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    商業項目大多選擇自持部分物業，少數物業對外銷售的模式，其中自持比例有高有低。隨著成都大型商業項目的增多，面對有限的招商資源，招商成了整個商業體能否成功運營的最大難點。有的商業項目地段位置頗佳，卻難吸引知名品牌入駐；有的品牌急需擴張拓展，卻找不到對口項目。

　　租金開始探底回升，政府大舉規劃刺激消費，各路產業進軍商業地產，商業地產一熱再熱……商業地產，看上去很美，一切似乎都在朝著好的方向進發。值得深思的是，在投資市場一片大好的形勢下，成都商業地產項目的招商和運營未來將面臨諸多問題。

　　開業難因為招商難？招商難項目開業時間推遲

　　從商業項目開盤的去化率，直接證明了商業地產中的投資熱。從運營方式上來看，商業項目大多選擇自持部分物業，少數物業對外銷售的模式，其中自持比例有高有低。隨著成都大型商業項目的增多，面對有限的招商資源，招商成了整個商業體能否成功運營的最大難點。曾有業內人士將商業地產項目與品牌商家戲稱為一個個狀況百出的單身男女，心存求偶需求，現實卻不盡人意：有的商業項目地段位置頗佳，卻難吸引知名品牌入駐；有的品牌急需擴張拓展，卻找不到對口項目。

　　招商不是填場式應包括業態、品牌的組合

　　針對普遍存在的項目招商與品牌拓展難題，面對商業地產市場中普遍存在的招商難題，業界人士普遍認為這并不是開發商面臨的最大問題，更大的問題在于定位、運營和資產管理，只有缺乏經驗的開發商來才把招商當做是頭等大事。對于這個問題，大家首先要清楚，招商并不是填場式的招商，而是組合式的，包括業態的組合、品牌的組合等等。

　　實際上，幾乎所有的“開業難”，都折射出“招商難”的問題。招商難的原因來自四個方面，首先是開發商的開發經歷，比如沒有足夠的專業能力、足夠的項目開發實力，以及對城市建設、區域經濟的了解較少；其次是規劃能力，商業地產項目本身不足以吸引商家入駐，規劃詳情是主要的參考指標；第三個方面是定位，每個品牌商都有自己的開店計劃、意向拓展城市，開發商需要非常準確地去了解這些信息，如果項目與品牌商的戰略不匹配，項目規劃不能給品牌商帶來安全的環境，那么商家肯定不會入駐，這樣一來開發商就相對比較被動。

　　最后一個方面是戰略，一個商業地產項目是持續經營還是短期經營存在很大不同，尤其是整售的項目會非常影響品牌商家的信心，而切割出售的項目更不易受到青睞。

　　招商是件復雜的事情，需要成熟的運營團隊來運作，也是一件長期積累的事情。前期調研很重要，不僅僅是簡單做一些整合。”許多開發商開始尋求“外援”，重視商業項目的招商與運營，從上海、北京等商業地產發達城市請來知名商業團隊來運營項目。引進品牌商家來促進商業的發展，表面上看起來，“外來的和尚”的確“好念經”。綜合來講，好的商業地產開發商追求的是股權合作、聯盟式發展。開發商應該從規劃、定位、戰略等方面做好充足準備，這樣才能有助于改善招商困境。

　　記者觀察
　　商業項目集中上市未來壓力會更大

　　對整個商業地產行業來說，真正的壓力才剛剛出現。

　　未來兩三年，成都將有數十個商業項目完工，大量新增供給將加劇市場的租賃和招商競爭。

　　在商業地產市場整體并不樂觀的當下，蜂擁而進的投資突圍得靠自身商業模式的努力。如果找不到有效的運營競爭模式，諸多狂熱跟風的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。

　　商業項目能否成功運營跟很多因素相關，市場定位、周邊消費潛力需求和經營者的統一管理等等，都是需要關注的內容。

　　位于貝森路的西村大院項目相關負責人告訴記者，“從項目本身出發，去挖掘項目優勢，做出自己的商業特色，避免在未來出現商業同質化現象，在激烈的市場競爭中，才有生存之地。”