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　　房地產(chǎn)上市公司股市再融資放開的預(yù)期讓不少房地產(chǎn)企業(yè)摩拳擦掌。然而，中小房地產(chǎn)企業(yè)可能是樂觀得太早了，有專家稱，再融資全面放開的可能性不大。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題依然是困難重重。

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢與探索”的演講，給廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)吹來一陣清涼之風(fēng)。她說，成熟的房地產(chǎn)市場，融資一定是多元化的，而不是單一的。在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場上，他們的企業(yè)的房地產(chǎn)融資，由公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下。在中國，在開發(fā)和銷售階段都依賴于銀行貸款的這種單一格局，也是很難持續(xù)的。因而應(yīng)該多鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新。為此，她還和高和基金合作，花費(fèi)三年多的實(shí)踐，心血寫就《我國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的探索和類持有基金》的調(diào)研報(bào)告。

　　在會議的間隙期間，秦虹和高和基金董事長蘇鑫就中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題接受了記者記者的專訪。

　　商業(yè)地產(chǎn)亟需金融創(chuàng)新

　　記者：你進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新探索的想法和初衷是什么？

　　秦虹：中國的房地產(chǎn)市場正在從起步階段走向成熟，與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的占比開始大幅度提高，2008年至今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資總規(guī)模從3萬億增長到了7萬億元，總投資規(guī)模增長了一倍多，而商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模卻增長了2倍。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資在加快，投資增速高出住宅投資的一倍。房地產(chǎn)市場也從住宅投資為主，轉(zhuǎn)向多元化投資。

　　蘇鑫：國內(nèi)直接融資的情況取決于金融市場化的進(jìn)程，連北京的商業(yè)地產(chǎn)的貸款都能停下來二三個(gè)月，更加說明房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)不能單純依賴于銀行貸款(間接融資)。因而，進(jìn)行房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新非常有必要。

　　記者：是不是說明，中國的商業(yè)地產(chǎn)更加迫切需要進(jìn)行金融創(chuàng)新？

　　秦虹：是的，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)面臨著極大的挑戰(zhàn)，也面臨著很多問題。主要是商業(yè)地產(chǎn)缺少長期資金的支持，所以整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平提升難度很大，供應(yīng)量急驟上升也導(dǎo)致了過去以散賣為主的商業(yè)地產(chǎn)的銷售現(xiàn)在也出現(xiàn)困難。

　　所以很多企業(yè)為了解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實(shí)行的帶租約的銷售，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了持有的比例，持有和散售相結(jié)合，但是我們覺得這都是一種簡單的應(yīng)對，關(guān)鍵的還是需要長期資金的注入。

　　直接融資、間接融資成本將趨同

　　記者：目前，中國的金融改革的一個(gè)大方向就是實(shí)行利率市場化，還有股市再融資的有條件放開，接下來直接融資的成本會不會下降？

　　秦虹：從社會融資的趨勢上來看，利率的市場化已經(jīng)是大勢所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，我們金融改革的一個(gè)大的方向就是要實(shí)行利率的市場化。利率市場化的結(jié)果就是間接融資和直接融資的成本趨于靠近，而不是更加拉大這個(gè)距離。

　　記者：目前，國內(nèi)的地產(chǎn)基金、信托等直接融資的利率一般達(dá)到什么樣的水平，是不是近兩年有下降的趨勢？

　　蘇鑫：國內(nèi)的地產(chǎn)基金、信托等直接融資的收益率正在分化。從原先的超過20%的收益正在逐步下降，逐步下降為18%-20%，甚至是16%-18%。

    記者：國內(nèi)金融創(chuàng)新的市場條件怎么樣？目前，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還欠缺什么樣的東風(fēng)？

　　秦虹：下一步盤活存量資金，對房地產(chǎn)企業(yè)在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)融資來講，會有一些機(jī)構(gòu)投資者，還有一部分高凈值的投資人。目前，中國有錢的、有能力投資的投資人隊(duì)伍越來越壯大，他們在資產(chǎn)配置的要求下，對房地產(chǎn)的投資也出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)，甚至買基金、買證券化的一些產(chǎn)品，都成為他們資金配置的要求，這為房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新創(chuàng)造了一些環(huán)境和條件。

　　蘇鑫：國外的REITS都有稅收減免，沒有稅收減免的就一定發(fā)展得不好。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在稅收制度和法律制度建設(shè)方面還存在著空白。

　　資產(chǎn)證券化關(guān)鍵是提升資產(chǎn)質(zhì)量

　　記者：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)該朝哪個(gè)方向努力？

　　秦虹：大致格局是，一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。我們在過去5年的時(shí)間里面，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴(kuò)大了。比如說2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)提高了10個(gè)點(diǎn)，達(dá)到了40%。直接融資現(xiàn)在來看出現(xiàn)了多種的形式，比如說行業(yè)的并購，通過引入戰(zhàn)略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強(qiáng)。還有就是信托融資，對那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，信托融資已經(jīng)成為其核心的對資金需求的一個(gè)主體的方式。還有這些年來從無到有、從小到大的人民幣房地產(chǎn)私募股權(quán)的融資形式也逐步在這幾年得到穩(wěn)步的發(fā)展。

　　還有在直接融資里面，從去年下半年到今年上半年，境外融資是特別活躍的一種直接融資的形式，在境外融資的成本優(yōu)勢下，房地產(chǎn)境外融資的探索，取得了明顯的效果。

　　記者：像萬科、金地等在境外的融資算不算成功的案例？

　　一些大的品牌企業(yè)利用境外資金成本比較低的優(yōu)勢，成為資金來源的一個(gè)重要補(bǔ)充，比如說萬達(dá)、萬科、金地、綠地等都在境外資本市場融資獲得了一些成效，還有各類的房地產(chǎn)企業(yè)購買美國、歐洲、新加坡、韓國和中國香港的不動產(chǎn)，并在銀行融資上取得了一些明顯的成效。中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動。

　　此外還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。

　　記者：目前，我國的資產(chǎn)證券化有什么樣的實(shí)際案例？

　　資產(chǎn)證券化應(yīng)該是以未來有可預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品，目前有三種產(chǎn)品，第一個(gè)是銀監(jiān)會監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化，叫MBS，第二個(gè)是證監(jiān)會監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，ABS，第三個(gè)是銀行間市場交易商協(xié)會主導(dǎo)的資產(chǎn)支持票據(jù)，ABN。ABS已經(jīng)開始有案例了，比如說華僑城、廣州海印，他們都利用證監(jiān)會這種渠道，通過資產(chǎn)的未來收益打成資產(chǎn)包來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。我們長期在國外比較關(guān)注和國內(nèi)比較熟悉的真正面向機(jī)構(gòu)和個(gè)人銷售的房地產(chǎn)信托基金現(xiàn)在還面臨一些突破性的問題，還沒有在中國完整意義上的REITs出臺。

　　ABN的案例有，天津保障房發(fā)行了一筆REITs，但是保障房的收益不足，于是就通過開發(fā)企業(yè)的其他收益來彌補(bǔ)，成功發(fā)行了證券。

　　記者：目前商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)比比較低，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵是什么？

　　秦虹：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流的優(yōu)良程度，沒有這些作為保證，我們下一步的資產(chǎn)證券化發(fā)展可能會步履艱難。