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　　閔行建區20多年來，從一個農村地區逐漸發展為城市化地區，一幢幢高樓拔地而起，從1992年的3幢樓宇到2012年的257幢樓宇，增長了80多倍，特別是近十年來，平均每年建設落成近20幢樓宇——曾經的“鄉下”，已是高樓林立。

　　今年，在閔行區委、區政府支持下，閔行區政協和華東師范大學中國現代城市研究中心合作開展了“閔行區發展樓宇經濟的優勢、瓶頸及路徑研究”課題調研。

    不止是閔行，在城市化進程中，樓宇經濟逐步發展，對經濟的貢獻也越來越大。“樓宇經濟”，如今是個熱詞。樓宇經濟的內涵，是依托現代化城區的基礎設施系統，以高品質樓宇為載體，以服務經濟為主體，帶動關聯企業集聚、匯聚各類商務活動、實現資金流和信息流融合發展的一種經濟發展模式。便捷性、集群性、高效性、輻射性是其特點，區位、人口、產業、交通是其發展基礎。

    不止是閔行，揚長避短、創新發展是區域樓宇經濟必須突出的導向，不能急功近利，必須體系化推進。

    在此摘編刊發閔行區政協的調研成果，以饗讀者。——編者

　　閔行正處在一個新的發展期，“全面調結構，深度城市化”是“十二五”及今后一個階段發展的主線，而樓宇經濟的發展，正是這一發展期新的特征。

    現狀與優勢

　　一、閔行發展樓宇經濟的現狀。

　　第一，樓宇經濟綜合貢獻不斷增高。在就業貢獻方面，2012年1至10月，全區重點商務樓宇共入駐企業6795家，吸納從業人員11.65萬人；在利稅貢獻方面，2012年全區樓宇共上繳稅收27.24億元，占全區第三產業稅收收入的13.4%。

　　第二，樓宇經濟整體規模不斷增大。全區5000平方米以上的大型樓宇規模增長顯著，從數量來看，1992年全區僅有3幢，至2012年已建成257幢，總面積已達到710萬平方米。

　　第三，樓宇經濟戰略地位不斷提升。閔行區“十二五”規劃針對總部經濟、生產性服務業、生活性服務業等樓宇經濟發展所依托的重要產業，作出了更為清晰的戰略構想，并將提升樓宇經濟發展能級作為2013年的重點工作，專門成立樓宇經濟工作推進小組，確保各項工作扎實推進。

　　二、閔行發展樓宇經濟的優勢。

　　閔行區的樓宇經濟發展與中心城區相比，無論在能級、規模還是產出等方面，都存在較大差距。但分析今后的發展，還是有一定的優勢，主要體現在以下幾個方面：

　　一是“溢出承接”優勢。中心城區在深化現代服務業發展的過程中，部分優質產業將遵循產業擴散與梯度轉移的一般規律向郊區溢出，而閔行區作為中心城區拓展區，具有緊鄰中心城區的區位優勢，能夠搶占吸引中心城區溢出產業的先機。

　　二是“相對成本”優勢。與中心城區相比，閔行擁有明顯的租金成本優勢，而與其他相近地區相比，則在交通成本、創新成本等方面處于領先地位。

　　三是“規劃后發”優勢。有利于充分汲取先發者的發展經驗，從國內外樓宇經濟發展成熟地區借鑒成功經驗，盡可能避免其發展中的問題和遺憾，爭取發展契機。

　　四是“地域紐帶”優勢。閔行區北臨虹橋樞紐，東接上海南站，境內滬昆高速等骨干路網交錯縱橫，軌道交通快速便捷，使閔行區成為上海、長三角地區乃至我國東部經濟大動脈的重要地域紐帶。

　　五是“產業融合”優勢。閔行區擁有雄厚的制造業產業基礎和優質的高等教育資源，這為現代服務業入駐閔行提供了良好的產學研融合環境。同時，閔行日益發展壯大的金融、信息、物流等生產性服務業，為樓宇入駐企業提供了有力的服務支持，既為樓宇發展提供不可或缺的支撐，也催化了入駐企業的轉型升級。基于此，多種優勢產業、市場要素、創新資源等的疊加融合是閔行樓宇發展的一個重要優勢。

    問題及其瓶頸剖析

　　閔行區樓宇經濟發展還存在不少問題及制約今后發展的瓶頸。主要表現為：

　　一、樓宇經濟的發展推動力尚顯不足。

　　一是樓宇經濟的產業支撐力不足。據統計，2012年，閔行區第三產業占全區生產總值比重為37% ，目前提升到41%左右，但仍明顯落后于58.1%的上海平均水平，也低于43.3%的全國平均水平。主要原因在于：首先，不少樓宇功能定位不明，樓宇內部產業關聯度較低；其次，入駐企業水平良莠不齊，不利于創建樓宇品牌，提升綜合附加值。

　　二是樓宇經濟的產業集聚度不高。集聚水平相對偏低，從樓宇的空間布局來看，大部分樓宇分布于七寶、虹橋、梅隴、莘莊等中北部地區；從樓宇內部的產業集聚來看，單體規模較大的高品質樓宇相對較少。

　　三是樓宇經濟的效益產出率較低。各街鎮普遍面臨樓宇產出率與稅收屬地率較低等問題。特別是部分政策效力不顯著。例如，近年“租稅聯動”等激勵政策，優化了業主租金和政府稅收配比，提高了商務樓宇的稅收屬地率和產出率，但由于是許多區縣較為普遍的常規政策，缺乏區域性特點與優勢，因此對企業吸引力不足。

　　二、樓宇經濟的質量提升面臨鏈式障礙。

　　一是要素初始條件不足，構成基礎性障礙。

　　在土地要素方面，閔行區大部分存量樓宇在原有鎮村工業用地基礎上建造，屬于商業經營性用地的樓宇數量相對較少，因此，土地性質、控制性規劃以及相關行政審批等的限制，對樓宇品質提升產生不利影響。

　　在產權要素方面，大部分存量樓宇以鎮村兩級集體經濟組織投資建設為主，占全區樓宇總數的41%，虹橋鎮等個別街鎮的集體經濟組織為投資主體的樓宇達到80%以上。由于對引入社會資本可能導致產權變化的擔憂，社會資本參與的相關機制尚未有效建立，使樓宇質量提升的困難更加突顯。

　　在區位要素方面，不少沿公路建設樓宇的地區當前面臨較大的過境交通壓力，又缺少疏解交通的相關配套設施，阻礙了樓宇品質的進一步提升。

　　二是管理運作模式的不足，構成機制性障礙。

　　目前，閔行區樓宇管理運營的專業化與市場化程度較低，在鎮村集體經濟所有的樓宇中尤為顯著。閔行區約41%的樓宇為鎮村集體經濟所有，這些樓宇或是由鎮村自主經營管理，或采用整體外包出租、委托租賃及管理的運作模式，對樓宇質量提升形成機制性的阻礙。

　　三、樓宇經濟發展面對多重壓力。

　　一是中心城區強勢發展的壓力仍在。

　　二是相近區域競相發展的壓力加劇。

　　三是街鎮之間平行發展的壓力并存。