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　房價水分大不大—看用材、景觀、科技含量

　　對于很多購房者來說，最擔(dān)心的問題就是房價降了之后，這個價格是不是真的值得買了？

　　俗話說：“耳聽為虛，眼見為實”，現(xiàn)在杭州市場上在售的樓盤中有不少現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，并且有不少期房樓盤也推出樣板區(qū)，以求讓購房者看房時有個直觀的感受。開發(fā)商在項目中投入的開發(fā)成本有多大，基本可以從中一窺究竟。

　　記者咨詢了幾位業(yè)內(nèi)人士，比較一致的看法是：建筑用材的好壞，景觀園林的設(shè)計布局，科技節(jié)能技術(shù)的運用，是判斷一個樓盤開發(fā)投入的主要幾個指標(biāo)。

　　●外墻是石材干掛還是涂料，成本最少差500元/平方米

　　比如下沙東部的A樓盤和B樓盤，目前前期房源都已經(jīng)交付，兩者實際售價相差無幾。在現(xiàn)場看房就會發(fā)現(xiàn)，A樓盤外立面用的是面磚，使用的是外墻內(nèi)保溫技術(shù)；而B樓盤外立面用的是涂料，使用的是外墻外保溫技術(shù)。

　　“涂料和面磚是目前外墻用材中相對比較便宜的材料，普通涂料的價格，成本大約為20~30元/平方米左右，好一些的進口涂料可能會達到100元/平方米左右；普通面磚的成本一般來說比涂料略高，但是也基本在幾十元至100元/平方米左右。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　這位業(yè)內(nèi)人士還告訴記者，目前外墻用材投入比較大的是石材干掛特別是花崗巖干掛，因為石材干掛比起涂料和面磚，硬度、耐水性、保溫性、質(zhì)感等方面要好很多。“目前石材干掛的成本基本在數(shù)百元/平方米，其中花崗巖干掛的成本預(yù)計在500~600元/平方米左右。而大理石干掛主要用于內(nèi)墻，成本比花崗巖干掛還要高。”

　　入戶門廳、電梯廳、走道等公共區(qū)域的用材和裝飾，也能看出開發(fā)商對樓盤是不是下了“血本”。如文教區(qū)板塊的C樓盤和D樓盤，最近成交情況都不錯，其中D樓盤的售價比C樓盤要貴數(shù)千元/平方米。記者去現(xiàn)場看盤，發(fā)現(xiàn)C樓盤的門廳，地面為面磚中嵌入大理石，整個門廳幾乎沒有裝飾；而在D樓盤的樣板區(qū)中可以看到，門廳采用純大理石，裝飾豪華，設(shè)有沙發(fā)、綠色大型植物等供業(yè)主休憩，明顯投入要多一些。據(jù)悉該樣板區(qū)的門廳與日后的交付標(biāo)準(zhǔn)一致。

　　●小樹還是大樹，每株成本差可達1.7萬元

　　景觀園林設(shè)計也在很大程度上體現(xiàn)出開發(fā)商的投入力度。有些相對低端的樓盤，其小區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化，缺乏園林、水景的整體設(shè)計感，無法滿足每套房源的景觀視野；而投入多一點的樓盤，一般會請國際知名的設(shè)計公司設(shè)計小區(qū)景觀，盡可能地照顧到每一戶的景觀要求。

　　在具體的景觀用材上，用心和不用心的區(qū)別也相當(dāng)大。一位做工程的朋友介紹說，像一般的小樹苗，價格基本在一兩百元/株，“而一株樹徑30厘米左右的銀杏，價格可以達到1.7萬~2萬元。”

　　●加個地?zé)幔�成本�?20元/平方米　　

　　樓盤是否運用了較多的科技節(jié)能技術(shù)，如中央空調(diào)系統(tǒng)、中央熱水鍋爐系統(tǒng)、集中地?zé)嵯到y(tǒng)、獨立新風(fēng)系統(tǒng)、集中式凈水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等，對于業(yè)主的居住舒適度非常關(guān)鍵。這一點在文教區(qū)板塊的C樓盤和D樓盤中有較多地體現(xiàn)，而下沙的A樓盤和B樓盤中，科技含量相對就比較低。

　　“其實目前新風(fēng)系統(tǒng)已經(jīng)比較成熟，在新樓盤中應(yīng)用也比較普遍。地?zé)嵯到y(tǒng)的成本相對要貴一些，折算到房價中大約在120元/平方米左右。”業(yè)內(nèi)人士K君告訴記者。

　　K君還提醒說，購房者可以關(guān)注一下新樓盤是否有同層排水。同層排水可以避免樓上樓下住戶的排水干擾，對實際居住有很大幫助。

　　房子住起來舒不舒心—看戶型、門窗、物管

　　買房子除了價格，最關(guān)鍵就是實際居住起來是否舒心。這一點，購房者去現(xiàn)場看房時，應(yīng)該首先觀察樓盤周圍，交通道路及車站設(shè)置，菜場及商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、體育場所，噪聲及污染等；其次小區(qū)內(nèi)部的樓間距、車位配比率等也是考察的重點。

　　●戶型“開門見亮”是基本

　　而就房子內(nèi)部來說，戶型是重中之重。所謂“開門見亮，心情舒暢”，房間、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能分區(qū)應(yīng)該盡量明亮，布局合理，通風(fēng)舒暢。記者在下沙A樓盤看了三個戶型，存在的通病是廚房面積過于狹窄、衛(wèi)生間為暗衛(wèi)的居多，整體得房率不高；B樓盤的一疊戶型冊中，南北不通風(fēng)的戶型有不少，并且大戶型面積浪費現(xiàn)象嚴(yán)重；文教區(qū)的C樓盤，大戶型中尚存在南北不通風(fēng)的情況。

　　●門窗強調(diào)隔音和節(jié)能

　　門窗是房屋中的兩個圍護部件，檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確。好的門窗材料應(yīng)該能夠起到較好的隔音和節(jié)能效果，如目前在樓盤中運用普遍的雙層中空玻璃，一般中空厚度達到9mm，而記者看到的C樓盤采用中空厚度達到12mm的玻璃，這樣可以起到更好的隔音和節(jié)能效果。

　　●有良好物業(yè)服務(wù)

　　此外，小區(qū)的物業(yè)管理公司的選擇也在很大程度上關(guān)系到居住的舒適度。在杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的十多年時間中，有些小區(qū)的物業(yè)公司因為服務(wù)不到位，被業(yè)主“驅(qū)逐出境”的情況屢見不鮮，個別小區(qū)甚至因此長期處于沒有物管的情況，業(yè)主們的安全問題得不到很好的保障；而有的小區(qū)因為有良好的物業(yè)管理，甚至可以成為樓盤升值的砝碼。

　　房子的質(zhì)量是否過關(guān)—不妨挑個雨天去看房

　　這段時間杭州連綿雨天，雖然讓人深感出行不方便，但是對于購房者來說，在這樣的雨天去看房，有時候反而更能看出房子的品質(zhì)。

　　對于住戶來說，雨天房屋滲水是個極其令人頭疼的麻煩問題。如果晴天去看房，一般很難看出這個問題，即使做養(yǎng)水試驗（在收房時打開室內(nèi)所有的水龍頭，看排水是否通暢、有無存在滲水情況）通常也要求做滿48小時才能看出結(jié)果。而下雨天去看房，房子是否存在排水不暢和滲水問題，就能一目了然。

　　記者前兩天去看房的時候，下沙B樓盤一套2樓的戶型，設(shè)計了入戶花園，因為連續(xù)下雨天，入戶花園處也積起了水，這到底是設(shè)計的問題還是裝修的問題，購房者要留意。

　　飄窗、東邊墻體和窗戶、陽臺等部位是否存在滲漏水情況，通常都能在雨天看房時注意到，此外需要留意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點。而廚房和衛(wèi)生間的滲漏水情況，最好還是通過做養(yǎng)水試驗來檢驗。

　　除了滲水問題，墻體出現(xiàn)裂縫也是房子質(zhì)量問題中的大事情。在看房時，如果發(fā)現(xiàn)外墻、地面出現(xiàn)的裂縫有貫穿性，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。

　　最近樓市真是吸引眼球啊，先不談降價風(fēng)暴，就是各個樓盤的業(yè)主論壇里也比以往熱鬧許多，他們談什么呢？不是價格，而是質(zhì)量。

　　那么，怎么看開發(fā)商有沒有偷工減料，房子質(zhì)量哪些地方最容易藏貓膩呢？請來經(jīng)驗豐富的民間驗房師來給大伙支支招吧，無論這“雷”埋得多隱蔽，都安全排除。

　　驗房排“雷”1：每層一個消防箱，打開一看，空的

　　高層公寓越來越多，按照消防要求，高層公寓每層都要設(shè)置消防箱，消火栓、消防水帶、消防槍集于其中，一般消防箱的的位置都要求比較顯眼。住宅內(nèi)的消防箱設(shè)置暗裝比較多，少數(shù)半暗裝，這主要是考慮住戶的交通空間不受消防箱的影響，同時兼顧美觀。

　　“收房的時候，最好打開消防箱看看，有時候看著是設(shè)了消防箱，打開一看，空的。”小工兵驗房工作室負(fù)責(zé)人洪培浪說，前段時間高層火災(zāi)頻發(fā)，他去驗房的時候就留意了一下，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這種裝裝門面的消防箱還真不少。

　　驗房排“雷”2：玻璃單層、雙層，差價最少近百元/M2

　　收房時別忘了瞧瞧玻璃窗，不是看玻璃破沒破，而看用的是單層玻璃還是雙層中空玻璃。“杭州市從2007年10月開始提高了建筑節(jié)能要求，新建建筑都要求使用雙層中空玻璃。”洪培浪說，去年他們驗了173個小區(qū)的房子，有一部分小區(qū)使用的還是單層玻璃，其中兩個小區(qū)在業(yè)主提出整改要求后，全部更換成雙層中空玻璃。

　　別看只是一塊玻璃，單層玻璃造價只要120元/平方米，而雙層中空玻璃最少也要200元/平方米，一套房子的玻璃窗全部更換差價也要近千元。開發(fā)商都知道節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提高了，但如果業(yè)主沒發(fā)現(xiàn)，或者不主動提出更換要求，混也就混過去了。

　　驗房排“雷”3：外墻保溫到不到位，看看空調(diào)孔

　　按照建筑節(jié)能要求，新建商品房都采用了外墻外保溫，保溫層能起到減少建筑物外墻能耗損失的目的。那么怎么看外墻保溫層厚度夠不夠呢？如果沒有專業(yè)儀器，還有一種比較簡單的辦法，就是看預(yù)留的空調(diào)孔，空調(diào)孔的進深就是建筑外墻的厚度。如果空調(diào)孔的進深在40厘米以上，一般保溫層的厚度是達標(biāo)的。

　　另外比較隱蔽的是衛(wèi)生間排水管厚度不足。厚度不足造成什么問題呢？除了容易破損之外，排水管管壁薄排水時噪音就會比較大，所以收房時最好仔細(xì)看看衛(wèi)生間的排水管。

　　驗房排“雷”4：鐵藝欄桿，漂亮但危險

　　在一些比較高端的住宅小區(qū)，開發(fā)商在隱蔽空間也是花了不少錢的，比如公共樓梯使用很美很藝術(shù)的鐵藝欄桿，花紋繁復(fù)很耐看。一般情況下，開發(fā)商愿意花成本做產(chǎn)品是好事，但欄桿例外，因為這屬于“易攀爬構(gòu)件”，容易成為安全隱患——沒有判斷能力的未成年人如果攀爬欄桿容易受傷。

　　同樣因為“多”做了一點而出問題的還有公共通道寬度不足的問題。一般公共通道寬度要求是1.1米，但一些精裝修樓盤在公共通道也做大理石地面、貼面，如果設(shè)計的時候預(yù)留量不夠，這么一裝修公共通道的凈寬就不足了，影響使用功能，容易造成消防安全隱患。