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　　“上海銀監局近兩年來對三類業務進行過全面風險預警：鋼貿、銅融資、商業地產。前兩者在預警后一段時間里都不同程度出現了問題。”一名監管部門內部人士對《第一財經日報》表示，剛剛被銀監預警的商業地產融資，很可能已經風險高筑，“隨時會爆發”。

    從業內多方人士處獲悉，近日，上海銀監局對轄內各商業銀行下發了“關于商業地產融資風險的通知”，其中提到，據摸底，截至今年9月，上海各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款余額已破700億，較去年同比增長30%~40%。

　　銀監局調研還發現，上海商業地產“總量過剩”、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風險已經遠遠大于住宅地產，因此需要轄內各商業銀行“高度關注”。

　　從實際操作層面來看，商業地產的風險會如何蔓延到銀行業，房企如何玩轉資金鏈從銀行等金融機構獲取資金，銀行對房企的態度又是如何？本報就此進行了多方深入采訪。

　　房企玩轉資金鏈第一招：拿地先融資

　　“地產商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴本報，部分商業地產房企的資金杠桿，很可能已經超出了銀行的控制能力。

　　地產商如何撬動金融杠桿？某股份制銀行經手過地產融資的一名支行行長向本報舉了一個“2億資金套出10億房產”的模型案例，其中地產商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。

　　第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統做法，拿地資金應當是房企自有。但上述支行行長表示，“現在已經有銀行可以做創新的‘土地過橋’業務”。

　　“地產商也可能通過信托、基金、風投等方式融資。”謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。

　　以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億；余下的2億，可以通過銀行完成。“有的銀行可以發放一種投行性質的融資，銀行不以債權形式，而是以股權形式參與其中。”

　　“這種"股權"參與還有一種變種形式，就是銀行和房企共同組建一家有限合伙企業，專門運作拿地款基金，來自銀行的資金往往作為基金中的優先股權。”上述支行行長說。

　　實際操作中，為了使模式合規，銀行往往借助信托或券商資管通道，并包裝一些專項理財產品，定向募集這筆資金。本報9月3日刊發的《興業銀行擬借道信托融資房產商89億理財產品謀劃“拿地”路線圖》一文，正是銀行參與到房企土地款募集的一種途徑。

　　房企玩轉資金鏈第二招：造樓靠墊資

　　在上述融資模型中，房企實際已欠債2億。后續開發成本高企，這筆高額借貸要怎么還？“再借一筆錢來還。”上述支行行長如是說。

　　拿到地意味著房企獲得國有土地使用權證，并可以此辦理建設用地規模許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。“四證”齊全后，房企即可將土地證抵押后向銀行正式進行土地開發貸款。

　　在上述模型中，該支行行長說，憑借4億拿地價格一般可向銀行貸出3億開發貸，房企即可還上上一筆融資，大數上還余下1億，進入后續開發。

　　在此時接近“空手套白狼”狀態的房企靠什么造樓？一名地產商告訴本報其業內公開的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設；材料供應商無論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達成意向，都需要墊資供貨；更有甚者，若此商業地產后續用于銷售，則銷售公司為了獲得統包統銷的折扣價，也需要在物業封頂前進行“墊資”，預打款數千萬資金給房企。

　　房企玩轉資金鏈第三招：新貸還舊賬

　　上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產證，就可還上模型中3億的開發貸款，只不過方法依然是：新貸還舊賬。

　　“物業封頂驗收結束后就可領產證，假設房企賣樓，則靠銷售回籠資金，假設房企自己經營，則可向銀行申請經營性物業貸款。”上述支行行長稱。

　　在其融資模型中，這樣一幢商業地產約可評估10億，一年租金約5000萬(租金回報率5%)。“通過給銀行"講故事"每年租金可遞增，或是制造高租金假象，就可向銀行貸出5~10年的經營性物業貸款。加上產證抵押，一般可貸5億。”

　　“而這5億即可還清它之前的3億銀行融資，以及建筑公司1億~2億的資金鋪底。”該支行行長計算稱。

　　值得注意的是，對于上述模型中的第三筆融資，此前地產抵押率較高時，在業內還有另一種做法。上述支行行長稱，有的地產商會通過一個貿易公司的名頭來套資金，即用一個貿易公司買下物業，以本身貿易為由進行短期貸款，而物業則作為該筆貸款的抵押物，如此“評估價10億的樓盤反而能貸出6億~7億”。

　　中小房企還本付息趔趄

　　正是由于“花招”的存在(如“墊資”需付高息)，地產商資金鏈必須環環相扣，一旦有環節延誤就意味著融資成本上升，資金鏈繃得更緊。

　　可是，外部環境卻在發生不利變化。據上海銀監局的摸底調查，以商業綜合體為主流形態的商業地產，未來將面臨巨大擴容壓力，各項綜合體CBD體量大、占用資金多、項目同質化。

　　“增量太大，會影響供求關系，未來市場對商業地產的消化能力會急劇下降。”謝逸楓對本報表示。據其估算，2009年至2013年的4年間，上海商業地產的供應量約增1倍，導致寫字樓和綜合體實際已經出現過剩征兆，而目前仍在建造中的新增量還沒有完全釋放出來。市場明年對這些物業的去化能力將大幅削弱。

　　供求失衡是一條導火索，或將直接帶來商業地產租賃和銷售的遇冷。而樓價下跌，對銀行來說，直接意味著房企還款現金流缺乏以及抵押物貶值。

　　危機的苗頭已經出現。“地段偏遠一點商業地產已經出現了租、售市場都不景氣現象。”謝逸楓說。

　　更值得注意的是，一家城商行上海分行高層告訴本報，由于部分區域商業地產的租賃市場出現低迷，租金回報比有所下降，一些依靠租金分期還貸的中小房企已經出現了無法按期還本付息的現象。

　　謝逸楓則稱，包括上海在內的不少地區銀行從今年9月份起就開始收緊房地產類貸款。業內認為，資金面的收緊難免會使一些流動性管理不善的中小房企原形畢露。

　　銀行態度曖昧

　　雖然從9月起開始收緊相關貸款，但在此之前，尤其在上半年優質企業信貸需求疲弱之際，房地產類貸款是不少銀行消化信貸額度、創造利差收益的標的，而風險也悄然累積。

　　上海銀監局在風險通知中稱，今年以來，上海房地產市場持續升溫，信貸加速流入房地產市場跡象尤為明顯。據摸底，截至今年9月，上海銀監局轄內各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款余額700多億，較去年同比增長30%~40%以上。

　　銀行對商業地產貸款究竟持什么態度？本報從包括上述支行行長在內的基層銀行人士處獲悉，在業務層面，由于抵押物相對充足、單筆授信大額、銀行溢價能力較高(直接帶來支行創利業績增長)，“抵質押路徑依賴”的基層銀行仍喜好房地產類貸款投放。

　　而對于風險，該支行行長一方面承認，“最近商業地產價格上漲過快，泡沫累積更多，貸款有著房價下跌的隱性風險”；另一方面，他也告訴本報，從實際不良率來看，很多銀行房地產類貸款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在對公貸款中屬于中低水平。

　　該支行行長告訴本報，在上述模型的房企三次融資中，金融機構給予房企的前兩次融資綜合成本都可以達到10%~15%，對一些資金情況緊張的房企，銀行叫價甚至可以更高。而在第三次融資中，在實際抵押率不足六成的情況下，銀行給出的綜合成本仍可在6%~9%。

　　謝逸楓說，有“綠色通道”的大型房企、上市房企拿到的融資成本是7%~7.5%，其余房企基本在8%以上。

　　更有甚者，上述支行行長告訴本報，其所在的股份制銀行還要求個別房企“買壞賬”，即房企為了獲得成本相對較低的貸款，需要將該行已經進入逾期狀態的貸款“置換”到自己名下，以協助銀行“妝點報表”。

　　不過，在總行層面，不少銀行早已開始控制房地產類貸款余額占比。本報從一家總部在上海的銀行獲悉，該行數年前就開始了包含控制房地產類授信的信貸結構調整，“嚴格控制總量特別是地產類‘信用貸款’總量，繼續實行余額和比例管理”。

　　從具體做法來看，銀行采取的是“結構性調整”。比如上述銀行在客戶選擇上就實行名單制管理，確保進入合作范圍的是開發經驗豐富、抗風險能力較強、資產負債水平低的優質房地產開發企業；在貸款投向上，該行則重點發展直轄市、省會城市、中心城市市區范圍內的房地產信貸業務。

　　在監管層面，房地產市場的升溫和信貸的加速流入，事實上是“對金融支持實體經濟產生擠出效應”。上述銀監局通知中提及。而這也進一步加大了商業銀行的風險累積。