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    全民皆商。越來越多的住宅地產商轉型商業地產，但在轉型過程中也面臨著一系列問題。

    “物業自持是細水長流，需要專業的資產管理能力。”美橋投資集團執行董事陳曉歐的話，道出了目前國內商業地產開發企業的普遍困惑。
在眾多開發企業搶占一二線熱點城市的同時，陳曉歐則認為，三四線城市更適合商業地產投資，因為價格成本低，利潤空間大。

    中國房地產報：自2011年房地產調控以來，商業地產發展迅猛，但目前二三線城市也出現了部分商業地產過剩的現象，您怎么看這個問題？

    陳曉歐：目前國內很多商業地產的操盤手大部分是開發商，而不是運營商或投資商，商業地產的復雜，就是要避免只追求規模而忽視資金規劃和資產管理的問題。未來必定要淘汰一批不懂商業地產運作的項目，企業也會受到影響。

    中國的商業地產還存在很大的發展空間，空間就在于商業地產的運營上，商業地產要體現價值只能通過資產管理，開發后短期賣掉是不劃算的，要通過后期的運營實現其價值。

    中國房地產報：美橋投資在商業地產的投資城市選擇上是怎樣一個戰略？

    陳曉歐：這是所有投資商、開發商和運營商都在考慮的問題。我們重點選擇四個片區。以上海為中心的周邊城市，蘇州、杭州、無錫、寧波等城市是重點，這些城市在長三角的整個經濟網絡比較成熟。第二個區域是以北京為中心的環渤海區域，天津、大連、青島。第三個是海西區，尤其是福建有很大的潛力。第四個是在中西部，武漢、長沙、成都、重慶、西安，這些城市都是具備很大的潛力。總之，中國的商業地產有很大的空間可以發展，即使是一線的開發商，其商業地產也還是處于一個幼稚期。

    中國房地產報：中國的很多商業地產都引進奧特萊斯，中國的奧特萊斯發展如何避免同質化的問題？

    陳曉歐：奧特萊斯在歐美是一種相當成熟的業態，他們做得很成功，甚至有的把奧特萊斯作為主業，奧特萊斯這個業態在歐美比較成熟，但在中國還差得很多。中國商業地產的問題在于，只是拿到了奧特萊斯這個名字，但從外到內都不是奧特萊斯，比如，運營不暢，品牌不全，選址不當。奧特萊斯選址，最重要的是交通要發達，還要考慮休閑和運營成本等，若這些條件不具備加上運營能力又不高的話，會很麻煩。招商和運營以及品牌才是奧特萊斯真正的競爭力。在新型城鎮化背景下，奧特萊斯這個業態在中國很有發展潛力，只是要正其名，行其事。

    中國房地產報：我們注意到現在比如娃哈哈、紅星美凱龍等都宣稱未來要做100個綜合體。對此，您有哪些建議？

    陳曉歐：這些企業本身做得很成功，但宣稱要大規模進軍商業地產，是在中國國情下的一種狀態。我們現在的狀態是喜歡大、全、美，他們深諳中國的商業之道，必須把自己的形象做大，取得認同感，如果是宣稱做5個，那可能沒人理會和關注。他們有自己的思路，很難評價是對還是錯，這條路是一條很長的路，具體怎么走，他們都有自己的計劃。我比較喜歡的是歐美做得比較實際和有實力的公司。追求小而美，而不是大而全。做規模有其好處，但同時是質量并不好。

    中國房地產報：剛才您說到商業地產往三四線城市布局，但是開發商目前的狀態是往一二線拿地和拓展，三四線城市建大量的商業地產若沒有人口導入的話，會不會受到影響？

    陳曉歐：主要是大家關注的一線開發商往一二線城市拓展得比較多，但還不能完全代表投資的趨勢，在三四線城市也存在很多機會，雖然也有一定的風險。相反，一二線城市進入的門檻高，成本高，風險高，雖然未來退出有一定的保障，但是三四線城市的機會并不少，從投資角度看，三四線城市更適合投資，因為價格成本低，利潤空間大，我認為，三四線城市值得重視。

    中國房地產報：現在很多商業地產開發商選擇物業自持，自持物業目前的狀況如何？

    陳曉歐：越來越多的開發商轉型運營商，但自持面臨著很多問題，首先是對自持的認識并不充分，以前開發商做住宅是快進快出，習慣了這樣的盈利模式，而自持是細水長流，是長線運營，但很多開發商在觀念上還沒有轉換過來。另外，他們還不理解，物業自持了三四年還沒有出成果，這是因為他們并不懂資產管理，物業管理和資產管理不是一回事，資產管理要對物業再開發，尤其是對租戶要適時更換，隨時調整，若運營團隊不專業，加上對裝修的資金投入跟不上的話，就造成了對自持物業喪失信心。

    中國房地產報：您怎么看商業地產最終的歸宿是金融化？

    陳曉歐：商業地產必然會走向金融地產，商業地產是一個長線投資，尤其需要資金規劃和投融資的準備。在中國商業地產的證券化離得相當遠，在國外商業地產就是一個金融產品，不再是一個純粹的地產，而是一個金融載體，這方面中國商業地產有很大的空間可以開發。

    中國房地產報：商業地產金融化的話，那會不會出現財務指標變成資產管理的唯一標準？

    陳曉歐：表面上是用數字說話，但背后真正的核心競爭力是資產管理的質量。如果管理得不好，這些數字都上不去。比如，購物中心的內涵，在于租戶以及買商品的消費者，一級客戶的業態組合要得當，還要不斷調整。所以，雖然表面是看數字，但背后歸根結底是資產管理。