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　　今年，杭州商業地產一步一個腳印地迎來了豐碩的一年。全年熱點商業事件不斷，一個個地標性綜合體商業項目紛紛開盤或開業，期待許久的杭州多中點商業格局初現雛形。

　　商業綜合體紛紛亮相

　　如果給今年杭州的重大商業事件排個時間表，大致應該是這樣的。

　　5月份，杭州西溪印象城開業。

　　9月份，杭州城西銀泰城開業。

　　10月份，杭州萬達廣場商鋪首推。

　　12月份，杭州龍湖時代天街商鋪首推。

　　12月份，杭州綠地中央廣場商鋪首推。

　　12月份，凱德杭州來福士首次亮相，預計2015年開業。

　　這些商業綜合體的亮相，都給市場帶來超強的人氣。

　　今年9月8日，杭州城西銀泰城終于試營業，這是銀泰在杭州開出的首家超大型一站式購物中心。一大早銀泰城就被市民擠得水泄不通，一眼望去滿是密密麻麻的人流，預計當天客流量超過15萬人次。

　　萬達廣場也是本年度杭州樓市的“神話”。今年10月27日，萬達廣場200套總價在300-1600萬元的商鋪，在兩個小時內被一搶而空。12月7日，萬達廣場投資型寫字樓首開，到場客戶超過千人，勁銷300套。最近商業地產成交的每周排行榜上，商鋪和寫字樓成交前三名里幾乎都有萬達廣場。萬達廣場的建設周期通常是20-24個月，這個時間是從拿地之日算起。也就是說，從今年3月12日拿地開始，杭州萬達廣場最快有望在明年年底實現自持物業滿鋪開業。

　　這個歲末的杭州商業樓市，注定是屬于龍湖時代天街的。12月22日，龍湖時代天街在許多人的期待中火爆開盤，首推66套商鋪，戶型為70-400平方米，售價350萬-1200萬元/套。這批市場極為稀缺的地鐵金街鋪亮相，受到百余位來自杭州及浙江各地的投資人熱切追捧，在短短一個多小時的時間內，便銷售了近九成，部分樓層直接售罄。

　　多中心商業格局初成

　　如果說傳統的杭州商業格局只能用武林商圈或延安路商圈來界定的話，隨著一個個地標性綜合體商業項目的現身，杭州期待多年的多中心商業格局總算在今年初現雛形：北有萬達廣場、綠地中央廣場，南有萬象城、不遠的將來還有來福士，西有銀泰城、西溪印象城；東有龍湖時代天街。

　　在以往杭州樓市的發展版圖中，不少板塊在規劃中都出現了“職住商平衡”失衡的現象，比如以前的老城西，由于開發了大量的住宅、忽視了寫字樓、商場等公共配套的規劃，從而導致從老城西到武林廣場每天早晚高峰“鐘擺式”的交通擁堵。而現在的一個個商業綜合體，彌補了原先各個板塊的商業缺失。

　　杭州銀泰城地處杭州城西部，緊鄰萍水路、豐潭路主干線，周邊交通路網極為發達，項目周邊匯集了近50多個高尚生活社區，別墅、公寓、寫字樓環伺周邊，距離地鐵二號線豐潭路站步行僅十分鐘。杭州銀泰城以其29萬平方米的超大商業體量，每層近500米長的室內外步行街，地下三層近2000個車位的配給，以及近300多個國際國內時尚品牌強強聯手，杭州銀泰城已成為銀泰商業系統目前面世最大的商業巨無霸。

　　杭州萬達廣場，位于杭州市北城發展核心區塊、城市東西大動脈——石祥路與杭行路交匯處，總建筑面積約36萬平方米，總投資近55億元，是萬達集團在杭州傾力打造的大型城市綜合體，涵蓋了大型商業中心、休閑娛樂中心、杭州金街商鋪、投資型寫字樓、高級寫字樓等頂級業態，將萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等主力店涵蓋在內，從商業、休閑、娛樂、文化、商務等各方面滿足人們的一站式生活享受。

　　作為地鐵上蓋的綜合體，龍湖時代天街則直接鎖定了地鐵一號線每天30萬，高峰時每天60萬的地鐵客流，時代天街的金街鋪條件十分優越，占據東部中心金沙湖CBD核心，對望東部唯一的兩座世界級五星級酒店——希爾頓逸林、洲際皇冠酒店，可以說是杭州東部中心的中心。

　　“目前商業地產在杭州正處于高速發展階段。”戴德梁行杭州公司總經理湯耀光表示，通過觀察杭州商業地產發展脈絡，這幾年有兩股勢力支撐：一是包括杭州大廈、銀泰百貨等購物中心加速擴張；二是外來購物中心加速進軍杭州步伐。

　　在湯耀光看來，這是杭州商業地產持續發展的基礎與動力。多個區域型商業中心開業后，區域消費將逐漸成為主流，杭州商業地產的供應也將隨之呈現一個多點開花的局面。不過同時他也表示，一大批醞釀已久的商業地產項目正在不斷涌現，杭州商業地產的供應將迎來井噴，短期內，杭州商業項目壓力不輕。

　　酒店式公寓日趨走俏

　　今年的商業地產市場成交行情呈現出一個明顯的走勢：商鋪成交縮量，寫字樓和酒店式公寓的成交明顯多于去年。一些業內人士認為，在宏觀調控的房地產環境之下，商業地產相對住宅地產更具投資價值，而一些具有雄厚品牌背景，又具備成熟獨特的商業開發模式的企業，其開發的商鋪必定是穩投資的取向，相對來說能讓投資客的投資風險降至最低。

　　截至今年12月23日，杭州商鋪市場共成交商鋪3176套，總成交面積330583.6平方米，成交總金額760245.8萬元，成交均價22997.1元/平方米。成交面積環比下降20.4%。成交均價環比上漲36.2%。

　　漢嘉佰晟商管高級市場分析師胡采敏表示，今年商鋪市場中一些綜合體背景的商鋪開始入市，帶來商鋪市場產品升級，均價上漲。據統計，到2016年，超過15萬平方米的商業綜合體將會有16個，在10萬至15萬平方米之間的商業綜合體共有13個，剩下60余個為10萬平方米以下的商業項目。而其中目前已開業的商業項目有33個，在建中的項目有51個，還有14個項目還在規劃中。

　　另外，城北，下沙，蕭山等城郊區域是今年商鋪市場的成交熱點區域。今年下半年以來，上述三個區域一直是商鋪市場成交的熱點區域，特別是城北的萬達廣場，憑借其萬達效應帶動商鋪熱銷，一度成為市場焦點。同樣是綜合體項目位于下沙的寶龍城市廣場，作為下沙東區第一個綜合體項目，成為年度銷售冠軍項目。而蕭山區域今年大量綜合體項目入市銷售，如英冠天地城，義蓬購物中心等項目，憑借良好的復合型商業的賣點，相對低廉的價格贏得市場。

　　值得關注的是，整體商鋪均價的走高，提高了商鋪投資門檻，導致成交量有所下滑。

　　今年寫字樓成交67個項目，總套數2389套，總面積392079.4平方米，成交總金額830946.5萬元，成交均價21193.3元/平方米，成交面積同比上漲23.3%。成交均價維持穩定。新增供應量增多，成交量小幅上漲。本年度寫字樓市場新增供應量達103.69萬平方米，環比上漲近一倍。主要由于錢江世紀城區塊的寫字樓項目開始進入銷售階段，供應量的上漲，刺激了市場的需求，帶動成交量的上漲。

　　今年酒店式公寓市場成交91個項目，總套數9664套，總面積666835.2平方米，成交總金額1148230.7萬元，成交均價17219.12元，成交面積環比上漲21%，成交均價上漲18.4%。酒店式公寓以低總價，低投資成本，可自主可出租的類住宅的產品優勢一直受到市場的青睞。杭州“禁酒令”的出臺，預示著未來酒店式公寓將成為一種稀缺產品，反而推動了酒店式公寓市場的供銷兩旺。杭州酒店式公寓集中在蕭山，錢江新城區塊成為成交的熱點區域。錢江新城區塊借助地段優勢，開發產品大多以高標準，大面積的高端產品為主，如萬象城的悅璽，濱江的城市之星等產品，而蕭山等新生區塊走的是低總價，送面積精裝的路線，受到中小型投資客的追捧。