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    自上海自貿區成立以來，當地寸土寸金的現象愈發明顯。據世邦魏理仕研究部最新統計數據顯示，在2013年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報價僅為每日2元/平方米，但截至2013年底租金報價最高飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。

    事實上，自2013年9月以來，自貿區寫字樓租金就開始上漲，尤其是在9月底自貿易區掛牌前后及“十一”后，出現了兩次租金大幅上漲，甚至出現月內租金翻倍的現象。截至目前，自貿區部分寫字樓租金漲幅已經超過500%。

    “原來自貿區內有一部分寫字樓因出租情況欠佳被改成了酒店，而現在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租。”昨日(1月6日)，國際地產服務機構戴德梁行的一位負責商業地產租賃的主管向記者介紹說，物業用途的改變，代表著當地物業市場前景格局的重大轉變，寫字樓無疑成為自貿區受益最多的一種物業。

    租金水平超過市中心

    緊靠海岸線的上海自貿區寫字樓的租金價格，已經可以與上海市中心商務區的價格相媲美。數據顯示，截至2013年三季度，上海自貿區寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發區；到了四季度，就已把四川北路這樣的優質板塊甩到后面，逼近虹橋商務區。

    高力國際昨日發布的數據顯示，截至2013年底，上海核心商務區的甲級寫字樓平均租金為每日8.9元/平方米。

    世邦魏理仕研究部統計，外高橋保稅區內目前最貴的寫字樓，湯臣國際貿易大廈的報價，已從成立前(2013年8月)的每日3元/平方米，上漲至每日9元/平方米，4個月漲幅達200%，租金價格直逼市中心地段。該地區另一寫字樓——外高橋大廈2013年8月至2013年底的租金漲幅更為驚人，其租金報價從每日1.3元/平方米，飆到每日8元/平方米，漲幅高達515%。

    德融地產分析師錢寧羅告訴記者，受自貿區概念影響，加上區域內寫字樓供應嚴重不足，導致整個外高橋地區的寫字樓租金價格出現暴漲，“當地寫字樓不僅供應量小，而且都是老房子”。

    世邦魏理仕研究部統計數據顯示，目前外高橋保稅區內，品質達到或接近乙級并對外出租的商業寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內的寫字樓。

    世邦魏理仕指出，由于現階段咨詢寫字樓房源的客戶數成倍增長，自貿區的個別寫字樓業主已停用中介服務，自行接待上門咨詢的客戶，如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯大廈等已基本滿租，有的甚至已停止對外報價。

    世邦魏理仕環球研究部董事謝晨認為，上海自貿區的設立，令區內寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中，有很大比例是來自搶注的中小型民營企業。這些企業往往存在需求面積小 (僅供企業注冊使用)、注冊在區內、業務在區外的特征，且短期內不存在往區內派駐大量人員直接開展業務的實際辦公需求。

    辦公用地成緊缺地種

    記者了解到，上海自貿區自掛牌以來，已吸引大量企業入駐。截至2013年12月31日，自貿區內新設內資企業共3405戶 (含分支機構21戶)，注冊資本(金)總額685.86億元人民幣；新設外商投資企業228戶(含分支機構5戶)，投資總額13.38億美元，注冊資本總額9.8億美元。

    有機構人士認為，隨著大部分企業入駐上海自貿區，辦公用地將成為最緊缺的土地種類，但對于大部分土地性質為工業用地的上海自貿區而言，土地性質轉變是不可避免的。

    一位不愿具名的人士稱，自貿區寫字樓集中地外高橋，有望成為自貿區內土地轉性的首個試點區域，該區域的部分工業用地有望轉成商業辦公性質。

    事實上，外高橋在2013年8月30日公布的定增預案中，已經顯示土地性質轉變的端倪。外高橋定增預案顯示，在其對上海自貿區一期5大平臺30個子項目的規劃中，跨國公司地區總部平臺中的四個項目，既然為公司總部應當用于辦公，而外高橋為該四個項目安排的地址，除卡爾蔡司項目外，均為倉庫用地。

    有業內人士分析認為，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業地產，不會是區內重點關照的對象。政府還是非常謹慎的，臨港現在也不隨便接受投資，只有定制好的項目被認可。”