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    北京、上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售依然存在諸多問(wèn)題。

    首先，商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況總體平庸。2013年北京商業(yè)項(xiàng)目的銷冠是龍湖時(shí)代天街，但其銷售額也僅僅14.3億元，相比住宅銷冠西山壹號(hào)院年銷59.3億元的成績(jī)而言，時(shí)代天街只相當(dāng)于人家1/4的規(guī)模，其實(shí)不僅2013年如此，2012年商業(yè)項(xiàng)目銷冠龍湖長(zhǎng)楹天街銷售額14.5億元，2011年的銀河SOHO銷售額14.4億元，都沒(méi)有突破15億元;在上海，2013年世茂納米魔幻城憑借其獨(dú)特的項(xiàng)目構(gòu)造及其帶來(lái)的廣告效應(yīng)，著實(shí)火了一陣，全年銷售21.7億元，這樣的成績(jī)多年以來(lái)在上海商業(yè)類項(xiàng)目中絕無(wú)僅有，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，除了2011年寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾經(jīng)年銷售額達(dá)到過(guò)15億元之外，其余年份上海商業(yè)項(xiàng)目的銷冠都僅在10億元左右，而再來(lái)看2013年，盡管世茂納米魔幻城銷售額一舉突破20億元，但與住宅銷冠中海紫御豪庭近60億元的業(yè)績(jī)相比依然只有1/3的份額，而除世茂之外的其他商業(yè)項(xiàng)目就更為平庸了，排名第二位的項(xiàng)目銷售額就直接掉到6億元了。從兩地項(xiàng)目排行榜的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前即便是北京和上海，商業(yè)地產(chǎn)銷售同樣存在不小的難度。

    其次，從項(xiàng)目模式上講，目前能夠賣得掉的商業(yè)項(xiàng)目恰恰是最不應(yīng)該賣的項(xiàng)目。在上周的那篇商業(yè)地產(chǎn)評(píng)述中，我曾經(jīng)根據(jù)消費(fèi)者聚集的方式，將商業(yè)類項(xiàng)目分成了三種類型：其一是目的性消費(fèi)，這類項(xiàng)目無(wú)論客戶在哪里都會(huì)定時(shí)定量前往消費(fèi);其二是商務(wù)區(qū)消費(fèi)，這類項(xiàng)目周邊往往有大片的高級(jí)寫字樓，其白天擁有穩(wěn)定的中高收入白領(lǐng)群體的需求支撐;其三是居住區(qū)消費(fèi)聚集，這類項(xiàng)目周邊有大量居住人口作為穩(wěn)定的消費(fèi)需求群體。在我看來(lái)，第一類項(xiàng)目打造極為不易，第二類項(xiàng)目主要集中一線城市核心區(qū)域、數(shù)量極少，第三類居住區(qū)型消費(fèi)項(xiàng)目才是當(dāng)前最有生命力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種類型的項(xiàng)目才具有最好的盈利預(yù)期，才最應(yīng)該自己持有，而現(xiàn)在，大量的居住型商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)都采用了銷售模式，在上述的排行榜中，北京的龍湖時(shí)代天街、保利國(guó)際廣場(chǎng)、通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太陽(yáng)星城、定福家園、中信城等項(xiàng)目均是此類，上海的情況也類似，榮豐休閑購(gòu)物中心、新城憶華里、曹路寶龍城市廣場(chǎng)、崇明綠地新都會(huì)、綠地瑅香公館、興宸苑和富廣場(chǎng)、地杰國(guó)際城也都依托著周邊的居住消費(fèi)群。在我看來(lái)，把這些項(xiàng)目都賣掉對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常可惜的。

    再次，之前曾經(jīng)熱門過(guò)的專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等模式的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品已逐漸退出第一陣營(yíng)。在上述排行榜中，北京TOP10中僅有中關(guān)村金融中心項(xiàng)目、上海TOP10中僅有上海五金城屬于專業(yè)市場(chǎng)類，多年以來(lái)專業(yè)市場(chǎng)類項(xiàng)目已經(jīng)被證明是最差的投資品種，在各地房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，各類專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲普遍乏力、甚至不漲反跌的情況屢見(jiàn)不鮮；另外，當(dāng)前在二三線城市還廣泛存在的商業(yè)街模式在一線城市也已退出主流行列，在TOP10項(xiàng)目中已沒(méi)有其一席之地，在我看來(lái)，這類模式的項(xiàng)目與當(dāng)前一線城市的主流業(yè)態(tài)差距較大，尤其是作為一手房銷售的生存空間已經(jīng)越來(lái)越狹窄。

    整體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前正處于銷售狀況平庸、模式選擇有誤、業(yè)態(tài)唯一化加強(qiáng)的大趨勢(shì)中，這塊市場(chǎng)中凸顯出來(lái)的問(wèn)題越來(lái)越多，確實(shí)也會(huì)影響到部分以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，在這個(gè)領(lǐng)域中，SOHO中國(guó)已率先進(jìn)行轉(zhuǎn)型，在我看來(lái)，與其說(shuō)是主動(dòng)求變不如說(shuō)是被迫為之。