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    從萊坊國際獲悉，2014-2016的3年間上海將會有大批新寫字樓供給涌入市場。除虹橋商務區約99萬平方米的甲級寫字樓推向租賃市場之外，還將新增超過400萬平方米的甲級寫字樓面積。在“源源不斷”的供應量以及被視作虹橋商務區首要競爭者的“自貿區”等因素的影響下，人們對虹橋商務區的需求情況有所擔憂。

    不過，萊坊上海研究部主管楊悅晨也指出，從中長期來看，虹橋商務區一定能吸引一批自己的“粉絲”。“虹橋商務區的潛在需求基本面和毗鄰虹橋交通樞紐的地理優勢，將會吸引眾多想要在上海和長三角地區開展業務的本土公司。”

    本刊將從多方面剖析虹橋商務區目前看似有些混沌的發展局面。

    核心區項目竣工時間延后

    資料顯示，虹橋商務區占地86.6平方公里，跨閔行、長寧、青浦和嘉定4個區，分為2個部分：27.3平方公里的主功能區（由核心區和虹橋交通樞紐組成）和59.3平方公里的擴展區。核心區由一期、北片區、南片區和國家會展中心這4個多功能區組成，地上總建筑面積達532萬平方米，地下總建筑面積為260萬平方米。

    根據公共規劃，核心區一期將于2014-2015年竣工，屆時地上總建筑面積將達170萬平方米，其中58％為寫字樓，23％為商鋪，19％為酒店和會展面積。核心區一期以高質量寫字樓、高端零售和高檔酒店為主。所有建筑地塊均由地下通道和空中廊道相連，直接通往虹橋交通樞紐。

    但從實際工程進度來看，除瑞安的虹橋天地最先落實將于2014年年底前完工，核心區一期剩下8個地塊的許多項目最終竣工時間將延誤10-24個月。萊坊還指出，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統等基礎設施也可能無法和開發商的計劃進程保持一致。

    商報記者了解，虹橋商務區核心區一期9個地塊共10家開發商，除04號地塊由兩家開發商（萬通、新地）合作開發之外，其余8個地塊均由單個開發商掌權。參與核心區一期建設的10個開發商中，除了冠捷投資有限公司開發該地（07號地塊）主要作為自用，有6個開發商之前都主營住宅開發，如麗寶建設、金臣地產、萬科、龍湖、上海三湘等。因此，虹橋商務區項目對這些公司來說是邁向商業地產開發的重要一步。萊坊深入分析，開發商作出多樣化投資的原因之一是2010年住宅房產降溫政策，同時也由于這些公司認識到了擴大業務范圍和持有多種物業的益處。這些之前專注住宅的開發商對于虹橋商務區的商辦項目勢必將引入新的開發策略，借此使項目定位、運營模式及項目進程產生積極影響。

    資金壓力迫使出售寫字樓

    在開發商的資金面上，大多數核心區一期開發商都與外部投資者和基金尋求合作以求降低整體項目風險。如今政府收緊貸款政策，一些開發商正考慮在項目竣工后向投資者及客戶整售或者散售項目份額來支持現金流。龍湖方面表示，目前龍湖在虹橋有７幢辦公樓計劃全部出售，散賣和整幢大宗交易都可以。報告分析，將辦公樓所有權出售給各類私人所有者可能會導致租賃和物業管理策略的不協調，影響整體租戶的品質、環境和項目的可持續性。

    貸款政策收緊也對開發商的工程融資帶來考驗，其中，高地價在開發成本一欄就已“獨擋一面”。核心區一期9個地塊當時因對市場的樂觀預期以每畝人民幣2200萬元－2680萬元（約3.3萬-4萬元／平方米）的高價成交。同期，在上海商辦用地市場上，周邊外環路附近的地價只有不到其一半，每畝僅約1070萬元（約16000元／平方米）。同時，因為大規模的開發規劃（核心區一期地上總建筑面積將達170萬平方米），大多數核心區一期項目總建筑面積超過30萬平方米，每個項目總投資將達人民幣40億-60億元之間。高地價、投資大的高開發成本的確是橫在開發商面前的一道坎。

    建設限制推高成本及租金

    在項目的建設上，核心區一期項目嚴格受制于政府的規劃要求。所有開發商必須達到LEED認證或中國三星可持續評級。根據設計和材料使用的不同，為達到LEED可持續性標準所增加的工程成本使得總體成本平均推高8％-13％。

    由于核心區地理上與虹橋機場十分靠近，另一個條件是建筑限高在38-43米之間，容積率需在3.0左右。典型的寫字樓層高為3.8-4.5米，這意味著即便包括屋頂空調機組，也只能建8-9層。這大大減少了建筑設計上的靈活性和效率。商報記者了解，在高地價、有限的空間和寫字樓可持續性要求的影響下，虹橋商務區核心區開發商開出的寫字樓租金價格或在6-7元／平方米／天，這個價格真不低。

    未來3年新寫字樓巨量投放

    萊坊研究報告指出，根據當前建筑進度，2014-2016年間虹橋商務區將有約99萬平方米甲級寫字樓可供租賃和預租，而屆時上海中央商務區也將有164萬平方米新增供應投放市場，且次級和新興商務區還會新增249萬平方米，這是繼2008和2012年之后的第三次建設高峰。上海第一高樓上海中心、瑞安企業天地二期、世紀大都會、新鴻基環貿廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。

    在需求層面上，過去3年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級寫字樓面積。而從上文2014-2016年的未來3年甲級寫字樓的供應量數據不難發現，平均每年的供應量就不止84萬平方米，一年破百萬的供應量是很有可能發生的。那么這3年間大量投放的寫字樓屆時整個市場能夠消化多少，吸納的速度又將如何，看好看壞的都有人在。

    但不得不說的是，2014-2016年間大量投放的新寫字樓，對于虹橋商務區的寫字樓租賃而言將成為一個挑戰。在租戶占據主導地位的大環境下，商業租戶在選擇優質寫字樓時擁有多種選擇。虹橋商務區面臨來自其他商務區的競爭壓力是必然的。

    特別是又多了自貿區這樣一個勁敵來“分食蛋糕”。2013年9月中國（上海）自由貿易試驗區（自貿區）在浦東正式啟動。政府將會打開該自貿區內包括金融、海運、貿易以及專業服務、文化和社會服務等多個領域的外資進入渠道。上海自貿區也將提供比保稅區更為廣泛優惠的稅收措施，同時有望設立外資控股離岸銀行、融資租賃、跨境融資和國際貿易結算。

    盡管虹橋商務區可能因其物流集中優勢而吸引一些來自于上海自貿區的租戶，但短期到中期來看，對于貿易、服務和制造行業來說，自貿區依然更具吸引力。

    編后

    盡管虹橋商務區存在挑戰，包括上文提及有相當多的競爭者、貸款政策收緊、建筑規格限制、開發商建造綜合用途建筑的經驗有限等；還有一些不確定性，比如交付時間、設計質量、運營策略等，似乎有一層迷霧籠罩。但是壓力也能產生動力，希望我們能看到虹橋商務區以高質量的辦公空間、完善的設施，以及它毗鄰虹橋交通樞紐的最大優勢，加上政府的大力扶持，發展成為上海西部的新中心以及長三角地區的樞紐地。