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    “小白樓亨泰中心商場改造忙，大胡同推進轉型升級，五大道民園建文化旅游區，佛羅倫薩小鎮旁將建意式威尼都，天津‘南鑼鼓巷’6月開街……”與往年商業不溫不火的勢頭相悖，2014伊始，天津的商業開始逆襲，向“高大上”進軍。同時，隨著2014年天津市及各區政府報告中將加快金融改革創新著力商貿建設提上日程，天津的商業改造升級動作頻頻，甚至大有“換血”之勢。

    從“地攤”到“商圈”
    天津商業變革時機到來

    “商場的建筑面積超過1萬平方米，80余家品牌簽約，簽約率100%，目前80%商戶已營業。希望未來可以進一步豐富小白樓的商業氛圍。”小白樓亨泰中心商場總經理夏浙海表示。亨泰中心商場前身為凱旋門百貨，比起南京路的客流量，這里曾經受到消費者的“冷落”。而作為華北乃至全國著名的小商品批發零售集散地，紅橋的大胡同商貿區是共有商戶7131戶，攤位8388個，品牌代理300多家。而隨著時代的發展，大胡同也面臨著從“地攤”到“商圈”的轉變。

    法國大文豪巴爾扎克說道：“一切事物日趨完善，都是來自適當的改革。”或許天津的商業地產在走到十字路口的時刻也要迎來變革的時機。為什么變革？如何變革？成為了政府、開發商、運營商、品牌商家共同關注的話題。

    “一是商業形態和模式需要升級，從傳統百貨上升為一站式體驗性多元化的商業；二是電商的沖擊促使傳統商業的變革；三是與國際化接軌的環境，以及對國際品牌的認知逐漸加深，促使商業經營形態和模式的升級。”布蘭德新摩爾(天津)地產(商業)策劃有限公司總經理尹世瑜從三方面闡釋了變革的時機已經到來。

    找準“定位”完善“體系”
    變革升級呈現兩大趨勢

    “變”是要從傳統的商圈以及商業模式跳出來，“革”則要摒棄之前的舊有觀念接受全新的經營理念和模式。那么，變革就意味著成功么？商業地產開發的各方都不免有些擔憂。尹世瑜分析，目前商業地產的變革升級呈現兩大趨勢：一是體量大，可做成集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的綜合體項目；二是體量小，做成“主題性”的商業街區，圍繞著一個或者兩到三主題，特色更加鮮明。

    作為天津乃至全國商業地產的先鋒力量和領跑者，大悅城為天津最傳統的老城廂商圈注入了新的血液，而其最值得分享的成功經驗就是其明確的“自身定位”和完善的“自主體系”。

    “我們面向的是18-25歲的年輕人和和25-35歲的年輕家庭，做差異化客群，推廣也是針對年輕人的需求，包括品牌定位，價格，都是適合中產階級的。”天津大悅城相關負責人表示，在招商方面，大悅城也有著自己的品牌體系，“我們有統一的品牌庫，再結合本地人氣高的品牌，是要符合大悅城整體調性的，比如H&M、GAP、ZRAR或一些時尚潮牌等等。”2014年，大悅城繼續以“取悅我們的目標客群”為宗旨，結合時下的環保話題、即將到來的世界杯會舉行一系列活動，滿足目標客群的要求。

    文化創意地產
    商業地產的改革“新貴”

    商業地產的升級變革除了走“高大上”的路子之外，文化創意產業的打造成為改革的“新貴”出現了。與傳統的商業地產不同，文化創意地產需要有深厚的文化基底、要有好的創新思維、還要具備基礎理念與各行各業產業鏈的結合。“天津的文化創意地產地區主要集中在天津各大高校地區，如天津大學、南開大學、天津美術學院附近以及五大道、意大利風情街、泰安道五大院等”天津商業大學土地資源管理系博士王偉介紹道。

    據天津市規劃局相關負責人介紹，正在建設中的五大道老民園區域也將在未來打造七個重要板塊：民園廣場、慶王府精品酒店區、先農大院商旅區、曙光老片場，六十一中科技創意園、民園西里創意街區、常德道2號高檔餐飲區。“民園這片地就規劃就是屬于公共用地，一是符合五大道的氛圍，二是為了滿足來五大道旅游的游客的購物、游覽等需求。”

    “不過，目前在天津打著創意文化的區域很多，但真正成熟和成功的不多。”天津商業大學土地資源管理系博士王偉認為，天津有很多老的文化聚集地，天津傳統的地產開發尤其是老舊工廠的改造多傾向于打造商圈的模式或開發了住宅產業。但是，近年來，在上海、北京的舊有工廠用地向創業產業用地轉換已經影響到天津的城市土地規劃，“天津應借鑒上海模式，在老舊的工廠遺址上加以改造就有廠房，開辟自己的創意文化產業。”王偉說。