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    前不久的3月13日，綠地集團蘇南房地產事業部宣布，將售賣旗下南京紫峰大廈72層物業，總價1.75個億。消息一經發布，軒然大波隨即而來。

    兩個引爆點，其一，作為高端寫字樓產品，“72層”要價7萬/平方米；其二，開發商委托國際五大行機構及海外公司向全球發售。

    圍繞兩個引爆點，本網記者提出三個疑問，第一，7萬/平方米的單價依何而定？第二，目前高端寫字樓市場的行情能否支撐7萬/平方米的單價？第三，未來高端寫字樓物業的發展趨勢如何？

    出于大局觀的考量，記者將調查范圍鎖定在了經濟發達的長三角地區，以期獲得更為詳實、全面、準確的論斷。

    現狀——
    “7萬”：暫不具有參考價值

    綠地集團給到的數字，紫峰大廈“72層”建筑面積2659.86平方米，使用面積1580.25平方米，按7萬元/平方米的單價售賣，總價約計1.75億。

    開發商方面并未就定價展開置評，不過，根據記者的了解，每平方米“7萬”的單價已逼近上海核心商務區甲級寫字樓的售價。

    世邦魏理仕上海研究部董事謝晨單從市場的角度分析，認為“價格偏高”。

    他指出，“目前，類似上海這樣的一線城市核心商務區，甲級寫字樓的均價不過6-7萬/平方米，二線城市把價格飆到了這樣的水平，市場因素已然不是開發商考慮的重點了，更多考量的是品牌溢價和實際影響力。”

    無獨有偶，戴德梁行也給出了相類似的論斷。

    戴德梁行華東區寫字樓部董事沈潔表示，南京超甲級寫字樓的最高租金報價為5.5-6元/平方米/天，無法支持7萬/平方米的售價，所以“該價格不具有參考意義”。

    換而言之，“72層”的售價只是一例“僅供遙望”的個案，不能作為市場行情分析的參考要素，那么，就目前而言，南京甲級寫字樓市場究竟處于怎樣的“等量級”？與滬上還存在多大的差距？

    戴德梁行數據顯示，截止到2013年年底的一組數據：上海甲級寫字樓銷售均價3.6萬/平方米，南京為2.3萬/平方米，相差幅度達36.1%；上海甲級辦公樓租金報價11.3元/平方米/天，是南京（數值為：4.0元/平方米/天）的2.8倍。

長三角六城甲級寫字樓銷售價格和租金報價對比圖

    不可否認，差距的確存在。事實上，不僅僅是上海，南京還落后于杭州。戴德梁行數據表明，截止到2013年年底，杭州甲級寫字樓銷售均價在2.5萬/平方米左右，高出南京2000元/平方米；租金報價亦超出了0.5元/平方米/天。

    趨勢——
    “南京”：正朝一線穩步看齊

    不僅前有“勁敵”，后頭還有“追兵”。

    經調查發現，長三角地區的蘇州、無錫、寧波等城市，伴隨著經濟水平提升發展，高端寫字樓物業，不論是售價，還是租金，與南京的差距都在縮短中。

    僅以蘇州為例，其甲級辦公寫字樓的平均售價已奔至“2字頭”；租金報價與南京同類物業的差距也已縮小至1.5元/平方米/天。

    不過，一個市場現象是可喜的。據戴德梁行的數據統計，2014年，南京高端寫字樓物業的供應量將超過35萬平方米，主要集中于河西和南站區域，新街口和鼓樓核心區供應量不足7萬平方米。

    現階段的突出表現為，南京IFC、南京國際廣場一期等的入住率均超過了90%，租金上漲幅度超過了6%。

    “單從稀缺性而言，確實給綠地紫峰廣場‘72層’創造了一個提升售價的契機。”謝晨認為，通過核心商務區甲級寫字樓價格的升高，可以帶動整個市場階段性的價值發展。

    宏觀來看，截止到2013年年底，南京甲級寫字樓存量達到了128.9萬平方米，是上海的1/5。但沈潔從中長期來看，持謹慎態度，她認為，在2015-2016年寫字樓新增供應高峰到來后，上海寫字樓市場的增長趨勢將逐漸減緩，且勢頭將不斷加速。

長三角三城甲級寫字樓物業總庫存

    南京則不同，沈潔指出，“供不應求”是近兩年的普遍情況，伴隨著經濟的不斷發展，高端寫字樓的需求量會逐年遞增，“我們預判，南京甲級寫字樓市場將持續穩定向上的態勢。”

    誠如謝晨所言，南京高端寫字樓市場正以穩步的姿態，向一線城市“看齊”。

    擔憂——
    “長三角”：新興CBD壓力最大

    來自世邦魏理仕的一組數據，2013年-2016年，南京寫字樓市場新增供應預計將達到182.2萬平方米，其中新中央商務區河西CBD的供應量就將達到81.0萬平方米，占比44.5%。

    “這是城鎮化背景下，必然的、且不可逆的趨勢。” 世邦魏理仕上海研究部董事謝晨表示，他告訴記者，“中國的主要城市，尤其是長三角一帶，幾乎都在開發或正在規劃建設新中央商務區，這也成為推動新開發區土地價格上漲的關鍵因素。”

    謝晨認為，在這一趨勢的帶動下，大量新商業地產項目，尤其是寫字樓物業會井噴式的涌入市場，而其中更多的是集中在新興中央商務區——

    杭州新興中央商務區錢江新城，四年內的寫字樓供應量將達到112.8萬平方米，占全市份額將超過七成；寧波新興中央商務區東部新城，四年內的寫字樓供應量將達到77.6萬平方米，預計將占到全市總量的46.1%。

2013-2016年新中央商務區寫字樓新供應情況

    “這是有一定風險的。”謝晨提出了自己的擔憂，對于新中央商務區中的高端寫字樓物業而言，除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力外，還需克服新興區域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

    “這些地區大部分的基礎設施仍處于施工階段或仍在規劃中，需幾年時間方可竣工。”謝晨如是說。

    當然，有壓力才有動力。

    有觀點認為，中國整體經濟正逐步向第三產業轉型，對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，特別是國內企業對高端寫字樓的需求正在不斷增強。

    但謝晨提醒，這種經濟轉型所帶來的需求并不能在短時間內得到完全釋放。更重要的一點是，所有二線城市其實并不具備如北京或上海浦東一樣的強大需求，“畢竟后兩者才是中國的政治、經濟及金融中心。”