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    受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)近年轉(zhuǎn)型的主力產(chǎn)品。然而，在資金趨緊的當(dāng)下，“由于大多數(shù)開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尚不熟悉，缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，后期發(fā)展將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特聘教授、商業(yè)地產(chǎn)專家委員會(huì)主任委員魯炳全在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)稱。

    魯炳全認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前，一定要想明白幾件事：首先，商業(yè)地產(chǎn)是非銀行類金融產(chǎn)品，有金融屬性；其次，不要盲目復(fù)制；第三，要讓自己所擁有的商業(yè)物業(yè)成為資本市場(chǎng)的寵兒。想清楚這些問題，才能做好商業(yè)地產(chǎn)。

    記者：近年來，一些住宅地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，你怎么看待這一現(xiàn)象？

    魯炳全：目前，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有兩種聲音：一種是泡沫嚴(yán)重，大部分商業(yè)物業(yè)處于空置和閑置狀態(tài)；一種是商業(yè)地產(chǎn)的春天還沒有真正到來，目前只是處于自然無序的發(fā)展階段。

    第一種說法，針對(duì)的是當(dāng)前眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。與其說這些商業(yè)地產(chǎn)是項(xiàng)目，不如說是開發(fā)商沖動(dòng)下的產(chǎn)品表現(xiàn)形式，很多產(chǎn)品在我看來是“垃圾物業(yè)。”我比較贊同第二種觀點(diǎn)。其實(shí)，眾多一線房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也印證了第二種觀點(diǎn)。比如，曾經(jīng)信誓旦旦只做住宅產(chǎn)品的萬(wàn)科去年也開始在深圳、北京等投入商業(yè)項(xiàng)目。所以，商業(yè)地產(chǎn)的春天才剛剛開始。

    記者：現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解是否存在誤區(qū)？

    魯炳全：商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為載體，以創(chuàng)造持續(xù)、穩(wěn)定、增長(zhǎng)的現(xiàn)金流為目標(biāo)，根本屬性屬于非銀行類金融產(chǎn)品。因此，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，要具備金融的理念和導(dǎo)向，也必須要站在金融的角度打造和構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)模式。真正的商業(yè)地產(chǎn)，要在經(jīng)營(yíng)能力、交易能力、現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力等方面加強(qiáng)。如果沒有這樣的認(rèn)識(shí)，還是像住宅一樣當(dāng)作物業(yè)來建造，本質(zhì)上就錯(cuò)了。

    正是因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念、認(rèn)知和理解存在誤區(qū)，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作水平處于比較低端、粗放、非專業(yè)的階段。今后要想繼續(xù)保持良好的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力只有改變以往的投資模式，通過經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的投資開發(fā)來優(yōu)化資產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)。

    記者：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)要差別運(yùn)作主要表現(xiàn)在哪些方面?如何做才能避免出現(xiàn)所謂的“垃圾物業(yè)”？

    魯炳全：首先表現(xiàn)在選址上。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址時(shí)必須要尊重商圈的基礎(chǔ)和屬性，并以此確定這一商圈的目標(biāo)消費(fèi)群、主力業(yè)態(tài)，以及投資回報(bào)率。這是做好商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。

    其次是商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。目前在中國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的人士，絕大部分是建筑設(shè)計(jì)師出身，他們對(duì)商業(yè)及商業(yè)需求的理解幾乎是空白，設(shè)計(jì)的物業(yè)基本處于“想像”階段，再加上投資商的個(gè)人愛好和興趣傾向，最終將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成了“把自己當(dāng)人，把別人不當(dāng)人”的作品，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)沒人捧場(chǎng)的狀況。

    比如，目前很多商業(yè)步行街都變成了“不行街”。除了選址環(huán)節(jié)有問題，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也出現(xiàn)了問題。大部分步行街被設(shè)計(jì)成30米寬、甚至40米寬，這完全忽視了尺度感的營(yíng)造。觀察古代商業(yè)街，有幾條街像大馬路一樣？很明顯設(shè)計(jì)師在規(guī)劃步行街時(shí)，沒有充分地考慮消費(fèi)者需求，沒有把人當(dāng)人看，通過“想像”搞成的結(jié)果，就成了“不行街”。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段必須更加專業(yè)。

    第三是招商和項(xiàng)目推廣。在我看來，真正的招商要從拿地、選址開始。

    第四是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)管理是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的軟肋、短板，也是制約中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。在發(fā)達(dá)國(guó)家都有專門的運(yùn)營(yíng)托管公司來管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而在中國(guó)，很多項(xiàng)目處于“生而不養(yǎng)、養(yǎng)而不教”的狀態(tài)，也不知道如何管理，導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展不利。

    記者：在你看來，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是什么？

    魯炳全：進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)要走資本運(yùn)營(yíng)的道路，要將這些物業(yè)進(jìn)行整合，在資本市場(chǎng)上獲取更多的利益。不斷變現(xiàn)套現(xiàn)，不是依靠物業(yè)本身，而是依靠物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性，以及物業(yè)現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力，更多的是用這些物業(yè)運(yùn)營(yíng)的收益權(quán)，在資本市場(chǎng)進(jìn)行交易。