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    2014年，對于中國商業地產業而言，可謂面臨“內憂外患”。“內憂”來自投資泡沫化下的內部惡性競爭，“外患”則是來自外部的電商沖擊。

    盡管如此，仍有越來越多的知名開發商不斷加大在商業地產上的投資。曾對商業地產持謹慎觀望態度的萬科，在2013年也有了較大動作。2013年底，位于北京昌平區的金隅萬科廣場開始試營業。而2013年在北京大量拿地的“黑馬”泰禾集團，其在北京石景山區的泰禾廣場項目也在今年3月份奠基開工。

    “轉型以及擴大商業地產份額已逐漸成為大型房企的發展趨勢，企業紛紛提出未來商業地產的計劃，并將不斷擴大在商業地產領域的投入。”中國商業地產年會論壇總策劃、中國商業地產聯盟副理事長兼秘書長王永平表示，在當前的市場環境下，商業地產的開發商轉型與變革的一個重要方向是跨界融合。

    政商支招商業地產

    3月28日，由中國商業地產聯盟發起，并聯合中華全國商業信息中心、《華夏時報》等專業權威機構共同舉辦的中國商業地產行業發展論壇2014(第十一屆)年會暨“北辰三角洲之夜頒獎盛典”在北京五洲皇冠國際酒店盛大舉行。這是中國商業地產聯盟發起舉辦的第十一屆全國性商業地產年會，如今這一年會已經成為中國商業地產界最具影響力的高端品牌盛會。

    在今年的年會上，著名地產專家、中國商業地產聯盟理事長顧云昌、年會戰略合作方代表北辰實業股份董事長賀江川、華遠地產董事長任志強、中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政、萬達集團副總裁陳平、萬科集團執行副總裁毛大慶、阿里巴巴副總裁梁春曉、蘇寧云商副董事長孫為民、著名財經評論家、《華夏時報》總編輯水皮等業內人士和專家都發表了精彩演講和觀點。

    此外，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲、僑福建設企業執行者黃建華、光耀東方集團董事長李貴斌、總部基地董事局主席許為平、月星集團董事長丁佐宏、中國海寧皮革城集團董事長任有法、陽光100常務副總裁范小沖等名流都出席了本次年會。

    記者在年會的采訪中，明顯感覺到彌漫在商業地產界的焦慮與不安。行業普遍面臨近些年投資過熱導致的“泡沫化”、商品的“同質化”、電商沖擊下實體商業的“邊緣化”挑戰。“轉型與變革”這一論壇主題正成為業界廣泛共識。

    論壇期間，舉辦方組織與會代表集體參觀北京僑福芳草地商業綜合體。這一包含購物中心與精品酒店的商業地產項目，因為注入了大量前衛文化與現代創意元素而引起了參訪者濃厚興趣。而北辰實業在長沙的地王項目“北辰三角洲”商業部分也在此次年會上進行了推介。作為長沙最大的濱江綜合體，北辰三角洲規劃的綜合公共建筑有近100萬平方米，包括濱江地標商業商務區、中央商務商業區、地鐵主題商務商業區，規模相當于1.5個北京國貿中心。作為商業地產巨頭，萬達集團事實上也是不斷在轉型與變革，集團副總裁陳平在論壇討論中也承認，萬達之所以總能在行業中保持領先，這與持續的創新是分不開的。

    論壇總策劃、中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，目前企業界轉型與變革的一個重要方向是跨界融合。蘇寧云商副董事長孫為民介紹了公司在線上線下互動方面的積極探索，蘇寧正在建設自己的互聯網門店。而頤高集團則是把電商與商業相結合，在山東、浙江等地連鎖建設電商產業園。在商業中注入文化、旅游、科技、養老概念等跨界融合漸成新的發展趨勢。

    中國商業地產行業發展論壇自2004年以來先后已在廣州、成都、杭州、北京、青島、武漢等地成功舉辦了十一屆。“前瞻性、權威性、專業性、互動性”是年會的顯著特點。“這是一場或許從此改變公司戰略的年會。”王永平評價道。

    O2O新挑戰

    著名財經評論家、《華夏時報》總編輯水皮表示，在如今這個時代，互聯網企業的前途也存在不確定性，因為下一步新技術的到來，不知道會發生多么翻天覆地的變化，有多么嶄新的業態會展現出來。整個商業地產界面臨著巨大的外部環境的沖擊，但是，萬達下一步的組合形態，萬達的發展方向，對業內來說價值更大。

    時至今日，電商對零售業態的沖擊，直接動搖著投資者和消費者對商業地產的信心。而日漸興起的O2O模式即“OnlineToOffline”的線上線下協同發展模式，是否會成為商家和消費者共同的福音？

    據記者了解，實際上，目前O2O模式已經成為實體商家擁抱互聯網的主要方式。

    2013年開始籌備電商的萬達集團，在經過8個月的反復論證和各種比較之后，放棄了B2C的電商方案，轉攻“大會員、大數據”的萬達O2O轉型方案。

    2013年，萬達在全國有85家萬達廣場，總客流12.2億人次，平均每個廣場日均客流5.2萬人次。這些線下流量的客單價、轉化率都要比B2C電商高。按照萬達集團董事長王健林的計劃，萬達廣場將在2014年開到120家，2015年140家。

    王健林在2013年年會中明確，萬達要“全集團實現O2O模式”。并給出2014年的目標：今年電商會員達到3000萬，其中把萬達院線1100萬會員全部轉成萬達電商會員，力爭3年內萬達電商會員過億。

    萬達電商CEO龔義濤在此次年會上表示，萬達會在2014年將O2O系統推廣到所有的萬達廣場，但萬達的O2O系統是建立在萬達廣場線下數據的基礎之上，通過O2O運用用戶來服務用戶。龔義濤認為商業地產的O2O要以自己運營為主，不能僅僅依靠騰訊和阿里巴巴等公司的數據系統，商業地產運用O2O系統搭建的線上平臺也最好跟淘寶模式相區別。

    和萬達投入巨資來研究獨立的O2O系統不同，步步高置業商業項目的O2O選擇了基于自身對資源的掌握做一些升級和變更。步步高置業有限責任公司總裁周梁表示，他相信現在所有的改進策略都是在研究人的消費習慣，研究人的愛好來匹配未來商業需要組合的業態和組合的產品。

    大數據時代的到來，不僅帶來了生活便利和商業價值，也給零售業帶來了無法逃避的調整，管理人員亦將面臨“經驗決策”轉型為“數據輔助決策”。目前，大悅城和阿里亦準備探索O2O領域相關發展計劃，除線上線下流量互通及營銷層面的合作外，未來雙方的合作還將深入到支付、數據、會員管理等方面。

    不過當O2O被越來越多地運用，商業地產的開發投資又面臨新的問題。中國社科院財經院副院長荊林波提醒，“現在90%的企業根本沒有實力和大的互聯網公司包括移動去做對接，因為你一對接，你所有的長項全部成為你的短項，你的客戶資源是最寶貴的，但對接互聯網，你的客戶資源就很容易流失掉。”

    購物體驗革命

    “以前購物都必須去商場，現在只需要在互聯網上點擊一下，就能輕松收貨。”成都白領楊欣承認，自己的購物習慣相比幾年前確實發生了很大變化。淘寶、京東、當當的網頁都被楊欣放在瀏覽器的收藏夾里面，每個月都有網絡購物的記錄。

    根據《2013年度中國網絡零售市場數據監測報告》，2013年中國網絡零售市場交易規模達18851億元，較2012年13205億元，同比增長42.8%，占到社會消費品零售總額的8.04%。預計2014年網絡零售市場規模有望達到27861億元。

    楊欣說，只有和朋友吃飯，看電影，喝咖啡的時候才必須要去商場，這是互聯網上沒法完成的。數據也顯示，隨著消費習慣的變化，人們在商場的購物時間正在變短，吃喝玩樂的時間正在增加。

    據第一太平戴維斯的最新統計，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5到3個小時，購物時間僅是逛商場總時間的1/4。在業內人士看來，在如今的購物中心，購物已不是人們的主要目的，消費者將更多的時間花在了購物之外的吃喝玩樂。

    阿里巴巴副總裁梁春曉表示，移動購物以消費者為中心，將不同消費渠道的購物體驗實現無縫鏈接，大幅提升顧客的購物體驗，從而引領新一輪消費革命。為了重新獲得與擁有更多消費者，商業物業向全渠道延伸是大勢所趨。

    中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政認為，對大多數人而言，購物已不僅是逛商場這一單純目的，而是體驗精神層面的樂趣。因此中糧在商業開發的體驗戰略方面，體驗不斷創新模式是我們服務好客戶持續發展的重要環節。包括品牌體驗、業態的組合、服務體驗等。

    一組數字最能夠說明傳統商業與體驗式商業的本質區別：以百貨為代表的傳統商業，其零售類業態的占比能達到70%-80%，是商業體中的絕對主導；而在體驗式購物中心，以餐飲、休閑娛樂、兒童教育等為代表的體驗式業態，在購物中心中的占比可達到30%-50%甚至更高。

    此外，年會上也有專家提醒，所謂互聯網思維，核心就是體驗第一。電商滿足了消費者對價格敏感和便捷體驗的需求，而實體商業在服務、體驗、附加值等方面的優勢是電商無法比擬的。

    消化力不足的風險

    不過，與會專家也紛紛提醒，房地產企業在不斷進入商業地產的同時，必須意識到諸多不確定性因素或導致的經營風險，比如，城市消化力不足帶來商業運營風險。

    “目前，部分二線城市商業確實已出現趨于飽和的態勢，價值城市消化力不足，供大于求的市場環境將增加商業物業運營的難度。”陽光100常務副總裁范小沖表示。

    以杭州為例，2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多家企業均在杭州集中購入純商業用地，但杭州無論住宅還是商業均已出現趨于飽和的態勢。

    《2013/2014中國商業地產行業發展報告》指出，娃哈哈集團進軍商業地產后，杭州第一個娃哈哈商場的挫敗，使得娃哈哈集團董事長宗慶后反省做商業地產的策略。宗慶后亦公開表示，“杭州是省會城市，房產過剩，全省各地過來買房，賣掉了也閑置在那里，沒有人住，沒賣掉的也有很多閑置。”

    業內人士告訴記者，一個城市究竟需要多大量的商業體，其實很難科學測算。但一些二線城市比如杭州、成都的供應量的確太大了，這也可能跟集中供應有關系。

    光耀集團董事長李貴斌指出，商業地產的發展應該因地制宜，要與當地的經濟發展水平、相關產業的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區的商業地產的布局和結構都值得房企認真研究。

    而令業內感到更為擔憂的是，商業地產面臨的同質化依然非常嚴重。“現在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎？”金源燕莎購物中心總經理王麗華指出。

    根據世聯商業的專題研究，源自22個城市103個購物中心的統計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數量占14%。除此，增加玩樂設施也成為商業地產打造體驗的途徑。

    不過，這也意味著商業地產還有很多機會。“隨著技術運用的推陳出新，未來的購物中心將邁入更為科技化的時代。”王麗華表示。