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    近日,戴德梁行、仲量聯(lián)行、高力國際、第一太平戴維斯、世邦魏理仕“五大行”相繼發(fā)布2014年第一季度廣州房地產(chǎn)市場報告,一致顯示今年第一季度,因為國內(nèi)企業(yè)租賃需求穩(wěn)定,帶動廣州甲級寫字樓空置率下降,天河北及珠江新城優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主叫價能力增強;展望后市,各機構(gòu)均預(yù)測,國內(nèi)企業(yè)擴租及升級需求將支撐廣州甲級寫字樓租賃市場,供應(yīng)壓力的下降將促進(jìn)廣州甲級寫字樓整體租金穩(wěn)步上升,雖然受政策因素影響國企大樁交易將減少,但民企需求依然旺盛,預(yù)計一手寫字樓散售市場仍將持續(xù)活躍。

    市場回顧

    優(yōu)質(zhì)寫字樓受青睞 空置率降至12.2%

    報告顯示,2014年第一季度,由于沒有新項目落成,廣州甲級寫字樓市場總存量維持在372萬平方米,凈吸納量由上季度的18萬平方米放緩至4萬平方米,來自國內(nèi)企業(yè)穩(wěn)定的租賃需求帶動空置率下降至12.2%,環(huán)比下降0.6個百分點。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗指出,由于擁有擴租及新設(shè)立辦公室需求的租戶普遍青睞天河商圈及珠江新城等優(yōu)質(zhì)寫字樓,因此業(yè)主信心增強以及進(jìn)駐率的改善使部分優(yōu)質(zhì)寫字樓租金繼續(xù)上升。另一方面,由于面臨租戶流失,部分舊寫字樓業(yè)主及時對租金進(jìn)行了調(diào)整。受珠江新城優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上升的帶動,本季度末全市平均租金環(huán)比增長0.9%,達(dá)157元/平方米/月。

    資本值增長放緩 平均資本值環(huán)增0.7%

    與此同時,寫字樓資本值增長出現(xiàn)放緩。國企購買寫字樓需求受政策性因素制約,導(dǎo)致整體需求受到一定影響。再加上自過去幾年資本值升幅較快,投資寫字樓購買門檻上升,導(dǎo)致部分私人投資者采取觀望態(tài)度。本季度投資需求以民營企業(yè)買家的寫字樓自用購買需求為主,甲級寫字樓平均資本值達(dá)37500元/平方米,環(huán)比增長0.7%。

    后市展望

    供應(yīng)壓力下降將促整體租金向上

    展望后市,各大中介機構(gòu)紛紛指出2014年廣州寫字樓市場將出現(xiàn)供應(yīng)壓力下降的機遇,仲量聯(lián)行的報告指出2014年全年廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)竣工面積將僅有16萬平方米,是全部位于珠江新城的單一業(yè)權(quán)項目。因為2014年中的新增供應(yīng)目前預(yù)租情況都非常良好,已超過60%。較低的新增供應(yīng)量和項目較高的預(yù)租率,加上寫字樓項目開發(fā)商本身的自用面積,以及來自國內(nèi)外企業(yè)穩(wěn)定的新增寫字樓需求,將帶動廣州甲級寫字樓的空置率進(jìn)一步下降。

    另一方面,雖然年初各方面的經(jīng)濟數(shù)據(jù)例如投資和消費方面仍然呈放緩的局面,但市場仍然預(yù)期進(jìn)一步經(jīng)濟改革措施的出臺將有利金融業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再加上,廣州租金的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢,將繼續(xù)有利帶動盈利能力不俗并有業(yè)務(wù)擴張需求的本土企業(yè)從非甲級升級搬遷到甲級寫字樓。同時,預(yù)期經(jīng)濟刺激計劃會帶動更多珠三角及其它國內(nèi)企業(yè)在廣州設(shè)立新辦公室,同時也會推動現(xiàn)有企業(yè)對寫字樓的擴張及升級需求。珠江新城及天河北由于其商務(wù)氛圍成熟及擁有更優(yōu)越的寫字樓硬件設(shè)施,將受到有搬遷及升級需求的企業(yè)的青睞;越秀區(qū)寫字樓由于其設(shè)施老化,或會有部分租戶外流。

    由于全市整體空置率將繼續(xù)保持下降,而新增供應(yīng)預(yù)租率較高,對現(xiàn)有大廈業(yè)主的壓力大為減弱,整體租金水平預(yù)計將穩(wěn)步上升。位于天河、珠江新城空置率較低的優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主租金叫價能力將增強。即便如此,珠江新城區(qū)內(nèi)競爭也逐漸激烈,越來越多新項目逐漸加入提前預(yù)租行列,將壓抑整體租金增幅過快。而部分位于天河北及越秀區(qū)的舊寫字樓業(yè)主或會采取更靈活的租金立場吸引租戶。

    投資市場將更活躍,新興區(qū)域受關(guān)注

    從整體上看,隨著國內(nèi)投資和消費指標(biāo)放緩,市場預(yù)期中央政府和地方將推出進(jìn)一步經(jīng)濟改革措施來維持今年全國GDP7.5%增長的目標(biāo)。從短期刺激經(jīng)濟發(fā)展的考慮,經(jīng)濟改革措施從拉動投資增長和城鎮(zhèn)化的可能性較大。這將鞏固以實業(yè)和金融為主營業(yè)務(wù)的行業(yè)發(fā)展,從而鼓勵企業(yè)擴充業(yè)務(wù)和整合總部資源的需求,成為未來寫字樓市場發(fā)展的推動因素。

    曾麗指出,雖然預(yù)計國內(nèi)信貸市場仍然從緊,但目前看,大多數(shù)大型開發(fā)商的資金鏈仍相對充裕,預(yù)計后市不會存在過大的降價壓力。另一方面,政府對國有企業(yè)辦公用房的相關(guān)限制政策,預(yù)計對大宗買賣造成一定影響,然而受民營企業(yè)對中小面積寫字樓購買需求的支持,一手散售物業(yè)市場預(yù)計將持續(xù)活躍。

    仲量聯(lián)行廣州投資部總監(jiān)劉裕通也表示,與2013年相比,今年廣州房地產(chǎn)投資市場的投資活躍度將進(jìn)一步提高,投資主體將更為豐富。受政策影響,商業(yè)物業(yè)的投資比重將繼續(xù)上升。隨著廣州中心區(qū)域可供開發(fā)的土地資源日益枯竭,近年政府著力推動的廣州國際金融城、高鐵南站片區(qū)、南沙片區(qū)等新興區(qū)域也開始受到投資者的密切關(guān)注。可以預(yù)期,有國家政策支持,自身規(guī)劃也較完善的新興區(qū)域,將成為未來的新投資熱點。

    特別關(guān)注
    珠江新城 寫字樓仍可消化5年
    新區(qū)域物業(yè)質(zhì)素將繼續(xù)攀高

    戴德梁行華中區(qū)企業(yè)服務(wù)及寫字樓部主管及董事梁學(xué)森指出,過去三年廣州甲級寫字樓市場年均吸納量28.3萬平方米,考慮第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅10%-12%,預(yù)計未來五年廣州珠江新城甲級寫字樓的年均吸納量可達(dá)30萬平方米,要消化掉目前全部存量大概需要五年時間。戴德梁行方面預(yù)測,到2020年,珠江新城的甲級寫字樓將基本滿租;信息科技 、金融、專業(yè)服務(wù)、外資企業(yè)區(qū)域總部仍然是主流客源。

    未來五年,珠江新城仍將是廣州甲級寫字樓市場的熱點區(qū)域,但一些新的區(qū)域,如萬博、國際金融城、琶洲、南沙等商務(wù)區(qū)的開發(fā)進(jìn)度將加快,填補珠江新城開發(fā)完畢后的空白。未來廣州新商務(wù)區(qū)內(nèi)的甲級寫字樓在地理,硬件上將承繼珠江新城區(qū)域內(nèi)甲級的硬件配置優(yōu)勢,甚至超越現(xiàn)有硬件水平發(fā)展。