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　  商業(yè)地產(chǎn)是近年歷經(jīng)跌宕的板塊，去年年初我們?cè)��?jīng)對(duì)于整個(gè)商業(yè)零售市場進(jìn)行梳理，詳細(xì)分析了線下零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)與區(qū)域性機(jī)遇，我們認(rèn)為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都存在結(jié)構(gòu)性供給過剩，但具有支撐的市場必然存在于具備經(jīng)濟(jì)支撐的一線城市，尤其是對(duì)于最后成熟的寫字樓業(yè)態(tài)而言。為此，我們以北京寫字樓市場為藍(lán)本，具體分析這個(gè)市場的供需現(xiàn)狀與未來方向。

　　持續(xù)增長的強(qiáng)勁需求：北京寫字樓市場需求兼具內(nèi)生動(dòng)力以及外溢效應(yīng)。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，寫字樓市場伴隨工業(yè)化的進(jìn)程萌生，再因第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展而走向規(guī)模化。近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人均GDP、城市化率的提升為北京寫字樓市場的蓬勃發(fā)展奠定基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)、尤其是金融行業(yè)占比持續(xù)提升，都是促進(jìn)商辦內(nèi)生需求的前提。同時(shí)，中國市場的國際地位逐步提升，北京作為政治及經(jīng)濟(jì)中心，也日漸成為全球大型企業(yè)的戰(zhàn)略要地。

　　供給放量進(jìn)行時(shí)：縱向比較，北京較之其他國際城市人均甲級(jí)寫字樓面積都要低很多，在國內(nèi)也和其他一線城市相仿，增量中人均辦公面積處于低位，這說明從絕對(duì)量來看仍然有很大待提升的空間。從供需角度，相對(duì)盡管供給力度仍在持續(xù)，但空置率仍然呈現(xiàn)下行趨勢,單位面積租金維持穩(wěn)定，供給放量已經(jīng)開始。而另一方面，整個(gè)北京寫字樓市場仍是國內(nèi)最具支撐的城市之一，從未來增量來看,預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)，寫字樓體量增速與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速仍然維持低位，租售比的合理性可以維持。

　　城市重新規(guī)劃與定位聚焦重塑北京寫字樓市場：北京具備極強(qiáng)的吸附力，然近年城市人口承載能力不足越發(fā)明顯，如果持續(xù)，現(xiàn)有核心商務(wù)區(qū)以及周邊土地稀缺程度將繼續(xù)提升，同時(shí)也會(huì)逐步削弱對(duì)新增商辦需求的吸引力。為此北京提出了東擴(kuò)以及南擴(kuò)計(jì)劃,完善地鐵網(wǎng)絡(luò)，興建新機(jī)場，強(qiáng)化城市輻射區(qū)域與承載能力。尤其近期管理層對(duì)京津冀一體化加速推進(jìn)，其關(guān)鍵目的是將北京經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)輻射至周邊區(qū)域，同時(shí)也紓解北京非核心功能。按照政策規(guī)劃，北京將集中聚焦四個(gè)城市功能--政治、文化、國際交往和科技創(chuàng)新中心去發(fā)展。我們認(rèn)為，政治中心是城市功能的核心，而其余三個(gè)定位都將強(qiáng)化第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭，逐步剝離工業(yè)等功能之后，將為新增商辦物業(yè)需求騰挪釋放空間。得益于區(qū)位政治經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，京津冀一體化戰(zhàn)略北京城市功能重構(gòu),進(jìn)一步深化第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ�北京在深具吸附力的背景下商辦物業(yè)需求擴(kuò)張。在這樣的大背景前提下，原有的工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位以及核心中心區(qū)的新增商辦土地供應(yīng)將日趨謹(jǐn)慎。我們認(rèn)為盡管全國的商辦物業(yè)供需失衡較為顯著，但基于區(qū)位的不可復(fù)制性，北京有望呈現(xiàn)獨(dú)立行情，地域性較強(qiáng)的商辦物業(yè)運(yùn)營商將持續(xù)受益。