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　　如何投資寫字樓產(chǎn)品？在商業(yè)地產(chǎn)四面開花的鄭州，是投資商鋪還是寫字樓，還真是個(gè)問(wèn)題，那么僅就寫字樓產(chǎn)品，究竟該如何投資？

　　大環(huán)境要對(duì)路

　　在商業(yè)地產(chǎn)投資深海里激蕩十年的張偉告訴記者，對(duì)投資者而言，寫字樓項(xiàng)目所在的大環(huán)境大區(qū)域，直接決定著投資回報(bào)率。投資寫字樓，離不開商圈。這幾年，鄭州的商圈越來(lái)越多，二七商圈、碧沙崗、農(nóng)業(yè)路、CBD、鄭州東站、航空港區(qū)、秦嶺路商圈、高新商圈……但是并不是每個(gè)商圈都適合做寫字樓投資。有些商業(yè)區(qū)只是炒作的產(chǎn)物，實(shí)際上目前還無(wú)商可言。有些商業(yè)區(qū)雖然成熟，但大企業(yè)、大公司云集，這些公司對(duì)寫字樓的需求往往不是投資客能夠滿足的，因此這樣的商業(yè)區(qū)也不適合實(shí)力有限的中小投資客。

　　一個(gè)適合寫字樓投資客尤其是中小型投資客的商業(yè)區(qū)，往往是一個(gè)成熟而又充滿變化和活力的商業(yè)區(qū)，同時(shí)有著大批的中小企業(yè)客源。

　　提前做好功課

　　多年的投資經(jīng)歷讓張偉總結(jié)了一些投資技巧。他說(shuō)，投資寫字樓首先要意識(shí)到：當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。那么投資者一定要慎重。

　　投資寫字樓要注意幾點(diǎn)。

　　首先要算好投資回報(bào)，年回報(bào)率最簡(jiǎn)單的算法就是每平方米的租金除以每平方米的售價(jià)，再乘以12個(gè)月。如果算出的年回報(bào)率能達(dá)到7%~10%，屬于較理想范圍；超過(guò)10%的年回報(bào)率當(dāng)然最佳；如果低于4%，那就要慎重考慮了。

　　其次，CBD區(qū)域公共交通便捷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為首選。偏遠(yuǎn)且交通不便或交通擁擠的寫字樓項(xiàng)目，日后放租通常較難，投資風(fēng)險(xiǎn)大。另外，停車位數(shù)量也就列入考察范圍，車位配比過(guò)低的項(xiàng)目招租也困難。

　　最后，電梯、大堂、走廊、景觀、網(wǎng)絡(luò)都影響租價(jià)。而物管費(fèi)、物管公司很重要，物管質(zhì)量直接決定寫字樓質(zhì)量。

　　雖然寫字樓不限購(gòu)不限貸，但首付、年限、利率有差異。寫字樓就算是初購(gòu)，也只能申請(qǐng)到最高五成7~10年貸款，稅率需按基準(zhǔn)利率上浮10%，而且不能用公積金貸款，所以一次性付款也很劃算。

　　作為一個(gè)過(guò)來(lái)人，張偉告訴想要投資寫字樓的投資者，不管是哪一種投資行為，都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在，投資寫字樓更要做好功課。

　　寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注相關(guān)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，例如房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等。把握好政策和經(jīng)濟(jì)的趨向不僅能夠?yàn)橥顿Y者指出正確的投資方向，而且可以為后期在激烈的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地提供有力保障。

　　寫字樓的變現(xiàn)能力相對(duì)較差，因此在投資寫字樓之前要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以免出現(xiàn)在后期還款壓力過(guò)大的情況下急于變現(xiàn)而造成投資收益的損失。

　　也有專家曾建議投資者，可以選擇在交通狀況比較理想，同時(shí)又靠近商業(yè)區(qū)的地段進(jìn)行投資。因?yàn)檫@類地區(qū)的寫字樓會(huì)依賴成熟的配套而迅速被市場(chǎng)接受，同時(shí)，又可為日后獲得穩(wěn)定的回報(bào)打下良好基礎(chǔ)。

　　注意兩大風(fēng)險(xiǎn)

　　任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥顿Y寫字樓更應(yīng)該提前預(yù)知未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。投資寫字樓應(yīng)該注意兩大風(fēng)險(xiǎn)，即等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

　　不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。另外，同等級(jí)的寫字樓也要和周邊區(qū)域的發(fā)展和定位相匹配。因此，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，如果想規(guī)避寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，在投資之初就要充分了解客戶的需求、地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級(jí)；對(duì)中小投資者而言，經(jīng)歷了住宅市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)期，更需要用理性的觀念來(lái)看待市場(chǎng)機(jī)遇。畢竟任何市場(chǎng)的非理性盈利都是高風(fēng)險(xiǎn)的，即使在短時(shí)間內(nèi)其投資回報(bào)率能達(dá)到理想的水平，但是卻不一定能持久。

　　張偉提醒，把握投資時(shí)機(jī)很重要，多數(shù)項(xiàng)目在開盤時(shí)會(huì)用較低的價(jià)格來(lái)吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時(shí)機(jī)，一般應(yīng)該選擇項(xiàng)目整體銷售率超過(guò)50%時(shí)投資，屆時(shí)投資者可以分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例。不僅如此，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，投資者必定會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中同樣會(huì)影響到自身收益。

　　由此可見，投資寫字樓也并不是輕而易舉的事，能否用最少的錢買到最好的寫字樓，是每個(gè)投資者所追求的。