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    2014上半年的杭州樓市在此起彼伏的價(jià)格戰(zhàn)中煎熬走過，很多板塊的住宅價(jià)格甚至跌回到四年前水平，困局之下以明顯下行的價(jià)格艱難換得不多的成交量。住宅潮退之余，商業(yè)地產(chǎn)再一次水落石出。

    透明售房網(wǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年上半年主城區(qū)個(gè)盤成交套數(shù)前十榜單中，前三名全部被商業(yè)項(xiàng)目包攬，依次為藍(lán)鉆天成、萬達(dá)廣場和昊元·之江時(shí)代中心。如此場面實(shí)屬罕見，正如透明售房市場研究院院長方張接所評論的那樣：“商業(yè)地產(chǎn)逞強(qiáng)是弱市典型特征”。同時(shí)，和住宅市場步調(diào)一致的是，杭城商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域成交占比也發(fā)生明顯變化，蕭山、余杭成交權(quán)重大幅增加，錢江世紀(jì)城等多個(gè)板塊開始崛起。

    同比2013年上半年，今年上半年的商鋪和寫字樓市場成交量均增長明顯，只有酒店式公寓成交大幅下降。從價(jià)格來看，三類商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品的成交均價(jià)全部出現(xiàn)大幅下滑，下跌幅度都在2500元/平方米以上。這也說明樓市大盤整體下行，以價(jià)換量的招數(shù)同樣大量應(yīng)用在了商業(yè)項(xiàng)目上，否則撬動(dòng)不了市場。

    超低價(jià)項(xiàng)目成交大放量
    全市均價(jià)大跌逾5000元/平方米

    去年至今，杭州商鋪市場在產(chǎn)品類型上發(fā)生了一些變化，社區(qū)商鋪由于價(jià)格高企、受電商影響投資回報(bào)率不高等因素，銷售有所滯緩，與之相應(yīng)的是，綜合體商鋪基于其依托優(yōu)勢受到市場歡迎，尤其是大型綜合體旁的獨(dú)立可售商業(yè)街，這一新興商鋪類型為商鋪市場帶來新氣象。

    漢嘉佰晟商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州全市（包括蕭山、余杭）一共成交商鋪21.7萬方，相較去年上半年的14.9萬方增長近半，然而成交總金額增長不多，為34.1億元，究其原因是因?yàn)槌山痪鶅r(jià)大幅下跌僅為15760元/平方米，較之于去年同期的20929元/平方米大跌5000元/平方米以上。而如果以主城區(qū)論，其價(jià)格下跌幅度更加驚人，今年上半年主城區(qū)商鋪成交均價(jià)僅為18378元/平方米，相較去年上半年的27286元/平方米均價(jià)，跌幅高達(dá)8908元/平方米。

    分析原因，除了受電商沖擊、樓市下行影響商鋪定價(jià)有所走低外，多個(gè)高成交量樓盤放出超低價(jià)格是主因。住浙網(wǎng)提供的上半年商鋪成交面積前十排行榜顯示，排名前四樓盤中有三個(gè)項(xiàng)目的商鋪成交均價(jià)都低于10000元/平方米，它們分別為永富·鉑金中心、華盛·星洲翠谷和大世界五金城。華豐的鉑金中心總成交面積為3.5萬方，但成交套數(shù)僅為2套，因此預(yù)計(jì)是大客戶大面積成交，均價(jià)低至4031元/平方米；大世界五金城的商鋪為小面積市場鋪，價(jià)格也低，僅為8309元/平方米。

    此外，綜合體旁可售商業(yè)街繼續(xù)發(fā)力，龍湖·滟瀾山和萬達(dá)廣場分列成交面積第五和第七名。滟瀾山該批商鋪即為天街商業(yè)街商鋪，半年斬獲1.6億元；萬達(dá)廣場金街商鋪則無懼城北激烈價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)放量，半年銷售2.3億元，成交均價(jià)也穩(wěn)達(dá)45663元/平方米，說明市場接受度較高。

    錢江世紀(jì)城四項(xiàng)目齊上榜
    成為上半年主力供應(yīng)板塊

    對于盤面不大、自用為主、相對獨(dú)立的寫字樓市場來說，供應(yīng)量多少大致就決定了成交行情如何。今年上半年，隨著一些新盤的入市和老盤的持續(xù)發(fā)力，杭城寫字樓市場的表現(xiàn)維持在了正常水平之上，成交量比行情走穩(wěn)的去年上半年還要更好一些，價(jià)格方面則跟隨大市有所低走。

    漢嘉佰晟商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州全市（包括蕭山、余杭）一共成交寫字樓23.2萬方，較之于去年上半年的19.2萬方足足增加3萬方，但主城區(qū)寫字樓成交面積為13萬方，較之于去年同期的17.5萬方反而有明顯下降，說明蕭山區(qū)域?qū)懽謽巧习肽瓿山粍蓊^很猛；總體均價(jià)方面，今年上半年全市均價(jià)鎖定為18602元/平方米，比去年同期的21761元/平方米大降逾3000元/平方米，但主城區(qū)項(xiàng)目均價(jià)今年上半年卻略高于去年上半年，這同樣和蕭山寫字樓大量成交、錢江新城高價(jià)寫字樓成交較少密切相關(guān)。

    從上半年寫字樓成交面積、成交金額排行前十兩張榜單可以看出，錢江世紀(jì)城成為了絕對的板塊新貴，共有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上榜。

    錢江世紀(jì)城板塊事實(shí)上公建體量巨大，今年也逐漸進(jìn)入集中供應(yīng)期。上述四個(gè)項(xiàng)目均價(jià)高至16000元/平方米，低至8000元/平方米，成交方面則低調(diào)放量，其中內(nèi)部成交是主要渠道。據(jù)記者了解，龍達(dá)國際、鯤鵬中心和萬禹大廈都有此類情況，或是大客戶前期成交，或是股東方內(nèi)部購房，因此價(jià)格比正常市場價(jià)低。而從后續(xù)供應(yīng)來看，錢江世紀(jì)城出讓寫字樓體量超過200萬方，現(xiàn)在只是嶄露頭角，接下去的井噴期和激戰(zhàn)期已在預(yù)期之中。

    近幾年來杭州寫字樓一貫的主力供應(yīng)板塊錢江新城，今年上半年表現(xiàn)不佳，占比很少，僅泛海·光彩國際中心一個(gè)項(xiàng)目上榜并高居榜首，一共成交寫字樓4.7萬方，總成交金額高達(dá)12.9億元。據(jù)悉，該盤在今年1月集中放量，為整棟出售。

    此外值得一提的是萬達(dá)廣場，共成交寫字樓284套、1.8萬方，總成交金額達(dá)2.9億元。萬達(dá)廣場從去年10月首開至今，保持了持續(xù)熱銷的態(tài)勢，該批寫字樓面積小總價(jià)低適合投資，而該項(xiàng)目不論商鋪還是寫字樓都能夠穩(wěn)步走量，顯然和其背靠大型品牌綜合體萬達(dá)廣場息息相關(guān)。