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    受住宅降價牽連成交縮量
    均價跌幅近2500元/平方米

    三類商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)品中，今年上半年商鋪和寫字樓都走勢良好，惟獨酒店式公寓成交量出現(xiàn)了大幅下降。究其原因，一方面，“禁酒令”慢慢體現(xiàn)在了供應(yīng)市場上，酒店式公寓產(chǎn)品的面市量大幅減少；另一方面，今年樓市低迷住宅為了出貨狂打價格戰(zhàn)，一夜回到四年前，使得酒店式公寓原本相較于住宅的價格優(yōu)勢越來越不明顯，同時酒店式公寓一般以精裝修為多，這也制約了它的價格調(diào)整空間；再者，酒店式公寓本來就是商業(yè)地產(chǎn)中的類住宅產(chǎn)品，住宅一蹶不振，酒店式公寓也因此受到牽連。

    漢嘉佰晟商管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州全市（包括蕭山、余杭）一共成交酒店式公寓3468套、總面積22.7萬方，相較于去年上半年的4667套、29.9萬方下滑十分明顯；從整體價格來看，今年上半年成交均價為16383元/平方米，比起去年同期的18870元/平方米來也跌了不少，跌幅近2500元/平方米，大有向住宅看齊的架勢。

    從成交套數(shù)前十排行榜來看，所有上榜項目成交套數(shù)都超過了100套，蕭山項目占據(jù)兩席，蕭山老城區(qū)的香山四季公館成交234套名列第三，價格也較低僅為7297元/平方米，另一個是錢江世紀城的新世界·麗晶國際，接近尾盤銷售，共成交122套。而兩大個盤贏家則都是今年的新開樓盤，位于申花板塊、因?qū)す匪头繌V告遭到非議的藍鉆天成，一共成交444套奪冠，將5.6億銷售額收入囊中；之江板塊的之江時代中心則通過整幢出售和散售結(jié)合的方式走量，成交329套拿下亞軍，銷售額達2.2億元。

    上半年酒店式公寓整體價格的下行，除了香山四季公館這樣的低價盤放量外，也跟高價項目成交不活躍、占比較小直接相關(guān)。在成交金額前十排行榜中，均價三萬以上的項目只有外灘里一家上榜，共成交60套，均價31998元/平方米，總金額達1.3億元。外灘里是市中心豪宅項目武林外灘的酒店式公寓組團，上半年其住宅部分銷售遇阻，因此推出外灘里進行一口價銷售，市場反響還可以，自住客購買居多，從而回籠了部分資金。

    禁止城北、城東新增項目
    杭州要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局

    6月，杭州市政協(xié)十屆十四次常委會上提出，杭州將要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對商業(yè)綜合體布局的問題進行差別化調(diào)整。

    據(jù)悉，為了對現(xiàn)有的商業(yè)綜合體布局進行調(diào)整，杭州將采用“四個一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北（運河新城）與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開發(fā)，對局部過度飽和區(qū)域進行嚴格控制；對市中心和錢江新城為代表的成熟商圈，則要“提升一批”，提高其商業(yè)品質(zhì)；“整合一批”，是指控制三墩、申花、轉(zhuǎn)塘等板塊的開發(fā)規(guī)模與開發(fā)速度；與此同時，杭州將重點開發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體，適當在濱江、西溪、下沙大學(xué)城等板塊進行增加，實現(xiàn)“新建一批”的目標。

    點評：綜合體從稀缺到飽和到過剩，其實也就是三五年間的事情。大量綜合體項目在杭城的四面八方上馬開工，使得這一“盛宴”之下隱憂已現(xiàn)。一是品質(zhì)問題，綜合體操盤不易，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營人才太少，近來娃歐商場撤場、中都百貨關(guān)門，已給業(yè)界以足夠的警示。二是數(shù)量問題，未來杭城將有許多綜合體在短時期內(nèi)先后開業(yè)，體量太大需求難以支撐，項目過剩和激烈競爭將是必然的，再不控制規(guī)劃就晚了。

    杭州二手鋪租金普跌近一成
    嘿客逆襲電商會否成功？

    從去年下半年至今，杭州很多小區(qū)底商和街鋪的關(guān)店率和空置率明顯增加，連一些主干道路或是商業(yè)氛圍曾一度火熱的路段，也開始出現(xiàn)空鋪，這也是以前從未出現(xiàn)過的局面。

    “如果說去年下半年二手鋪租金剛開始出現(xiàn)陰跌或微跌的話，那么今年一季度，很多店鋪在屏了一段時間后，租金出現(xiàn)明顯下跌，單間商鋪的年租金下調(diào)幅度在5%-10%之間，大約3萬-5萬元。”中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部副總監(jiān)馬愛萍稱。此外，好地段的商鋪因為原來租金較高跌幅更大，像岌岌可危了有一兩年的武林路，跌幅達20%甚至以上的都有，延安路、香積寺路等街鋪也都下跌明顯。

    幾乎與此同時，5月18日，快遞業(yè)巨頭順豐在全國范圍內(nèi)開出了518家社區(qū)便利店，名叫“嘿客”。當天，順豐在杭州也首開8家門店，這一數(shù)字并且還在陸續(xù)增長中。據(jù)了解，嘿客門店的成熟模式，寄望于做好便民服務(wù)和體驗性購物這兩大塊內(nèi)容。

    物流巨頭依托社區(qū)底商實體店鋪逆襲電商，這到底是電商時代的一種倒退還是一種確有市場需求的新型補充？多方受限的社區(qū)底商看到新的發(fā)展方向了嗎？

    點評：杭州的二手鋪多年來終于到達價格天花板，開始觸頂下跌，跟住宅市場類似，進入“擠泡沫”階段。這是很正常的現(xiàn)象，作為一種投資房產(chǎn)品，如果投資回報率很低、售價又難以上漲，那么投資客紛紛退出也是必然的。

    從社區(qū)底商這一角度來看，這類商鋪肯定不會消失，但需要尋找其賴以生存的良性經(jīng)營業(yè)態(tài)。順豐在做試驗，目前來看“嘿客”模式競爭力不大，最終能不能摸索出一個靠譜的發(fā)展方向，還須拭目以待。

    上半年土地市場由熱轉(zhuǎn)冷
    商業(yè)用地成交占近四成

    今年上半年，杭州市區(qū)(含余杭區(qū)、蕭山區(qū))共成交土地92宗，總成交額543.1億元，列歷史同期第二，相比去年同期僅低了9個百分點。而事實上，過去這半年的土地市場卻只能用冰火兩重天來形容，一二月份土地市場熱得發(fā)燙，兩個月的成交額占了這半年總額的八成，而從3月開始到6月份，市場行情整體大幅回落，主城區(qū)宅地市場甚至進入冰封期，連續(xù)4個月宅地斷供，余杭、蕭山也基本以商業(yè)地塊出讓為主。

    據(jù)統(tǒng)計，杭州市區(qū)上半年一共成交商業(yè)用地60宗，總成交額211.5億元，占比39%，商用地比例明顯增大。三區(qū)成交中，主城區(qū)涉宅用地成交228.7億元，占主城區(qū)全部成交額的56.5%，占市區(qū)涉宅用地總成交額的七成左右，其余全是商用地的份額。

    點評：上半年一、二月份過后，杭州土地市場基本啞火，尤其是宅地，主城區(qū)連續(xù)斷供四月，連余杭、蕭山也以商業(yè)用地為主。一級土地市場的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，將直接決定后續(xù)二級開發(fā)市場的體量多少和快慢如何，因此，杭城住宅樓盤一年多后或?qū)⒂瓉硪粋�少量供應(yīng)期，間或會出現(xiàn)斷層，而商業(yè)樓盤的供應(yīng)和銷售則會正常一些，維持在比較平穩(wěn)的水平之上。

    近十個新盤帶來37萬方供應(yīng)
    濱江寫字樓步入“豐水期”

    今明兩年，經(jīng)歷了一段時間“枯水期”的濱江寫字樓即將進入“豐水期”。一向成交量和成交價格都較為平穩(wěn)、走勢企穩(wěn)的濱江寫字樓市場，近兩年內(nèi)將迎來不少新丁，近十個樓盤都將全新面市，帶來約37萬方的體量，濱江寫字樓由此進入集中供應(yīng)期。

    在連續(xù)經(jīng)歷了三年成交小年后，今年開始濱江寫字樓新盤終于井噴。從區(qū)域來看，新項目仍然主要集中在濱江區(qū)政府板塊，打頭陣的是銀泰國際，下半年還有星光大道二期以及新盤升華·悅晟中心。此外，為了規(guī)避板塊內(nèi)寫字樓供應(yīng)量大增而帶來巨大銷售壓力，多個新盤選擇了明年再推寫字樓產(chǎn)品，比如融創(chuàng)·云臺中心、興耀房產(chǎn)的60號地塊以及寰宇天下等。

    點評：濱江板塊由于供應(yīng)量較小，近幾年來成交走勢一直企穩(wěn)，90方中小剛需住宅和寫字樓都是如此。從寫字樓來看，市場的每年可消化量大致有一個上限，因此這批新盤集中供應(yīng)也將面臨較大的競爭，同時，濱江板塊和鄰近的錢江世紀城板塊也將直接構(gòu)成競爭。而對于想買寫字樓的客戶來說，近期濱江板塊的可選擇余地一下子大了很多。