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    接連的政策信號，讓房地產投資信托基金（REITs）迎來新的局面。

    在央行和銀監會多次重申“積極穩妥開展REITs試點”的政策“東風”下，近期各路民間資金變得異常活躍，位于一線及發達二線城市的商業地產，成為這些資金普遍青睞的對象。

    活躍的民間資金

    “一些來自基金、保險機構的資金近期非�；钴S，都在四處尋找合作項目”。RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦對記者說。

    為了降低投資的風險性，這些資金通常會選擇位于一線城市或發達二線城市的既有商業物業，這樣的項目通常具有土地價值已經達到較大幅度增值以及可變現性強等特點，資金對項目要求的回報率一般在4%以上到6%左右，品質極佳的可能達到8%。

    根據陳曦的監測，事實上，自2009年開始，房地產已經呈現出金融化的趨勢，只不過，在投資交易中，境外資金一直占據主角。近幾年尤其是去年以來，交易比重慢慢倒置，國內資金逐漸從原來2-3成的交易配角，成為目前市場投資中的絕對主力。

    從去年開始接連出臺的政策信號，無疑加速了這種格局的形成。

    去年9月30日，央行、銀監會在《關于進一步做好住房金融服務工作通知》中提到，要繼續支持房地產開發企業的合理融資需求，要擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

    今年1月14日，住建部發布有關《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種管道發展租賃市場，推進REITs試點。

    類REITs試點

    “去年9·30新政，被一些人評論稱為‘REITs破冰元年’”，偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者，而去年偉業我愛我家做的一個關于租賃規�；�的類REITs模式的課題研究，則為今年1月14日住建部出臺的指導意見，提供了素材。

    在宋輝看來，由于目前國內REITs發展的金融環境、市場環境和國外發達地區如新加坡、美國、日本等差異很大，去年央行松口以后，市場上雖有各種試點，但仍缺少統一的嚴格意義上的REITs模式。所以現階段基本上各家都是類似REITs的模式，也通常被稱為“中國版的REITs”。

    “REITs試點的信號意義更大”，某房企負責人告訴記者，事實上，借助REITs的政策東風，不少開發商和投資人都開始了金融的創新，包括輕資產、眾籌等在內的各種“玩法”開始加速推出。

    去年，住建部政策研究中心曾聯手高和證券、中信證券對國內外的商業地產資產證券化趨勢進行研究并撰寫了《商業地產資產證券化研究報告》。報告認為，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填補這一投資品的市場空白。

    不過這些產品距離真正意義上的REITs仍有不少距離。資料顯示，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

    但目前市場上的類似REITs產品均為私募而非公募，業內人士認為，主要針對的是大戶或者機構投資者，這在流通性上存在不足，也會導致其融資規模受到限制。

    商業地產“輕起來”

    不少已經面世的類REITs產品，持有的物業普遍為寫字樓和零售物業，均為商業地產。

    “商業地產作為最為‘沉重’的資產類別，開發商和投資人都有非常強的創新沖動，然而到目前為止尚未真正形成一個成熟的投資產品和投資生態系統。”高和資本董事長蘇鑫表示，金融創新和互聯網金融的發展為上述問題的解決提供了可能性，有可能使商業地產這頭非常笨重的大象飛起來。去年萬科、保利、遠洋借助互聯網思維也積極嘗試了眾籌玩法，但是營銷色彩較重，實際上不具備持續的復制性，無法引領這一趨勢。

    房地產業界對REITs的需求非常迫切。廣發證券的研究報告認為，對比美國、日本在REITs快速發展階段的經濟與房地產市場格局可以發現，隨著人口結構及收入水平支持社會向工業化消費型社會轉型，房地產市場中住宅占比開始下降，商業地產進入高增長階段。此外，這個階段整個社會無風險收益率降低，為REITs的發展提供有力支持。

    在REITs推出后，追求高收益的房企將負責商業地產的前期開發以及培養，待物業成熟后再出售給REITs，追求穩健收益的投資者將通過持有REITs獲得持續穩定的租金分紅收益。這不僅降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力，也提升了其開發商業地產的積極性。