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    經營權銷售、提前返租、帶租約銷售……目前市場上多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得眼花繚亂。置業顧問夸張的說辭更是讓投資者對“一鋪養三代”“翹腳老板”浮想聯翩。

    殊不知，投資商鋪是一門技術活，在紛雜的商業銷售模式中，如何分清利弊，做個謹慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心落入了開發商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢可以任性，但也不能隨便將錢打水漂。

    模式1 只售經營權

    經營權就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當于“長租”。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可借此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。

    低價、投資門檻低、高投資回報是經營權出售的最大誘餌，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光地沖你笑。如果已經出手，雖然無法享受商鋪本身的物業升值收益，但是能有租金收益。若在經營權年限內物業出現突變，如征收遷拆，或者若后期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸。

    部分商鋪，開發商在出售時或許出示與某個知名商家合作經營，看似給投資者一個心理保障，業主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什么商家能夠買單，還請投資人不要瞎。并且，從現實情況來看，市場上返租一兩年后，就沒有再返租的例子屢見不鮮。

    另外，法律上并無不動產經營權買賣的概念，此外，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，以租賃經營權作為抵押的質押標，在法律上尚無明確認可。

    模式2 售后返租

    商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，誘惑很大。

    不過，有專家對這種模式發表不同的意見：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗。第二，開發商為了規避風險，通過委托第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障。第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。

    根據返租時間的長短，短期返租一般為3~5年，這之后購房者的經營將失去保障，需要準確對物業價值有所預判，才能安心當“翹腳老板”。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。

    業界專家提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高。

    模式3 純產權出售

    純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，但也容易被玩壞。

    這種銷售模式常見于社區商鋪或者底商，或者見于一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，但是同時承擔著物業管理、租賃的任務，可謂“勞心勞力”。對于專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致后期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及后期增值空間。也許最后你都不好意思跟人講你有一個鋪。

    另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建筑實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為“虛擬產權式商鋪”。由于這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建筑物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

    模式4 零首付零月供

    所謂零首付，其實就是實物抵押。比如說投資者目前手上無多余現金，卻有一套價值約100萬元的房產，可通過專業的金融平臺抵押出房產評估價值的60%~70%(實際抵押貸款金額以銀行評估為準)作為首付,投資者只需每月支付與按揭大約同等的貸款利息，抵押期限內還清貸款即可。

    還有一種情況是開發商可為購房者墊付部分首付款，購房者只要在一定時間內結清首付款即可。一定要按時結清，不然可能會承擔較高的利息。

    零月供，指的就是經營權由專業的商業運營公司進行統一經營，通過返租給物權者，租金可抵部分或全部月供。