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    2010年4月，萬象城的開業開啟了杭州商業綜合體元年；2013年，西溪印象城、城西銀泰城和西田城相繼迎客，杭州綜合體進入多點開花時代；2014年，除了市中心的湖濱銀泰IN77，城北再迎萬達廣場、中大銀泰城和水晶城三劍客……至此，城西、城北商圈得以實質性形成，區域型生活方式真切照進現實。

    而城東，也終于將在今年秋天收獲碩大的果實。繼5月底地鐵上蓋社區MALL和達城先行試水，體量高達22萬方的龍湖·金沙天街最新敲定將于9月26日開業，下沙終于正式步入地鐵上蓋綜合體元年。

    小型社區MALL先行試水
    餐飲占比超過了一半

    5月30日，地鐵上蓋社區MALL和達城正式開業，當天吸引了大量學生和居民前來光顧，人氣較旺。這個體量為2.5萬方的小型社區MALL，和地鐵一號線下沙文澤路站C出口直接相連，同時位于下沙最成熟的物美商圈核心位置，距離物美超市僅約500米，周邊并且緊鄰杭州電子科技大學、浙江理工大學等四五所院校，坐擁高校學生和周邊居民的不錯人氣。

    相較于下沙此前以學生為主要消費群體、定位不高的零散式街邊商業，和達城的開業可以說把下沙的商業提高了一個檔次，而隨著接下去龍湖·金沙天街等多個綜合體的陸續面市，下沙商圈即將被重新定義，區域型商業中心開始成形。

    從業態來看，作為一個體驗型的社區MALL，和達城對餐飲的倚仗程度較高，其占比超過了一半，為50.5%；健身、書吧、美甲美發、兒童樂園等休閑娛樂業態占13.3%；其余即為零售業態，占到三成多。

    而從開業兩周以來的經營狀況來看，餐飲品牌也確實是重頭戲。上周一個下雨的工作日，記者坐地鐵到和達城實地探訪。中午十二點半，所有品牌里生意最好的要數弄堂里，700多方的店里可容納300多人，除了幾個大包廂空著外全部滿座，要么就是在翻桌，店外還有兩三桌客人在等位。晚上生意自然更好，據稱工作日晚上平均可以翻桌一次，周末晚上更火爆，可以翻到三次左右。

    再比如開了近300方店面的星巴克，據說5月份的營業額要比預期高五成，周末的銷售量能夠達到約600杯，這跟這家店是下沙第二家星巴克也大有關聯。

    22萬方金沙天街9月底來襲
    體驗型業態加起來占七成

    這邊和達城率先打了個頭陣，那邊廂，來自龍湖的最新消息稱，金沙天街確定將于9月26日正式開業。至此，下沙商業即將產生脫胎換骨的嬗變，一躍迎來城東首個也是體量最大的地鐵上蓋大型購物中心。

    作為龍湖在杭州乃至華東的第一個項目，金沙天街經過兩年的打造現已露出雛形，立面干掛石材、玻璃幕墻等均已完成，有條不紊地備戰著開業時間窗的臨近。上周的龍湖杭州兩大天街項目發布會上，金沙天街相關負責人透露稱，截至目前，金沙天街的招商率已超95％，16000方華潤萬家、1600方世紀星真冰滑冰場、6000方海上國際影城、3000方威爾士健身四大主力店，近80家品牌餐飲，萬寧、西西弗書店、愛玩嘉年華、肯德基、星巴克、New Balance Kids等品牌商家已先后簽約進駐。“事實上，整個招商進程都要好于我們的預期。今年1月，原本的招商率目標是60％，結果我們招到了80％，說明品牌商家對于金沙天街的人氣和前景還是十分看好的。”金沙天街一位營銷負責人表示。

    龍湖·金沙天街總體量高達22萬平方米，定位為城東首個一站式時尚家庭生活中心，主打全業態體驗型商業中心概念，主力客群瞄準了周邊的常住居民以及大量高校學生。“單單滟瀾山就有3200戶居民，金沙天街將來15分鐘步行范圍內總計約有3萬戶住戶，再加上大學城的大量學生，預計學生將占到未來客群的一半左右。因此，金沙天街的運營目標就是，提供一個對于下沙來說最大最全、品牌最優質、體驗感最豐富的大型商業體。”

    該名營銷負責人介紹說，基于這樣的客群和目標定位，最終金沙天街將需要實地到店消費的體驗型業態比例鎖定為七成左右，其中餐飲約占三成，娛樂服務約占一成，超市、影院等主力店約占三成，近年來日漸難做的零售則壓縮到了三成。

    下沙商業明年再迎銀泰、印象城
    地鐵上蓋綜合體不能迷信地鐵效應

    對于可輻射人口近40萬、未來規劃輻射人群60萬，大型商業缺失多年來僅靠一個物美超市支撐的下沙板塊而言，金沙天街這樣的大體量商業項目應該說是盼了多年的配套利好。而今夢想照進現實，并且還只是一個開頭，銀泰和印象城兩個項目已先后宣告進駐，下沙商業即將迎來井噴期。

    先是銀泰首進下沙。早在2013年8月，下沙銀泰就舉行了簽約開工儀式，預計將在今年年底建成，明年宣告開業。下沙銀泰位于下沙路以南、海達南路以西，即智格美食廣場附近，出門不遠處就是B1快速公交幸福橋站。項目總體量約65000平方米，地面6層高，地下2層。從單店面積上看，和銀泰慶春店大致相當，適合作一個區域型的MALL。

    再是印象城挺進城東。去年6月，下沙總投資達1.7億美元的深國投金沙印象城項目簽約，規劃為16萬方的高沙站的地鐵上蓋綜合體，涵蓋10萬方的購物中心和寫字樓集群，計劃開業時間同樣是明年。這也是繼古墩路印象城、西溪印象城后，深國投在杭州操盤的第三個印象城項目。

    值得一提的是，剛開的和達城，將開的金沙天街，以及明年開業的金沙印象城，三者均為地鐵上蓋商業綜合體項目。杭州地鐵一號線開通兩年半以來，地鐵對于商業的拉動作用事實上并不明顯，在下沙首個啟用的地鐵上蓋商業體和達城，也出現了類似情況：和達城目前的招商率為八成多，剩余空鋪大多位于和地鐵連通的地下一、二層，而這跟規劃初期對于地鐵商鋪預期較好、租金定得較高也有關系，最近項目正在下調租金積極招商。

    “地鐵其實是把雙刃劍，它能把人快速帶進來，同樣也能把人輕松帶出去。所以，地鐵時代對于商業綜合體本身的要求也更高了，只有自身項目運營過硬，才能保證帶進來的客流會比帶出去的客流多。從這個意義上來說，地鐵只是一個加分項而已，項目不能去迷信地鐵的效用。而從下沙板塊來看，22萬方的金沙天街一有大體量作支撐，二有天街系標準化產品作保證，預計鎖客能力還是不錯的，承擔起一個區域的商業中心功能沒問題。”贏商投資總經理方芳分析稱。