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    在商業地產開發中，開發商往往是基于對市場的預判，制定應對未來競爭的產品策略。而互聯網及大數據技術極大地降低數據收集的難度，使商業預測變得更加便捷和準確。如今，市場信息更加公開透明，目標客戶特征更加具體和多元化，項目同質化現象越趨嚴重，市場競爭越來越激烈，同時，開發創新的難度也加大。仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫祥近日在《“互聯網+”在商業地產應用的新趨勢》論壇上表示，為應對互聯網帶來的挑戰，商業地產應轉變開發思維，增強項目競爭力。

    商業地產面臨第三次工業革命

    縱觀人類歷史，所有新技術的誕生都帶來巨大的行業挑戰。第一次工業革命是機器取代人力，第二次工業革命是全面應用電力，第三次工業革命是互聯網技術對傳統行業的顛覆。為應對互聯網技術帶來的競爭，商業地產開發者必須轉換開發思維，要認識互聯網及其給商業地產業帶來的挑戰與機遇。

    “互聯網+”的本質是產業融合、合作與共贏，以往我們關注技術的革新如何加強行業的競爭力，而現在行業要發展就必須關注合作與共贏。“我們正從IT時代進入DT時代，即從信息技術時代進入數據技術時代，IT時代是以自身競爭力為中心，而DT時代是以提高客戶的競爭力為核心”，招錫祥表示，未來核心競爭力就是如何幫助客戶，以達致共贏。關鍵就在于如何利用互聯網技術、利用數據技術去提供一個更有創造性的平臺。

    大數據在商業地產應用

    過去5年移動互聯網發生了巨大的變化，智能手機的普及、移動定位服務技術的推廣、手機軟件的發展、大數據及云計算技術的應用，促使互聯網的平臺逐漸搭建起來。這僅僅是一個開始，IT公司正在探索要怎么利用這些數據。如果有人可以更快地運用數據作出決策，他將成為行業的領先者。

    仲量聯行研究顯示，大數據在國外其實已經廣泛應用。美國折扣零售商塔吉特（Target）通過收集和分析客戶端消費記錄，可以預測出女性顧客的預產期，并在孕期的每個階段給客戶寄送相應的優惠券，從而創造出更高的銷售營業額。這就是商場的運營商在“互聯網+”的應用方向，最終促使經營商和服務供應商可以有更好的營業額。商場租戶有更好的業績，也就帶動了商場租金的提升。

    另外一種國外的大數據技術運用就是在商場鋪設智能感應地板，這種地板可以記錄客戶進入商場的移動軌跡、不同時段的客流分布。消費者何時進來、在何處消費，商鋪的客單價、轉化率，都可以變成數據。在商場運營中，如果可以收集到這樣的信息，運營商將可以更好地了解租戶的經營狀況，這樣的數據支持為優化商場運營和更好地服務最終的消費者做了很好的鋪墊。

    在國內，百度慧眼可以通過GPS（全球定位系統）獲取移動終端用戶的位置信息，從而獲取實時的區域人口數量及分布情況、動態客群分布，包括常駐和流動居民數量及密度分布、購物移動軌跡、通勤人員交通動線。百度慧眼通過與移動應用軟件平臺的信息交互，收集到的個人信息及移動軌跡將構成更加全面的個人畫像，這些數據將幫助開發商更快獲得客群特征及區域分布的信息。

    目前，大數據的運用主要集中在運營管理、招商推廣中。未來，大數據將實現在商業地產全產業鏈中運用，逐漸應用在前期策劃中。大數據在前期策劃的運用將會有更加廣闊的發展空間，它將幫助開發商更好地去拿地、做投資決策。

    互聯網技術將成開發商的必要工具

    大數據極大地提高了我們的工作效率。例如，以往需要用80%的時間收集數據，再用20%的時間去解讀；但現在的互聯網技術極大地節省了收集數據的時間，僅用20%的時間就足以收集數據，就有80%的充足時間去解讀數據。然而大數據只是一種提高信息預測的效率工具，它無法代替人類去制定策略。

    首先，大數據無法讀懂人性中的復雜因素，也無法取代人類的獨創性和創造力。大數據能觀測到現有的行為、習慣，但并不能觀測到人類內在的情感、文化等需求。其次，企業決策及策略難以被數據所識別和預測。這就需要專業人士去理解、解讀數據帶給我們的信息，需要以專業人士的行業積累和專業觸覺做出判斷，用前瞻的視野預見未來的需求，這就是行業專家未來的價值。商業地產要差異化，必須更加專業化、人性化和創新化。

    在未來的商業地產開發中，互聯網技術將作為開發商的一個必要的工具。開發商通過大數據提高信息的獲取和預測效率，回歸和深入挖掘客戶的需求、企業的發展戰略需求，基于行業的專業視野和判斷，為客戶和企業開創革新的生活和辦公環境。