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　　影響商鋪價值的主要因素

　　一、周邊的環(huán)境。周邊環(huán)境直接影響商業(yè)地產(chǎn)的價值：過寬的路面，雖然方便交通車流，但不易積聚人流，直接影響租金的標準；路面有障礙物也會影響到租金。

　　二、設(shè)施配備。（1）要有通風環(huán)保等設(shè)備有效留住客戶，這是最基礎(chǔ)的，獨立經(jīng)營的鋪位需要互聯(lián)網(wǎng)等；（2）電梯的數(shù)量足夠是客流充分的保障，電梯的位置和安排也同樣重要。

　　三、整體的規(guī)劃布局。合理的布局可以使客流有效地流動。

　　四、科學的鋪面設(shè)計。包括：（1）面積大小。（2）進深的設(shè)計。一般來講，當進深大于面寬的兩倍，影響店內(nèi)貨品的展示；當進深小于面寬時，影響進店率。（3）層高。層太低會影響經(jīng)營，一般一層的經(jīng)營用房在4.5—5.5米比較合理。

　　五、停車位。充足的車位保證有效消費人群的到達，另外停車場設(shè)計要合理，保證進出方便，使客流能夠有效地流動。

　　六、售價。購買商業(yè)地產(chǎn)之前，應(yīng)該估算出這個商業(yè)地產(chǎn)的合理售價。

　　如何選擇商鋪類型

　　商鋪主要分為臨街商鋪、社區(qū)型商鋪、寫字樓商鋪等幾個類型，各有其利弊。

　　寫字樓商鋪，市場資源比較稀缺，市場供應(yīng)量有限，市場長期走勢看好，適合中長期投資。寫字樓投資特別要看中其地段價值。尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿Γ�看今后是否會有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍，諸如寫字樓、商鋪等。

　　社區(qū)商鋪，是住宅社區(qū)內(nèi)的商鋪，包括內(nèi)鋪和外鋪，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)及附近固定居民，多為便利店、藥店、美容美發(fā)店等便民服務(wù)業(yè)態(tài)。社區(qū)先期商鋪準入門檻一般比較低，其價格往往處于低位，投資風險也相對較小。業(yè)內(nèi)人士認為，有社區(qū)人口的支持，社區(qū)商鋪較易出租或轉(zhuǎn)讓，回報相對穩(wěn)定。

　　臨街店鋪，投資者將擁有控制權(quán)，能夠相對自由地選擇出租或自行營業(yè)，并且能夠根據(jù)市場定位，隨時進行業(yè)態(tài)調(diào)整。此外，在投資臨街店的過程中，投資回報率由租金決定，不必給任何一方承諾固定回報率。目前，大型寫字樓和成熟的社區(qū)周邊商鋪招商情況較好，臨近學校的店面更是一鋪難求。因此，對于個人投資者而言，臨街商鋪的優(yōu)勢更大于大型商場內(nèi)的店面。

　　選擇商鋪要注意“四看”

　　投資商鋪需要有獨特的眼光，因為商鋪的巨大投資和其不可變性，導致商鋪投資中有諸多的不確定因素。不要理所當然地以為繁華地段的商鋪就一定是旺鋪，選購商鋪一定要實地去“看”。

　　首先要看人流量，商鋪的好壞最終決定于人流量。說到人流量無非是固定人流、流動人流、客運流，真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流。

　　其次要看商鋪周邊人員結(jié)構(gòu)，商鋪區(qū)域內(nèi)居住人口從事的職業(yè)和行業(yè)，直接影響商鋪的市場消費，例如高檔商品房區(qū)域內(nèi)的高級白領(lǐng)人口比例高，其市場消費就高，而普通工薪階層較密集區(qū)域，其購買力相對較低。

　　第三要看商鋪周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)的遷移，會帶來人口的遷移，例如金融機構(gòu)進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務(wù)的需求。

　　最后是看馬路的寬度，所謂“寬街無鬧市，鬧市無寬街”，越是人行道狹窄、馬路不寬的街道，其人流量反而越大，商氣也就越濃；而馬路寬闊的街道，由于是交通主干道，其人氣反而不易聚集。（原標題：商鋪投資 從這些方面著手 陳賽嬌/整理）