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　　杭州住宅市場限購，不受限制的商業地產，尤其是酒店式公寓類產品得到了更多關注。部分沒有買房資格的購房者開始轉戰酒店式公寓。尤其是樓市新政出臺后的幾天，酒店式公寓成交量大漲，一度占到樓市總成交量的31%，比新政前增長近一倍。

　　酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質仍然是公寓。

　　專家提醒：雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風險：后期很難轉賣，只能靠出租獲取收益；居住成本高，酒店式公寓的水電費大多按照商用物業計算。

　　酒店式公寓成交量大漲

　　據快房網K指數研究室統計，自樓市調控政策出臺以來（截至10月10日），杭州市商品房成交量達到18141套，其中酒店式公寓4143套，占23%。而限購前，今年杭州酒店式公寓成交量僅占樓市總成交量的17%。

　　尤其是限購后一周（9月19日-26日），酒店式公寓成交量占比達到31%，相比8月增加10個百分點。在限購后22天中，有13天的日成交榜冠軍均是酒店式公寓樓盤。

　　在業內人士看來，酒店式公寓沒有被政策所打擊，因而住宅限購會導致部分購房需求轉移到不限購的商業地產市場，其中酒店式公寓首當其沖。這類產品投資門檻低，因為面積小，一般總價都較低，80萬元以內的酒店式公寓相對受歡迎。

　　西湖邊酒店式公寓掛牌2年未售出

　　成交行情看好，是否意味著酒店式公寓潛力較大？

　　很多投資客對酒店式公寓的評價是“好租不好賣”。對此，王女士感同身受，“我的酒店式公寓賣了好久，來看房的人都沒有，最后放棄，還是租出去了。”

　　“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓，面積50平方米左右，買入價格是17000元/平方米，在中介掛價16000多元/平方米也沒賣出去。現在還出租著，租金4000多元/月。”程女士說。

　　“變現比住宅難多了，基本都是賤賣。”買過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓產品，如今掛牌兩年多了，依然沒有套現。

　　二手酒店式公寓價格多年未漲

　　除了套現難，對比同區域的住宅，酒店式公寓價格漲幅也小得可憐。

　　比如，前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓（濱江區政府沿江區域），成交價格約為24000-25000元/平方米。而數據顯示，2010年該項目的新房價格就在25000元/平方米左右了。也就是說，這么多年過去，這套酒店式公寓價格幾乎沒漲。

　　而同樣位于濱江沿江的某住宅樓盤，2011年售價也在25785元/平方米，而最近該小區的二手房成交單價已超3萬元/平方米。

　　我愛我家品牌經理徐宏輝認為，很多客戶買酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要賣，只能是在目前這種全面爆發的市場環境下，價格才有可能上漲。

　　專家提醒：酒店式公寓含有隱性成本

　　總價低、租金回報穩定且可觀的特性，讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業內人士認為，“酒店式公寓基本上靠租金養活，地段不錯的精裝公寓一年的租金回報率能達到5%-7%。”

　　不過，酒店式公寓有隱性成本，在預期房價上漲及樓市限購的大背景下，投資酒店式公寓還需要注意一些問題。

　　一般商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉讓，需提前了解這些稅費。

　　酒店式公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本，如公共維修基金、中介費等。此外，當房屋空置時，很多人以為就不產生費用了。實際上，在房屋空置期間，沒人入住，就意味著沒有租金收入。

　　另外，酒店式公寓的物業費、水電費及各種維護費用均屬于商業性質，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業費一般是住宅的2倍以上。（原標題：酒店式公寓大熱背后需理性 投資此類房產套路多 記者：俞琳）