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    最近，寧波市民李先生一直惦記著自己的一筆投資。他花200多萬元購買了某商業(yè)廣場的一樓商鋪，面積有50多平方米，這兩天反復(fù)按著計算器估算投資回報。李先生說，雖然已經(jīng)簽了合同，付了錢，可心里依然沒有底，這筆投資到底值不值？

    返租高不等于增值能力強

    記者電話采訪了該商鋪所在商業(yè)廣場的銷售負(fù)責(zé)人并了解到，這個商業(yè)廣場預(yù)計2017年下半年開業(yè)，現(xiàn)在商鋪已經(jīng)銷售了八成以上。李先生的商鋪位于一層位置，因此售價也相對較高。

    李先生購買的是商鋪的使用權(quán)，而經(jīng)營權(quán)則歸開發(fā)商所有。李先生將享有共計15年的回報。前6年是固定返租，返租比例是6%、6%、7%、7%、8%、8%，后9年則按照商鋪收益的85：15進行比例分配。

    據(jù)了解，“售后返租”是目前商鋪吸引投資者比較常用的辦法。對此，寧波容創(chuàng)容和房產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理姚春永表示，商鋪投資主要還是看未來增值能力強不強，也就是說商鋪的租金會不會越漲越高。

    寧波惠中房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司副總經(jīng)理童之江也表達了類似的觀點：“市場是動態(tài)的，一般12年到15年回本是投資商鋪相對合理的范圍。但回本只是最基本的保值，投資追求的是盈利最大化。就現(xiàn)在寧波的整體情況來看，一般單價在4萬元每平方米的商鋪，位置相對不差，也有一定的人氣保證。”

    人流量和運營開發(fā)商是關(guān)鍵

    “一鋪養(yǎng)三代”是很多商業(yè)地產(chǎn)推廣時會提及的說法。的確，在房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的幾年，地段、格局都不錯的商鋪，實現(xiàn)價值翻番的情況并不罕見。不過，在傳統(tǒng)商業(yè)頻頻受到?jīng)_擊的現(xiàn)在，商鋪投資稍有不慎，很可能會變成“三代養(yǎng)一鋪”。

    市民王先生有近15年的商鋪投資經(jīng)歷，他告訴記者，10年前，成熟商鋪有8%的收益很常見，但最近兩年回報率能有5%到6%，已經(jīng)算不錯了。以往像萬達廣場提供的“快時尚品牌+百貨商場+連鎖餐廳+電影院”的組合，現(xiàn)在只能算作是商業(yè)綜合體里的“基本款”。

    那么如何選對有潛力的商鋪呢？姚春永告訴記者，投資者在選擇商鋪時，關(guān)鍵要看兩大標(biāo)準(zhǔn)。首先要有區(qū)域人流量，商鋪才能“活”；其次是看運營的開發(fā)商，其決定了一個商業(yè)項目的發(fā)展?jié)摿ΑＯ袢f達、印力（印象城）、寶龍，都是專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，這些項目里的商鋪相對值得投資。

    2016年，寧波商業(yè)平靜的背后“暗流涌動”。在最初形成的天一商圈、鄞州萬達、世紀(jì)東方“三足鼎立”的格局上，來福士、印象城、銀泰城、天倫時代廣場等一批城市商業(yè)綜合體集體發(fā)力，進一步帶動了寧波城市的商業(yè)氛圍和活躍度。

    姚春永還告訴記者，商鋪的招商情況也取決于租金水平。當(dāng)前，很多人認(rèn)為餐飲業(yè)是店鋪招商的第一選擇，但其實餐飲業(yè)在商業(yè)廣場中的租金承受能力較低，因為餐飲業(yè)需要的店鋪面積、設(shè)備、人工投入都很大，所以往往會選擇在商業(yè)廣場的三四層位置，而商業(yè)廣場人流量最大的一二層，多以黃金、珠寶、服飾等零售為主。（原標(biāo)題：200萬買50平方米的商鋪，值不值？ 記者：張小飛  實習(xí)生：吳玥）