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    “你好，三江口地鐵旁，總價100萬元左右的商鋪有興趣了解一下嗎？”“您好，鄞州核心區(qū)黃金旺鋪最后清盤，有投資需求嗎？”有市民向記者吐槽說，一天要接到四五個這樣的推銷電話，這些通常以“2”開頭的八位數(shù)電話號碼讓人煩不勝煩。

    一般人接到這樣的電話都會直接掛斷，或是干脆不接。那么，在如此多“電話轟炸”背后，寧波真的有那么多商鋪“亟待出售”或“賣得火熱”嗎？在商品住宅市場政策逐步收緊的當(dāng)下，是否會讓越來越多的人將資產(chǎn)配置的眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場？

    寧波商鋪庫存量較大

    據(jù)迪賽市場部統(tǒng)計，2018年寧波核心城區(qū)（海曙、鄞州、江北）商業(yè)地產(chǎn)的總庫存量約為93萬平方米。據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，截至昨日下午3點，市區(qū)新建商品住宅可售面積約為216萬平方米。

    由此可見，寧波城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)存量著實不小，而且近年來商業(yè)地產(chǎn)去庫存步伐緩慢，目前的庫存量與2015年年底幾乎“完全相同”，預(yù)計去化周期需要40個月。

    從區(qū)域分布上看，海曙區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存量為17.7萬平方米、江北區(qū)20萬平方米、鄞州區(qū)55.1萬平方米（其中原江東區(qū)42.2萬平方米）。有業(yè)內(nèi)人士分析，由于之前原江東區(qū)域多為傳統(tǒng)的分散型商業(yè)布局，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，該片區(qū)在商住項目、商業(yè)綜合體的開發(fā)上力度加大，導(dǎo)致供應(yīng)過剩。

    “近幾年商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量大于需求量，而市場的剛性需求不足，再加上電子商務(wù)浪潮的沖擊，導(dǎo)致近年來商鋪庫存量較大。”在擁有多年商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗的毛建光看來，雖然去庫存的壓力較大，但進入2018年后，市場出現(xiàn)了良性發(fā)展的開端，“今年前4個月，寧波核心城區(qū)的新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積呈現(xiàn)下降趨勢，目前僅為1萬平方米，這對于目前較為龐大的存量商鋪市場，或許起到了一定的減壓作用。”

    大面積商鋪去化較困難

    大面積商鋪難賣，小面積商鋪好賣，這基本已經(jīng)成為寧波商鋪銷售行業(yè)的共識。業(yè)內(nèi)人士分析認為，大面積商鋪往往開間大、總價高，購買的門檻也相對較高，如果該項目沒有統(tǒng)一的招商規(guī)劃，需要業(yè)主自行出租，市場風(fēng)險會更大。對于普通投資者而言，與其持有大面積商鋪長年“空租”，不如選擇面積小、靈活性高、市場需求度相對較高的小面積商鋪。

    “在傳統(tǒng)的分散型商業(yè)布局中，大家往往形成了這樣的觀念：一個商鋪好不好，最主要的是看商鋪的地理位置，位置好、人流多，商鋪就好，而現(xiàn)在衡量一個商鋪好壞的要素變得更加復(fù)雜。”南天房產(chǎn)運營部經(jīng)理張鑫科說，“隨著寧波城市商業(yè)多極化進程的加快，越來越多的商業(yè)綜合體即將落戶、開業(yè)，同一個區(qū)域內(nèi)共享和分流消費人群的商業(yè)物業(yè)更多，商業(yè)競爭將進一步加劇。這種情況下，投資者購買商鋪所在的商業(yè)體能否在競爭中占據(jù)主導(dǎo)位置，將直接影響到商鋪的價值高低。”因此，張鑫科認為，在商鋪選擇的考量中，開發(fā)商的綜合實力以及商業(yè)運營水平和經(jīng)驗，將是一個重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，商業(yè)項目是否位于地鐵沿線或是“地鐵上蓋物業(yè)”、項目所處商圈的消費成熟程度、項目本身是否具有差異化特色以主動應(yīng)對商業(yè)競爭，都將是考量商鋪價值的重要因素。

    商業(yè)地產(chǎn)是否迎來“風(fēng)口”

    前幾日，又一項“重磅”政策震動了寧波樓市：為貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，奉化區(qū)、杭州灣新區(qū)5月18日發(fā)布房產(chǎn)限售新政，規(guī)定新購住房須在取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。自此，“兩年限售”政策從寧波市五區(qū)擴大到市七區(qū)。

    業(yè)內(nèi)人士分析認為，在限購、限貸、限售等政策的作用下，商品住宅市場在政策調(diào)控下逐步“回歸理性”，社會資產(chǎn)配置模式或?qū)⒁虼税l(fā)生改變，部分外溢性需求或從空間外溢轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)性外溢。也就是說，在商品住宅市場空間被壓縮的情況下，更具個性化、體驗感和生活氣息的商業(yè)地產(chǎn)項目，或?qū)⒊蔀槭忻褓Y產(chǎn)配置的一個全新方向，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?ldquo;風(fēng)口”。（原標(biāo)題：真有這么多商鋪亟待出售？ 余涌）