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    產(chǎn)權(quán)式商鋪剛出來的時候，“×年包租、年回報利率×%以上”等動人宣傳語吸引了不少人投身其中，而產(chǎn)權(quán)商鋪的價格也隨之水漲船高。然而去年以來，隨著越來越多曾經(jīng)打出高回報率的產(chǎn)權(quán)商鋪項目陷入經(jīng)營困境，產(chǎn)權(quán)商鋪的風(fēng)險也開始凸現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售過程中，往往會有不少吸引投資者的煙霧：時髦但空洞的概念，高回報無風(fēng)險的廣告承諾，售樓人員口頭上的無風(fēng)險保證等等，所以，投資者在購買產(chǎn)權(quán)商鋪時一定不要過于盲目，以免落入陷阱。

    風(fēng)險一：產(chǎn)權(quán)證能否得到

    有些商鋪項目是自建商業(yè)項目，雖然自建項目也可出售，但它不屬于商品房開發(fā)范圍，不能當(dāng)作商品房對社會公開銷售，投資者也很難拿到產(chǎn)權(quán)證。另外一些商鋪有可能被開發(fā)商抵押，這樣是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。

    解決辦法是，去相關(guān)的房地產(chǎn)和土地權(quán)屬登記交易機(jī)構(gòu)查詢房地產(chǎn)項目預(yù)售（銷售）許可證和抵押登記公示。

    風(fēng)險二：擔(dān)保是否可靠

    在承諾回報中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾8％~10％回報，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。

    有些承諾回報商鋪用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營收入是不可知的，如果經(jīng)營效益不好如何回報？有些以抵押過的未完工項目作擔(dān)保，然而如果項目資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)；即使有項目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。

    另外擔(dān)保還有直接擔(dān)保和間接擔(dān)保。有些承諾回報項目是擔(dān)保方與投資者直接簽擔(dān)保合同；有些則是擔(dān)保方與開發(fā)商簽擔(dān)保合同，對投資者只是間接擔(dān)保，直接與間接擔(dān)保的債務(wù)追訴權(quán)不相同。解決辦法是，咨詢律師，調(diào)查擔(dān)保可靠性。

    風(fēng)險三：定位是否準(zhǔn)確

    在開發(fā)商把過多精力放在如何賣出商鋪的時候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當(dāng)商鋪售完進(jìn)入實際操作階段，開發(fā)商或經(jīng)營方必須面對每年8％~10％的回報壓力，這樣就會迫使開發(fā)商還得回過頭來重新考慮商鋪經(jīng)營定位等最基本又最核心的問題。而且不少產(chǎn)權(quán)商鋪的開發(fā)商當(dāng)初以房地產(chǎn)的推廣模式進(jìn)行包裝，盡可能賣高價，卻不考慮后期經(jīng)營問題。這樣的項目，即使在銷售過程中一帆風(fēng)順，也往往在后期經(jīng)營上問題不斷，甚至一開業(yè)就停業(yè)。

    解決辦法是，投資者自己評估。投資商鋪，選好地段、價位、時機(jī)，充分把握相關(guān)政策、了解周邊的配套和設(shè)施變遷，是投資者保證回報必須關(guān)注的課題。投資者應(yīng)該在下單前客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素。而對于被開發(fā)商吹得天花亂墜的高回報率，投資者也一定要冷靜分析。投資者一定要通過各種渠道詳細(xì)了解開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實力，看開發(fā)商是否具有長期、穩(wěn)定經(jīng)營的能力。

　　風(fēng)險四：相關(guān)法律是否嚴(yán)密

    產(chǎn)權(quán)式商鋪現(xiàn)在比較通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運(yùn)營公司具體經(jīng)營。這造成一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商為盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營。而日后出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，運(yùn)營商也可以臨時退租，留下的苦果只有業(yè)主慢慢品嘗。

    由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及開發(fā)商、客戶、經(jīng)營公司等多方主體和買賣合同、租賃合同等多層法律關(guān)系，因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠(yuǎn)比單純的房屋買賣行為復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛在民法中屬于“委托代理”產(chǎn)生的糾紛。開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)出讓給業(yè)主，業(yè)主委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營和管理，開發(fā)商和業(yè)主兩者就形成了委托代理的關(guān)系，開發(fā)商是代理人即被委托人，業(yè)主是委托人。

    民法中規(guī)定，代理人收取傭金只負(fù)責(zé)代理，但代理的結(jié)果好壞和代理人沒有直接關(guān)系，代理人不承擔(dān)代理后果。所以一旦出現(xiàn)經(jīng)營不善的情況，開發(fā)商也能夠逃避責(zé)任。