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    “在過去20年房地產調控中，從來沒有一次調控政策密集發布程度接近2017年，這一年中國房地產調控政策密集程度前所未有。”

    談起對2017年房地產市場的調控感觸，中原地產首席分析師張大偉在發給法治周末記者的樓市分析報告中稱。

    中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月13日，全國房地產調控政策發布接近110個城市與部門(縣級以上)，發布的調控政策次數多達250次以上。

    在業內人士看來，總體而言，2017年密集出臺的樓市調控政策更多的是圍繞著“房住不炒”，防范樓市泡沫風險展開。

    那么，回顧即將過去的2017年，密集出臺的政策中又是如何“防范化解房地產市場風險”的？

    “應該說，2017年各類政策內容，其實從化解市場風險角度看，都是針對需求端而進行的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治周末記者。

    商改住遭遇“最猛烈政策管控”

    “回顧2017年，對于樓市防控風險的做法來說，應該說商改住的管控政策來得最猛烈，影響是比較大的，而且也超過了市場預期。”嚴躍進說。

    所謂“商改住”是指一些商業或辦公等立項的開發項目，被開發商改變規劃，冠以不限購的“商務公寓”或者“酒店式公寓”名義賣給購房者；不過，開發商這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規行為。

    2017年，對于商改住的政策管控，我們或許可以從北京市、上海市的動作中窺見一斑。

    3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業、辦公類項目擅自改變為居住等用途；開發商在建(含在售)商辦類項目，銷售對象只能是合法登記的企事業單位、社會組織，不能為個人。

    5月23日，北京市住建委公布關于“326”商住新政的補充說明，明確于3月26日前已購買的商辦類房屋可銷售，但購房人應符合政策要求。

    同一月的17日，上海市住房和城鄉建設管理委員會官方網站也發布了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》。

    意見提出，上海將停止審批公寓式辦公項目，并重新審核尚未上市銷售的項目。“對已批未建的項目，要重新審圖，對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。”

    “類似北京和上海對商業辦公項目的各類管制，實際上就是因為此類商改住背后的炒作現象很大，容易推高此類物業的價格泡沫，所以會有相關的管控內容以化解其中存在的風險。”嚴躍進說。
在嚴躍進看來，類似政策其實不光對房地產交易市場會有影響，也會影響后續的供應端市場。“尤其是很多機構投資資金現在是不敢進入此類市場了。”

    嚴查“消費貸”流入房地產市場

    “另外，從實際情況看，包括對于首付貸資金的查處，以及銀監會規定商業銀行部分信托資金不允許流入房地產領域，其實都是為了管控房地產市場背后的高杠桿因素。”嚴躍進說。

    事實也確如嚴躍進所言。

    法治周末記者注意到，9月5日，北京銀監局、中國人民銀行營業管理部聯合印發的《北京銀監局人行營業管理部關于開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》要求，北京市銀行業金融機構對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

    此外，9月8日，北京市住房建設委員會下發《關于開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求中介機構對近3個月本機構及從業人員經營活動開展自查。

    自查內容包括：為購房人辦理“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”作為購房首付款的行為；協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等六種違規行為。

    銀監會9月29日在銀行業運行及監管情況召開的通報會也表示，將嚴查消費貸款的資金，嚴厲打擊首付貸。

    此后，廣東、江蘇、重慶、江蘇、江西等地也陸續發布有關消費貸政策，嚴查“消費貸”“經營貸”“信用貸”以及大額信用卡套現等，防范信貸資金違規流入房地產市場；同時，據多家銀行工作人員反映，他們也陸續接到金融風險提示，要求加強個貸管理，謹慎發放個人消費貸款。

    “從防控風險的角度看，預計未來對于類似灰犀牛的風險還是會防范。預計2018年資本市場方面還是會有各類規定，比如說嚴查各類違規資金進入房地產市場等。”嚴躍進說。

    限售成為新的限制類政策

    “2017年，全國房地產政策的重點在于關注樓市中的泡沫風險，可以看出2017年收緊性政策出臺的密集程度是很高的，尤其是二季度開始的各類政策。”嚴躍進說，“總體上說，此類政策也吻合了因地制宜、分類調控的管控導向，對于樓市的健康發展有積極的作用。‘房住不炒’寫進十九大報告，也意味著未來幾年對于炒房行為不會放松管制。”

    在嚴躍進看來，2017年，房地產市場需求端的抑制導向很顯著，而且相比過去年份，2017年還推出了新的限制類政策即限售，充分體現了“房住不炒”的政策導向。

    “觀察限售的版本，很多城市規定了購房者在取得不動產權證書的兩年內，相關房源是不允許轉讓和交易的。此類政策有助于延長房源二次交易的時間，在增加住房持有成本的同時，也使得購房者的住宅投資相對理性，對于市場上形成更多的租賃房源也有積極的意義。”嚴躍進說。

    易居研究院《2017-2018年度全國房地產市場報告》顯示，當前全國限售城市數量已經超過了50個城市。
值得一提的是，以“房住不炒”的房地產市場調控也將延續至2018年。

    12月23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。這其中，會議明確2018年仍將繼續抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。

    “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。”全國住房城鄉建設工作會議中提及。（原標題：樓市密集調控初心：抑制泡沫 “房住不炒” 記者：代秀輝）