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    2018年才開始不到50天，杭州兩大本土房企，綠城和濱江，就不約而同地干了一件事——在公開市場“拿”留用地。

    原本“小打小鬧”的留用地，在杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的大潮中，也經(jīng)歷了一次又一次的蛻變。十多年來，除了一些知名酒店式公寓外，還涌現(xiàn)出城西銀泰城、星耀城等地標(biāo)級的大型商業(yè)綜合體。

    如今，隨著市場變化，越來越多開發(fā)商把目光投向留用地市場，也將為留用地的開發(fā)模式帶去全新的體驗(yàn)。

    留用地1.0 撤村建居 保留少量土地

    杭州是最早實(shí)行村級留用地政策的城市之一。

    上世紀(jì)90年代末，城西開始大開發(fā)，城西的不少村成了杭州撤村建居的先驅(qū)。

    翠苑就是其中之一。現(xiàn)在的翠苑，原屬宋江村。當(dāng)時(shí)，宋江村撤村建居，村里保留了少量自留土地用于開發(fā)建設(shè)，并成立了杭州宋江股份經(jīng)濟(jì)合作社。現(xiàn)在的翠苑電影大世界、集盒、匯和城翠苑店所在的位置就是村里保留下來的土地，產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，招商運(yùn)營所獲的收益也歸村集體所有。據(jù)了解，2013年前后，每戶村民就能獲得最高10萬元的分紅，現(xiàn)在的收益只多不少。

    更靠近市中心的黃龍村，是杭州第一批撤村建居的試點(diǎn)村之一。在黃龍村的土地上，陸續(xù)建起了綠城·黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、聚龍大廈等寫字樓，為后來的黃龍商圈奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。這批當(dāng)時(shí)杭城最高端的寫字樓，也給村民們帶去了一筆長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。

    黃龍村和宋江村撤村建居時(shí)，杭州還沒有明確的留用地政策出臺(tái)。資料顯示，1998年，杭州出臺(tái)《關(guān)于在市區(qū)開展撤村建居改革試點(diǎn)工作的意見》，撤村建居后，原農(nóng)村集體土地經(jīng)依法征收后，轉(zhuǎn)為國有。第二年，《杭州市撤村建居集體所有土地處置補(bǔ)充規(guī)定》才首次明確了10%留用地政策。

    留用地2.0 主打商業(yè)和酒店式公寓

    隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，留用地政策也在不斷調(diào)整和完善。

    2009年，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理補(bǔ)充意見的通知》。根據(jù)通知，“留用地貨幣化”的留用地項(xiàng)目一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。更為重要的是，通知還明確提出“合作方所持有的房產(chǎn)可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售”，即允許留用地部分上市交易。

    隨后，聯(lián)合打造商業(yè)項(xiàng)目成了當(dāng)時(shí)最為普遍的開發(fā)模式。

    拱墅區(qū)在招商方面，走在了杭州的前列。據(jù)了解，拱墅區(qū)陸續(xù)引進(jìn)法國歐尚、中國銀泰、華潤萬家等一批世界500強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)落戶，實(shí)現(xiàn)本地留用地和外來優(yōu)質(zhì)資本的有效對接。

    其中運(yùn)營最成功的，非城西銀泰城莫屬了。項(xiàng)目由中國銀泰與阮家橋股份經(jīng)濟(jì)合作社合作開發(fā)，現(xiàn)已成為一個(gè)地標(biāo)級商業(yè)綜合體。按照當(dāng)時(shí)的相關(guān)協(xié)議，商場開業(yè)的前五年，銀泰城每年會(huì)給阮家橋股份經(jīng)濟(jì)合作社帶去3200萬元的收益，五年后還將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上每年遞增3%。

    2014年，《杭州市人民政府關(guān)于印發(fā)杭州市區(qū)村級留用地管理辦法（試行）的通知》出臺(tái)，要求留用地可售部分與普通商品房一樣申領(lǐng)預(yù)售證。

    這個(gè)通知，讓原本很少被市場關(guān)注的留用地也登上了主流舞臺(tái)，市場上一下子涌現(xiàn)出大量的酒店式公寓，包括三墩的愛尚里、豐盛·九璽、創(chuàng)美·華彩國際，閑林的華盛達(dá)·堂巢，華豐的泰地·北上新城，城北的美達(dá)·北城天地和下沙的中豪·七格等。這些項(xiàng)目的價(jià)格普遍比周邊同類產(chǎn)品便宜，因此大受歡迎。

    留用地3.0 開發(fā)商搶著要 產(chǎn)品升級換代

    早些年，留用地由于只能做商業(yè)項(xiàng)目，且開發(fā)受到村里限制、過程相對復(fù)雜，因此很少有大型品牌開發(fā)商青睞。

    直到去年，市場環(huán)境開始發(fā)生了變化。

    客觀上來說，杭州土地日益稀缺，拿地成本也不斷提高，留用地的價(jià)格相對低廉。主觀來看，去年開始國家提倡大力發(fā)展租賃市場，留用地既可自持又可出售的特征，正好符合開發(fā)商的發(fā)展需求。

    一時(shí)間，留用地竟成了“香餑餑”。與此同時(shí)，留用地的開發(fā)模式也迎來了全新升級。

    2月初，綠城聯(lián)合杭州西投以底價(jià)3.81億元競得三墩西1.88萬平方米的留用地項(xiàng)目。綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人史蕓表示，項(xiàng)目計(jì)劃打造成一個(gè)集合創(chuàng)業(yè)和生活的“新型小鎮(zhèn)”，但具體內(nèi)容還在規(guī)劃中，尚未正式確定。

    除了綠城，濱江、德信等品牌開發(fā)商也都紛紛涉獵留用地。

    1月，濱江聯(lián)合杭州西投，底價(jià)拿下三墩北兩宗留用地；再加上濱江去年開始布局的舊改市場，濱江持有的舊改和留用地體量，預(yù)計(jì)將達(dá)到300萬平方米左右。

    按照戚金興的計(jì)劃，這些留用地項(xiàng)目，多數(shù)將做成長租公寓，而且是“豪宅版”的長租公寓。據(jù)悉，他將嫁接以往商品房打造經(jīng)驗(yàn)和手法，打造成每個(gè)區(qū)域的長租公寓標(biāo)桿，目標(biāo)客群為金領(lǐng)。目前，濱江正潛心打磨杭州第一個(gè)“豪宅長租公寓”樣板。

    無論是綠城的小鎮(zhèn)模式，還是濱江的高端長租公寓，對杭州留用地而言，都將是一種全新的體驗(yàn)。（原標(biāo)題：杭州留用地開發(fā)模式更新?lián)Q代 記者：許曉蕾）