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    隨著宏觀經濟的發展和城市化進程的推進，我國商業地產行業快速發展，開發投資規模持續增長。規模的快速增長也為商業地產行業帶來整體供給過剩的問題，市場競爭逐漸加劇，開發投資規模增速開始放緩。同時，受下游供需結構影響和部分地區調控趨嚴等政策影響，商業地產的發展呈現明顯的區域和業態分化。

    由于商業地產具有商業、地產和投資多重屬性，與一般住宅地產相比，商業地產項目運作鏈條長，前期投資大，投資回報期長，需要較強的專業管理能力。商業地產運營企業在市場競爭中越來越注重規模及運營質量對企業綜合競爭力的影響。當前，商業地產主要存在四大問題，具體如下。

    一是商業地產存量大，同質化競爭激烈。截至2017年11月底，全國待售商辦用房合計18964萬平方米，其中待售辦公樓3546萬平方米，商業營業用房15418萬平方米，商辦用房整體存量規模大。前期商業地產投資過熱，行業參與者較多，部分進入的商業地產開發商缺乏對項目定位、品牌運營、物業管理、資本運作等多個環節的運營經驗，盲目追求開發規模，導致很多城市熱點區域類似的商業項目扎堆入市，產生惡性競爭，影響商業地產行業的良性發展。

    二是電商迅速發展沖擊傳統實體商業運營。在電子商務行業的沖擊下，傳統實體商業出租率和租金水平都受到一定影響，對商業地產的運營提出了更高的挑戰。

    三是專業運營管理人才和團隊緊缺。商業地產投資鏈條長、環節多、管理復雜，對運營管理的專業度要求很高，前期規劃、開發建設、招商宣傳、運營管理等各個方面對人才和團隊的需求突出，但受限于境內商業地產行業發展時間短、成熟度低，行業中專業人才積累少，專業團隊稀缺，相較于境外成熟商業地產運營商呈現一定的競爭劣勢，不利于行業未來的長期發展。

    四是融資渠道有限制約企業開發經營。開發商的融資渠道和融資成本對于初始投資規模大、投資回收期長的商業地產項目影響極大。發達國家和地區的商業地產企業十分注重對外部資金的引進和利用，通過房地產信托投資基金（REITs）、私募基金、產業基金等多樣化的融資渠道解決資金沉淀大、周轉緩慢等問題。而中國的商業地產開發商主要是從住宅開發商轉換過來，融資渠道仍然以銀行貸款為主，較為有限。2016年10月，國家發改委下發了《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用于商業性房地產項目。進入2017年，證監會修訂相關細則，規定上市公司融資后18個月內不能啟動再融資，次新股再融資將受限。隨著調控政策逐漸收緊房企融資，商業地產企業開發經營將會受到制約。

    展望未來，專家認為，在租購并舉新政策的推動和商業地產資產證券化的發展下，我國商業地產行業運營效率將得到提升，逐漸由重資產模式向輕資產模式轉變，同時零售物業、聯合辦公領域的探索創新也值得期待。

    進入2018年，根據有關部署，我國將深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。租購并舉政策不但可以緩解人口凈流入規模大的部分城市住房需求難以滿足的問題，抑制房價持續上漲，同時通過改造商業用房，盤活閑置用地，也可以有效地提高商業地產的運營效率，緩解行業供給過剩和同質化競爭情況。

    在融資渠道逐漸收緊的過程中，商業地產企業不斷探索創新的金融工具。商業地產運營企業由重資產經營模式逐漸向輕資產模式轉變，激發商業地產運營企業的經營活力。（原標題：新政有望緩解商業地產同質化競爭 記者：周雪松）