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    長(zhǎng)租公寓已成為近兩年最熱的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之一。房地產(chǎn)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)商等越來(lái)越多的資本力量開(kāi)始加速在該領(lǐng)域的布局。

    據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷(xiāo)售額前20的房企中已有16家企業(yè)開(kāi)展了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。其中，發(fā)展速度較快的萬(wàn)科、龍湖、旭輝等三家企業(yè)已運(yùn)營(yíng)近7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)強(qiáng)勁的一二線城市為布局的主要區(qū)域，杭州就是典型城市之一。

    根據(jù)克而瑞日前發(fā)布的《杭州長(zhǎng)租公寓發(fā)展白皮書(shū)》，杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正處于快速擴(kuò)張期，以交通和產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，未來(lái)有望形成金融中心圈、未來(lái)科技城圈、蕭山經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈以及大學(xué)城圈四大聚集圈。

    多品牌布局

    杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正拉開(kāi)多方主體拼殺的大幕。

    按照今年2月份杭州市住保房管局公布的第一批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)培育名單，入圍的長(zhǎng)租公寓品牌涵蓋資產(chǎn)管理、物業(yè)、中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等，共有43家。

    另一組數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。此前有媒體統(tǒng)計(jì)，目前杭州市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓（套數(shù)在100套以上）有近五十家。

    龍湖、萬(wàn)科等是較早布局杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企之一。以萬(wàn)科為例，自去年2月份正式開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)以來(lái)，萬(wàn)科杭州泊寓通過(guò)自建自持物業(yè)或購(gòu)置租賃城市低效資產(chǎn)進(jìn)行改造等方式，已獲取16個(gè)項(xiàng)目，房間數(shù)7063間，其中3307間已開(kāi)業(yè)。

    以愛(ài)上租、鏈家、優(yōu)客逸家等為代表的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商也在這一輪行情中迎來(lái)了快速發(fā)展。其中僅愛(ài)上租，已開(kāi)房源量就有近13000套。

    “國(guó)字號(hào)”的長(zhǎng)租公寓品牌擴(kuò)展速度也較快。去年8月，杭州作為全國(guó)發(fā)展住房租賃的試點(diǎn)城市，印發(fā)了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，明確提出“扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃”，要“充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)引領(lǐng)示范作用，支持國(guó)有企業(yè)開(kāi)展規(guī)�；�住房租賃業(yè)務(wù)”。

    去年9月底剛迎來(lái)首家店開(kāi)業(yè)的寧巢，就是杭州市會(huì)展旅業(yè)有限公司旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，這也是首個(gè)由杭州市屬國(guó)企開(kāi)發(fā)的品牌長(zhǎng)租公寓。據(jù)介紹，截至目前，寧巢現(xiàn)已有（含在建）公寓房間數(shù)量約2000間，其中寧巢·石橋路公寓、寧巢·戒壇寺公寓已投入運(yùn)營(yíng)。

    同樣由國(guó)字號(hào)企業(yè)運(yùn)作的另一個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌——結(jié)廬，為杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司旗下最新的租賃房品牌。據(jù)了解，結(jié)廬目前在景芳、朝暉等小區(qū)都有房源。

    產(chǎn)品細(xì)分化

    實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓并不是新鮮事物。早從2010年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓就有過(guò)一輪集中發(fā)展，魔方、You+公寓、優(yōu)客逸家等都是起步較早的品牌之一。

    而且從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，長(zhǎng)租公寓+互聯(lián)網(wǎng)、長(zhǎng)租公寓+金融、長(zhǎng)租公寓+生活服務(wù)等創(chuàng)新模式將不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品細(xì)分化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品線有望進(jìn)一步豐富。

    目前來(lái)看，杭州的長(zhǎng)租公寓客戶群主要集中在青年群體，以中高端產(chǎn)品為主。在此基礎(chǔ)上，多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌還對(duì)客群進(jìn)行了細(xì)分，從而推出了多條產(chǎn)品線。

    像杭州萬(wàn)科租賃住房業(yè)務(wù)就包含了4條產(chǎn)品線，即青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、企業(yè)宿舍（藍(lán)領(lǐng)公寓）、服務(wù)式公寓。其中僅青年公寓產(chǎn)品線，又分為泊寓社區(qū)系、泊寓a系兩大主題。同樣發(fā)展迅速的旭輝，在領(lǐng)寓創(chuàng)立時(shí)就根據(jù)租房場(chǎng)景細(xì)分，開(kāi)發(fā)了博樂(lè)詩(shī)、柚米、菁社三條產(chǎn)品線，覆蓋了精英、白領(lǐng)、青年學(xué)生等在內(nèi)的租房全齡段客群。

    另一方面，主要針對(duì)低收入的外來(lái)務(wù)工人員的藍(lán)領(lǐng)公寓也正在加速建設(shè)中。根據(jù)計(jì)劃，2018年到2020年，杭州3年內(nèi)將推出4萬(wàn)套藍(lán)領(lǐng)公寓。

    盈利仍是首要問(wèn)題

    不可否認(rèn)，作為市場(chǎng)新興力量，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展?jié)撛诳臻g巨大。不過(guò)目前來(lái)看，盈利問(wèn)題仍是行業(yè)首要問(wèn)題。

    易居克而瑞副總裁張兆娟表示，受收入水平、租金增長(zhǎng)動(dòng)力有限等因素影響，市場(chǎng)數(shù)據(jù)仍維持畸高租售比和較低租金回報(bào)率。

    從占據(jù)租賃市場(chǎng)50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來(lái)看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率分別是北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%。

    此外，投入回報(bào)慢以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理以及產(chǎn)品同質(zhì)化等也是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者需要面對(duì)和考量的問(wèn)題。

    而對(duì)于承租者而言，目前來(lái)看，與傳統(tǒng)的租房租金相比，不少長(zhǎng)租公寓租金并不便宜，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)租公寓租金普遍比市場(chǎng)價(jià)高出15%-20%。如何在租金、品質(zhì)、服務(wù)之間做到平衡，從而讓更多真正需要租房的人承受得起，也是長(zhǎng)租公寓發(fā)展需要考量的問(wèn)題之一。
    （原標(biāo)題：杭州長(zhǎng)租公寓發(fā)展進(jìn)入快速擴(kuò)張期 記者：章嵐）