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    8月23日傍晚，一份由寓團（上海）網絡科技有限責任公司（簡稱“寓團”）與杭州鼎家網絡科技有限公司（簡稱“鼎家”）發布的聯合聲明貼在了鼎家杭州總部大門。

    根據聲明內容：“因鼎家經營不善出現資金問題，無力按期支付業主租金，從租客處收取的押金和預收的房租也無力退還，目前已經被安排進入破產清算程序”。但據21世紀經濟報道記者了解，目前并未進入法院的破產清算程序。

    對于后續的業務承接將由寓團接手，目前本報并未聯系上寓團確認，但聲明蓋有雙方公司公章。

    8月23日晚上，鼎家董事長魏永鋒接受21世紀經濟報道記者獨家專訪，就鼎家相關問題作了詳細披露。

    魏永鋒是鼎家的董事長，其個人持股占比達到70%，唯一引入的資金方——筑家投資多次注資總額達到1100萬，目前占股10%。魏永鋒此前從事房產經濟十多年，2016年開始進入長租公寓領域，主要在杭州西湖區經營，目前已有10多家門店，300多員工。

    近3000萬負債

    從2017年每月虧損幾十萬至今，加上近2000套房源導致占用資金1500萬左右，鼎家負債近3000萬。

    魏永鋒透露，成立科技公司作為主體，主要是由于2017年政府對科技企業會有更多支持，鼎家長租公寓就以杭州鼎家網絡科技有限公司作為主體公司經營的，從最初的加盟做到直營，2017年之前，鼎家已經有四五家門店。

    魏永鋒承認內部管理存在漏洞。鼎家的房租支付每個月在1日、15日進行，但8月1日鼎家還有400多萬租金、600多個房東沒有支付。“8月1日租金缺口出現之后發信息給業主，推遲到15日支付，第二天（8月2日），很多房東、客戶聽到關于公司倒閉的謠言紛紛到公司來了。”

    據了解，6月份，該公司查處了部分職務侵占人員并報了案，這一事件涉及七八十人。包括一名副總級別的總監以及其他員工。這起事件主要的問題在于收房及傭金。鼎家方面初步預計，這起窩案涉及金額200萬以上。

    魏永鋒認為，公司線上支付還沒打通，一直是線下收款。近2000套房源，導致占用資金額度非常大；另一方面合同管理上也有漏洞，很多房源顯示空置，但實際上已經被涉嫌職務侵占的員工租掉。

    “這些人離開公司之后還在周邊從事同類業務，他們聯系房東、租客，產生擠兌，導致公司癱瘓。”魏永鋒透露，原來和房東約定15日之前引入第三方，現在由于行業環境大變，融資遇阻，很多房東也要求解約了。

    最后，也是最重要的原因，就是為什么資金會有缺口？鼎家在經營上虧損過大。據鼎家方面提供的數據顯示，鼎家產生較大虧損從今年2月份開始。

    “公寓行業不是很賺錢，運營成本過高，空置房過多，3、4月份，收進的房子比較多，空置將近500套，幾乎200萬一個月，這樣連續持續了四五個月，900萬左右。”

    據了解，鼎家出現空置的核心在于租賃市場競爭激烈，導致收房價格過高，陷入惡性循環狀態，靠自有資金拿房；收房價格過高；運營成本過高；此外還有經營漏洞。

    魏永鋒還透露了接下來的處置方向：8月份開始積極對接第三方，希望第三方介入，時間太短。

    “8月1日之前，都投入進去，希望渡過難關。年初千萬融資，1950套房子，金融合作只占了公寓數量不超過20%，金融杠桿去年10月份才開始做。”

    據了解，鼎家的商業模式實際上是：讓租客去網貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；貸款由鼎家拿去了，鼎家卻不一次性結算給房東，最多只給一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。

    多名業內人士指出，行業整體處于虧損狀態。資本把風險放大，加速了危機。

    律師建議對運營商資金加強監管

    對此，隆安律師事務所律師邵興分析指出，首先，從長租公寓運營模式上看，分為重資產運營和輕資產運營。前者是通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租。而輕資產運營，運營商并不持有物業，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉租（包括對物業升級改造后轉租）獲得租金價差，以及通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬的模式。

    運營商作為二房東的角色地位，決定了其可以利用信息不對稱來進行資金期限套利。但是，這也埋下隱患，因為運營商一旦在收取租客租金后沒有按約給付給房東租金，就直接影響房東和租客的利益。

    實際中，運營商為搶占市場，利用多種手段來進行融資，其中最為常見的便是資產證券化（即ABS），簡單講，就是運營商將租客的租金收益權（即基礎資產）打包出售給券商設立的專項計劃（即特殊目的載體SPV），一次性獲得轉讓對價的過程。從法律層面看，這其實是一個運營商對租客所享有債權的轉讓過程。實質上看，租客是在給這個專項計劃還款，而租客很可能完全不知曉。

    回過頭看，在運營商拿到這筆出售租金未來收益權的轉讓款后，應該一部分去履行其與上游房東所簽訂租賃合同的租金繳付義務，而現實中，運營商為搶占市場，往往用這些資金去與更多的房東簽租賃合同搶占房源。

    因此，一旦資金鏈上出現問題，不能按時向房東繳付租金，那么房東極有可能收回房屋，而這又直接影響了租客的利益。這就是作為二房東的長租公寓運營商搭上資產證券化這班急速列車導致過度金融化所帶來的潛在隱患。

    所以，邵興建議，未來證監會在核準審批資產證券化業務時，要根據租賃行業特點，對運營商取得收益權對價款的資金用途上進行一定比例的限定來規范整個長租公寓市場的穩定。

    時下，從杭州鼎家的情況看，其經營模式本質是利用租客的信用，通過其與租客建立的租賃法律關系以及租客與網貸平臺建立的借貸法律關系，給自己提供擴張資金。

    這里面，租客與網貸平臺建立法律關系時往往是通過網絡電子平臺簽訂有關合約，在勾選“我已閱讀以上條款”時忽視了有關的特殊約定，導致在不知情的情況下與網貸平臺建立了借貸關系。如果租戶因電子平臺如APP中沒有顯著標明有關合同性質、特殊條款約定而造成租客重大誤解時，租客完全可以訴至法院要求撤銷該借貸合同。
    （原標題：房源空置過度、管理不善致虧損 杭州長租公寓鼎家陷困境 記者：唐韶葵）