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　　近日，知名地產商綠城中國對外披露了悄悄運作一年的新項目“優屋美宿”，正式宣告入局非標住宿行業，有意思的是，這是首個由地產商、酒店、資本方和OTA四方合作的項目。

　　“如果這種模式走得通，未來不排除進行品牌輸出，為其他地產商解決存量房。”浙江綠城酒店管理有限公司總經理楊晉向記者表示，希望由此開辟一種新的解決存量房的路徑，她表示，目前雖然主要以綠城的房源為主，未來將不局限于單一地產商。

　　據盈石集團研究中心數據顯示，僅2018年上半年，全國20大主要城市商業物業存量高達1.6億㎡，同比增長17%，全年存量預計達到1.8億㎡。略顯“疲態”的商業地產進入高存量時代已成為行業共識。因此，如何盤活存量市場、升級改造項目成為商業地產行業新的發展主線。優屋美宿會成為新路徑？

　　地產商+酒店+OTA模式

　　優屋美宿是浙江綠城酒店管理有限公司旗下，由綠城服務集團、杭商旅集團、杭州黃龍飯店和途家共同打造，四家公司以一定的股權比例組建了功能涵蓋房產中介、酒店管理、租賃業務于一體，定位于高品質租住的互聯網生活服務平臺。

　　“其實這個想法是三年前我跟綠城陳總聊天過程中碰撞出來的。”途家首席商務官李珍妮透露，鑒于地產存量房源巨大，三年前李珍妮還在攜程時，就與綠城探討過該如何合作切入該市場，沒想到綠城服務集團執行總裁陳浩的執行力超強，一年多前就拉上黃龍飯店組建了優屋美宿，進入服務公寓市場。進入2018年后，這一平臺再把途家拉入伙，希望從線下走上線上，加大推廣力度。

　　雖然楊晉和李珍妮始終不愿披露各方股比，但據了解，各方股比相差無幾。四個股東方給優屋美宿不同的支援。其中綠城服務集團提供了物業支持，目前優屋美宿的所有房源主要來自綠城自有物業，而綠城服務集團業務覆蓋全國23個省、100余個城市，1800個社區，其中在管物業項目每年空置房源超過20萬套，并以每年約20%體量遞增。因此優屋美宿現有的房源中，70%房源來自綠城服務在管項目，它能為優屋美宿提供豐富的房源、物業資源支持。

　　杭州黃龍飯店在國內酒店自主品牌中名列三甲，目前在全國范圍內管理了27家酒店和9個物業及會所項目。作為國內標桿企業，它較為了解中國市場中高端人群的住宿需求，擁有較強的專業素質和成熟的商管與企管，能為優屋美宿提供專業的酒店管理技術。

　　按照楊晉的說法，地產商+酒店+OTA的模式的出現尚屬首次，在活化綠城園區閑置資產的同時，通過星級品牌設計、拎包入住、24小時一站式管家服務、商旅出行委托代辦、長租個性化定制、會員專屬等覆蓋全生活場景需求的響應和服務。

　　華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱認為，優屋美宿的性質是服務式公寓，而這一行業標志性品牌是新加坡凱德置地旗下的雅詩閣，不過雅詩閣的物業選擇標準比較嚴格，趙煥焱認為，本土服務式公寓的發展前景與規范密切相關。畢竟服務式公寓的對象是中長期租客，必須要注意經營許可的問題，包括居住區居民是否反對。另外就是稅務問題，國家已經明確對此征收6%的增值稅。優屋美宿與雅詩閣相比，增加了途家的入場，即增加了線上功能，對其推廣無疑是更有利的。

　　優屋美宿的推廣野心

　　商業物業的存量市場可觀，不僅僅優屋美宿看中這一市場，其他人也在尋求新的拓展方式。今年2月6日，中國酒店業龍頭企業鉑濤集團便尋求以“地產+酒店”的模式進行擴張，聯手國內多家地產商，希望開發其存量物業。地產商們也開始意識到，如果能與品牌實力雄厚、運營能力豐富的酒店或公寓合作，不僅能高效激活存量物業的價值，還能順應消費升級和旅游住宿經濟高速發展的大勢，真正從供給側端升級優化，從而創造經濟和社會雙贏效應。

　　作為一個新入場者，優屋美宿的野心并不小。據楊晉介紹，截至2018年12月，優屋美宿除杭州外，已在北京、寧波、舟山、西雙版納、烏魯木齊、海南陵水七個城市打造19個項目、4個會所、1500余套客房。

　　2019年，優屋美宿預計將版圖擴大至長三角地區、京津冀環渤海地區、珠三角地區、西南地區、西部地區，客房數目達到5000套。產品類型也將從現有的日租公寓、長短租公寓、度假公寓、商旅公寓、度假別墅，向更為高端的商旅公寓和度假別墅發展。

　　“我們比鏈家自如等公寓更重品質。”楊晉表示，相比較酒店行業，優屋美宿提供的卻是個性化的非標住宿產品，她認為隨著消費進一步升級，居住的環境、舒適度等等因素更為被看重，在互聯網+的大趨勢之下，業態倒逼住宿業全面提升其運營能力、管理能力、服務能力，從而推進非標住宿業向標準化、連鎖化、品牌化發展。

　　記者在采訪中了解到，綠城服務集團踏入住宿業，所布局的則不僅僅是盤活閑置房屋那么簡單。2007年開始，綠城服務將物業管理這一定義從“物”的管理延伸到對“人”的服務，圍繞“人”的全方位服務需求，開發了園區全生命周期生活服務體系。

　　優屋美宿置于綠城園區內，由綠城物業服務提供安全保障，綠城園區鄰里活動提供的溫暖關懷，新零售行業事業部、居家生活事業部等行業平臺公司提供的便利生活，還有針對不同居住年齡段的教育、養老、健康配套服務，可算是綠城服務的全面展示平臺。

　　黃龍飯店總經理杜宏新認為，目前優屋美宿的業態雖然是在江浙一帶發展起來，未來必然會突破江浙走向全國。“先在江浙試行是否可行，然后再向全國推廣。”他對該模式的未來走向頗為看好。
　　（原標題：地產商+酒店+OTA：解決存量房的綠城新路徑？ 記者：高江虹）