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　　前幾年，一位營銷老總離開了營銷崗位，轉去做資產運營，最近碰到他，他信心滿滿地說：房地產的下半場是大資管（資產管理）的天下。看看他所在的公司，目前一大主業做的是各種資產運營。

　　翻看2018年房地產業的“關鍵詞”，其中一個很醒目：轉型。很多房企尋求角色的轉變，從傳統的“開發商”向城市“運營商”轉型。

　　開發商的“新業務”

　　上周五，融創東南首個輕資產運營項目ITC硅谷國際中心亮相。對于這個項目的介紹，不是寫字樓賣多少一方，而是請來國際創業團隊講創新創業平臺、講孵化器。

　　而唯一的樣板房，是國際人才公寓住住生活館，45平方米的精裝長租公寓，據說，首批入住公寓的，很可能是剛開學不久的國際學校杭州惠立學校的外籍教師。

　　在杭州，有類似操作的還有未來科技城EFC（歐美金融城）。

　　2015年，大家還在住宅市場跑馬圈地、擴大規模的時候，建工地產旗下的EFC住宅就已經賣得七七八八，然后專心打造“金融城”，當時對外釋放的是“國際化創業平臺”“海歸社區”等概念，到了最近，EFC在推廣寫字樓T6英國中心的時候，切口還是“國際化創新創投生態體系”。

　　引入孵化器、對接創業資源、為國際人才提供私人管家服務、運營商業……這和傳統房地產開發大不相同，卻逐漸成為許多房企資產運營團隊的日常。

　　主動轉型，越來越多房企涉足大資管

　　事實上，開發商的新業務還不僅限于商業綜合體。近年來，越來越多的房企布局養老地產、長租公寓、產業地產、特色小鎮等，從前叫“試水”“跨界”，最近這一兩年卻介入得越來越深，模式也越來越成熟。

　　像產業地產，據統計該市場潛能達萬億級。到2017年底，已經有48家傳統房企轉型進入該領域，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、遠洋、復星、世茂、招商、金茂、金地等一大批品牌房企。一時間，各種產業園、科技園如雨后春筍，“產城”二字一下子成了很多公司的重心所在。

　　再如長租領域，同樣被看作是萬億級的藍海。據中國指數研究院統計，僅2018年上半年，銷售額前20的房企中就有16家開展了長租業務，其中萬科泊寓、龍湖冠寓，以及旭輝領寓已經基本成為行業領軍者，不過，也不能阻擋后來者搶占市場的雄心。像碧桂園就喊出了未來三年將發展100萬套長租公寓，招商蛇口也提出在未來通過收并購加速擴容規模至100萬間。

　　當然，還有各種特色小鎮，像萬達文旅城、恒大文旅城、綠城農業小鎮、碧桂園科技小鎮……2016年住建部就對外披露，到2020年要爭取培育1000個左右的特色小鎮，外界預測，這將催生6萬億的投資規模。

　　涉足的領域越來越多，企業的名字也不能簡單地用“地產”“房產”“置業”等字眼來界定，于是許多房企改名，粗略統計，2018年一年有近25家房地產企業改了名字，加速多元化轉型。

　　房地產下半場，換個方式獲取利潤

　　毫無疑問，迫使一眾房企加速轉型的一大原因就是房地產市場的變化。

　　房地產進入下半場，來自調控政策的持續“壓力”，新房銷售降溫，房企融資環境收緊，傳統房企高周轉、高毛利的運營形式不再好用，未來各大房企勢必要采用新方法“活下去”，存量資產運營、買賣、租賃，以及金融化會成為更多企業獲得利潤的手段，這當中，能否真正賺到錢，考的還是各家的運營能力。

　　目前，盈利較好的正面例子還是較多地集中在商業地產。

　　例如已經在杭州布局6座天街的龍湖，去年由龍湖地產改名為龍湖集團，CEO邵明曉也在公開場合表示，“未來不是賣房子，而是產品和運營收入”。

　　據2017年年報顯示，龍湖物業投資業務租金收入達25.9億元，同比增長35.6%。其中，商場業務占比高達97.7%，冠寓業務占1.5%，其他業務為0.8%。

　　拋開一些新開業項目的因素，龍湖商業的項目租金收益增長幅度超過15%，這也是為什么龍湖不斷開天街的原因吧。

　　另一個以商業租金收入為傲的企業就是華潤。

　　根據華潤置地官方微信披露，2017年度，華潤置地旗下全國購物中心零售額達到359億元人民幣，同比增長34%；租金方面，2017年投資物業（包括酒店經營）租金收入約70.2億，按年增長21.1%，其中，購物中心租金占到整體租金收入的70%。

　　但更多的領域對于企業來說都是新興的，投資規模大，開發周期長，壓力還是很明顯的。

　　像去年如火如荼的長租公寓，業內共識就是目前光靠租金賺不了錢，大家都寄希望于未來的金融化手段。

　　特色小鎮要盈利也不容易，雖然很多公司嘗試把文旅、農業、養老等產業資源植入、打通，不過從目前看，很多公司實現資金回籠的手段主要還是靠賣住宅。

　　不難發現，未來“運營商”們的空間很大，但挑戰也不小。
　　（原標題：房地產下半場的風口在哪里？ 記者：金萍）